唉，前言就不寫了，直接進入主題，後黑鐵時代的房地產10年是什麼樣？
本人就是地產行業一叢業小嘍嘍，關於什麼大的宏觀政策，經濟走向等等也無從下手去分析，作為普通老百姓的我們也不太懂那複雜的國際形式與瞬息萬變的宏觀政策。我就以身在行業當中，對這個行業的敏感度以及切身體會來講講我腦中的房地產未來10年的變化。
第一個五年：視窗期
這五年裡應該是剛需上車，改善置換的最好時機。同時也是處理前幾年瘋狂擴張，高週轉遺留下來的問題的五年。為什麼是五年，因為現在大專案都較少，一般的專案都在20萬上下。這樣的一個專案，從開始到結束，基本的開發週期就是五年。反而大專案更好解決一些，因為還有土地開發的紅利，下一任接盤俠還有利可圖。一個個的專案解決了，基本上一家家的公司也就會解決。
而且這五年裡，為了解決剛才說的遺留問題，在政策層面一定也會有個視窗期，一城一策是肯定的，不會越來越嚴，如果有嚴的城市那隻能說明這個城市是安全可控的。所以說這五年房價還是會持續地上漲，但是上漲的空間已經沒有了投機性。所以這也是剛需上車的好時機。
這五年裡，除了剛需上車之外，就是很多有房群體看到最近兩年豪宅產品受追捧的現象後，也意識到普通的房子已沒有價值，特別是老破小。從買房到達到限售條件也差不多就是5年時間，所以這五年裡，應該會有持續的有房人群拋售之前的老房子，回籠資金的同時也把購房資格騰出來，然後置換高品質的房子。
哦，對了，這說的改善置換是個相對概念，而不是所有人都去買豪宅。只是一個改善進階的概念，包括購入其他城市的核心地段房產。
當這部份人完成置換後，市場就將真真正正地進入下行期，進入下一個五年週期。
第二個五年：規範期
經過第一個五年，行業的遺留問題已基本得到解決，高負債，高槓杆，高週轉的企業已陸續從這個行業裡清洗出局。大部分我們現在看到的一些房企可能已不復存在，被併購重組等或許偏安一隅退守大本營，在某個區域內繼續深耕。
這個階段的房價，已在上一個五年內，推到了一個合理且可以階段性持續橫盤的價位，只是行業進入門檻提高，自有資金率，負債率，融資便捷度與成本等都將有新的標準。
一些國企和國資控股的房企將佔據市場主要份額，建立行業的標尺。只是大家的分工會有明顯區分。市場化程度高的企業不管是國企還是民企，將主攻改善和豪宅市場，只有不斷地重新定義市場，才會有新的市場和購買慾望。而地方平臺國企將主攻剛需或保障市場，租售並行。
然而這個行業也將回歸到商業的本質，追求利潤化，而不是資金的高週轉。一切都會慢下來，香港開發商的那套模式會成為這個市場的主流。低負債，慢週期，適當利潤，高行業進入門檻。
這個五年內，可能我們常說的房產稅、搞不好不用建築面積計價、二手房交易平臺等都會適當地推廣和普及。這也是行業規範的象徵和推動力。
但是這五年內還會有一個現象就是，物業公司的擴張。很多小的物業公司將被收購，物業行業的標準化以及行業規範和一些相關法規都將完善成熟。
十年黑鐵時代後：平穩期
這個時候，市場全面進入存量時代，二手房的交易量將佔據整個市場的主流。大膽預測一下，屆時會有大量的舊改公司出現，或許會在二手房交易的同時，收取更多的相關稅費和物業維修基金，用於舊改，以至這樣的公司才有利可圖。
一些當下我們看到的城市規劃也基本成形或慢慢成形，房地產的開發量和土拍還是會有序地進行，但量會大幅下降。價格也趨於穩定，呈穩步上漲的勢態。但是估計上漲的幅度都很難跑贏通脹。
寫在最後，10年的時間基礎設施建設基本完成，國內經濟結構也得以調整，科技產為突飛猛進，房子也不在具備投資屬性，而是一個普通的貴重商品，價格穩定，就像其他商品一樣，隨著行業週期與成本的變動小幅的漲跌。
以上猜想是以我在長沙的房地產市場作為背景，很多三四線城市，已提前進入了行業下行階段，而且整個行業在三四線城市的發展路徑肯定跟一二線城市不同。
也希望網友們不要噴，不要扛。這僅僅是個人對這個行業的猜想，或者說是自己一個人的願景而已，都是經不起任何推敲的。
