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原報告
觀點指數
敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。
摘要：出售鄰里樂後，彩生活或會戰略收縮，專注於運營彩生活物業這一品牌及旗下管理的物業專案。
觀點指數2021年下半年，地產行業愈發緊張的流動性令物業服務行業不免蒙上陰影，尤其是在資本市場。
近幾個月來，物業服務企業遞表意願下降明顯，成功上市的物企數量寥寥，多家物業招股書已過期並久未更新，IPO程序因被收購而中斷亦時有發生，已上市物企在資本市場普遍也表現平平。
作為最早活躍在港股市場的"物業第一股"，彩生活的近況也不樂觀。
受累於關聯方花樣年，10月末，彩生活未能在規定日期前償還碧桂園服務的7億元貸款，被要求轉讓核心資產鄰里樂全部已發行股本， 對價33億元人民幣。
鄰里樂這一資產包下的物業公司貢獻了彩生活近年來的大部分利潤，在這一重要資產被出售後，彩生活在香港資本市場的市值縮水。
截止12月15日，彩生活總市值僅為16.5億港元，較10月交易前跌去6成。隨之而來的，還有未來發展方向的較大不確定性。
上市興衰
回顧彩生活上市以來的發展歷程，2014年，作為第一家叩開香港資本市場大門的物業服務企業，彼時借物管與社群O2O的概念在市場獲得了較高的估值，初上市市盈率達60倍，而網際網路戰略也是彩生活初期的宣傳及佈局重點。
與現今物管企業主流發展方向相同的是，彩生活當時將擴規模作為首要的發展邏輯，採取收併購與內生增長的方式並行。
彩生活曾在今年的業績會中總結，收併購數量為目前物業行業之最，上市前收購了89個物業公司，上市後收購125個物業公司。
內生的市場化拓展上，彩生活同樣積極，上市後大多數年份裡市場化拓展帶來的專案面積增量不亞於收併購。得益於長期持續的多手段外拓，彩生活管理專案面積在上市初即實現了快速增長。
資料來源：企業年報，觀點指數整理
不過，從後續情況來看，無論是外拓還是收併購，彩生活對擴大面積規模和客戶人數相對執著，以致於標的專案選取略顯激進，早年拓展的面積中有較多低質乃至虧損專案，這些專案以酬金製為主。
根據彩生活近年披露的財報，酬金制專案實際產生收入低於1元/平方米/月，而目前主流物企所披露的住宅專案物業管理費多在2元/平方米/月，低質專案在強行壓低成本與服務能力的同時，長期也可能會反噬物管品牌的口碑，進一步削弱市場拓展時的競爭力。
而在網際網路戰略方面，做大規模並藉助網際網路平臺拓展增值服務，以及對其他物管企業進行平臺輸出是彩生活押注的戰略計劃。
2019年3月6日，彩生活引入京東和360兩家網際網路巨頭作為戰投，共同開發智慧社群業務。但根據最新財報，2021年上半年，彩生活增值服務收入佔比僅為8.5%。
近年來，彩生活的戰略方向已進行調整，不再執著於規模，面積增長基本陷入停滯，每年都在大面積退出質價不合標準的低質專案，期間管理架構也經過了多次戰略調整。
按此步調，藉著物管行業的又一波春風，彩生活仍然有機會重塑市場認知。
隱憂未解
碧桂園服務以不超過人民幣33億元代價收購鄰里樂控股100%股權，鄰里樂包括有永珍美物業、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、永珍美住宅、花胥物業及北京永珍美等資產，多為彩生活早年收購而來，是較為優質的資產。
與碧桂園服務今年此前的幾筆大規模收購相比，該筆收購對應的市盈率對價明顯略低，此次交易發生的直接原因也並非出自彩生活自身，而是關聯方的流動性問題。
從這次交易所剝離的資產來看，主要包括彩生活旗下較為高階的永珍美物業（原萬達物業）以及開元國際等品牌所管理的較為高階專案，擁有較強的專案質量與盈利能力。
截至2021年6月30日，彩生活所出售的鄰里樂未經稽核綜合淨資產價值約13.74億元，2020年除稅後溢利約3.09億元，而彩生活整體在出售前截至2021年6月30日的淨資產為45.90億港元，2020年淨利潤為5.43億元，此次出售的資產貢獻了彩生活當前大部分利潤。
該筆交易過後，彩生活已難以維持過去的行業地位。
從投資者的角度來看，近年來，受多方因素影響，彩生活在資本市場上的估值處於下行趨勢，市盈率在H股物業板塊中也處於較低位置。
在披露併購訊息並長達3周停牌後，彩生活於10月27日正式復牌，復牌當日迎來35.57%跌幅，總市值縮水近1/3，總體市值在港股市場中僅與管理面積數千萬平方米級的弘陽服務以及第一服務等物相當。
除去鄰里樂部分利潤後，彩生活2020年剩餘淨利潤為2.34億元。
資料來源：Wind，觀點指數整理
不可否認的是，在出售鄰里樂這一重要資產後，彩生活的上市主體受到了較大影響。
彩生活與花樣年還曾在7月26日宣佈計劃將旗下商業物業管理部分分拆上市，隨著這筆收購的宣告，該上市計劃也被迫終止，目前也尚不能明確未來控股股東將如何處理彩生活這一香港上市平臺。
總體來看，在出售鄰里樂後，彩生活或會戰略收縮，專注於運營彩生活物業這一品牌及旗下管理的物業專案。
不過，花樣年流動性危機未解，彩生活的未來發展依舊隱憂未除。
