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- 前言
- 澳洲建築熱潮、房價飆升未能阻止建築商破產的恐慌情緒加劇
- 買家可以做些什麼來降低風險？
- 結語
前言
2021年再有一週就過去了，今年的澳大利亞房地產市場繁榮又昌盛，創造了好多“之最”。
澳大利亞家庭擁有的住宅存量估值達到 8.85 萬億澳元，而住房存量總價值創下歷史最高9.26 萬億澳元。
截至 2021 年 9 月，家庭擁有的住宅存量與澳大利亞 GDP 的比率達到創紀錄的 4.2 倍，高於 2019 年 6 月 GDP 的 3.3 倍的低谷。
9 月季度的總住房存量價值是 GDP 的 4.4 倍，高於 2019 年 6 月 GDP 3.4 倍的最後一個低谷。
同樣，截至 2021 年 9 月，澳大利亞家庭擁有的住宅存量總價值超過員工收入8.9 倍，遠高於 2019 年 6 月的 7.0 倍。
鑑於住宅價值增長的速度，加上強勁的建築率，明年澳大利亞的住房總存量可能會達到 10 萬億澳元！
這些吸引人眼球的資料，主要得益於幾點：澳洲利率處於歷史低位，新冠疫情導致澳洲人旅行減少家庭儲蓄增加，貸款比較容易以及澳洲政府的首次置業補貼和HomeBuilder刺激計劃。
提到澳洲聯邦政府這個6.88億澳元的HomeBuilder刺激計劃，真的成功了嗎？
澳洲建築熱潮、房價飆升未能阻止建築商破產恐慌情緒加劇
澳洲政府的HomeBuilder政策是向澳大利亞人提供$25,000的現金用於建造新房屋或翻新現有房屋。計劃以此為經濟活動注入150億澳元，以支撐建築業超過100萬個工作崗位，
這項為期六個月（之後又再次延長）的建築支援計劃，旨在拉動木匠，水管工，瓦工，建築師，供應商和電工的新業務！
然而，事實上，差不多到3月底該計劃截止時，申請數量超過了10萬，政府如果都批，支付的補貼款幾乎在21億澳元。
遠超政府此前的預期，加大了赤字！
澳大利亞正處於房價上漲，住宅建設熱潮中，住房行業預計未來 12 個月內將建造接近創紀錄的新房數量。但是，對於建築行業的許多人來說，這看似繁榮的市場實則上沒有什麼利潤可以賺。
最近有好幾家大的建築商破產，人們擔心還會有更多建築商破產。比如：總部位於布里斯班的巨頭 Privium 和總部位於塔斯馬尼亞的 Inside Out Construction 已進入自願託管，而墨爾本的 ABD 集團也已進入清算階段。
在陽光海岸，BA Murphy Constructions 因被指控未向分包商付款而被昆士蘭州建築委員會弔銷了執照。
市場上還有很多，就不一一列舉了！
2021年，一場由多種因素組成的完美風暴已醞釀許久，現在已經開始慢慢到來。
首先是政府的Homebuilder建築補貼計劃推動建房需求增加，買家對新房的需求持續超越供應。受審批的建築工程的數量已經達到了10多年的最高水平！
住房行業協會（Housing Industry Association，簡稱：HIA）的資料預計房屋建築活動的強勁水平表明，目前的房屋建築熱潮將持續到 2022 年！
這本來是好事，建築熱潮推動就業增加，但是卻引發了另一個問題，建築材料短缺！這雖然不是澳大利亞一個國家的問題。
但由於新冠疫情導致全球供應中斷，供應鏈出現問題，建築材料短缺，再加上從暴風雨到叢林大火的自然災害，給澳洲建築商帶來了巨大壓力。
這些短缺導致價格成倍上漲，尤其是木材和鋼鐵。
再者，勞動力短缺導致市場上人工成本急劇飆漲，因此，建造新房的總成本被大幅推高。
除此之外，實際獲得材料的時間也很長，這導致一些房屋的建造時間超過 12 個月，進一步增加了建築公司的成本。
由於大多數建築商與買家簽訂固定價格合同，而且成本上升的餘地不足，許多建築商在每個專案上都在虧損。
專業建築商協會（Association of Professional Builders）的聯合創始人拉斯·斯蒂芬斯（Russ Stephens）稱，在目前特殊情況下，這是一個大問題。
“僅在過去的六七個月中，建築商的平均合同成本就上漲了 15% 至 20%——在某些地區甚至高達 50%。”
“但因為他們已經簽訂了固定價格合同，他們無法從客戶那裡收回成本，這意味著他們必須吸收這部分上漲的成本。雖說有固定收入進來，但支出的錢也增加了。”
斯蒂芬斯先生估計，一些建築商每項工作的損失約為 40,000 澳元，而對於那些從事更大專案的人，他們有可能損失超過數十萬澳元。
澳大利亞房地產專業投資協會主席彼得·庫利佐斯（Peter Koulizos） 稱，受到政府HomeBuilder 25,000澳元補貼的刺激，從 2020 年年中到 2021 年 3 月簽署建築合同的符合條件的買家激增，現在卻成為了困擾建築行業的問題。
HomeBuilder顯著推高了建築需求，引發建築熱潮，但同時造成供應短缺，創造了“完美風暴”！
現在我們看到的還只是冰山一角，更可怕的或許還在後面！
昆州建築師協會保羅·比德維爾（Paul Bidwell） 預計，建築行業的問題可能至少會持續到 2022 年底。
“我們認為會有更多建築商破產，真正應該關注的應該是明年第一季度。”
最初，供應鏈問題主要影響的是與大型建築商，對小建築商影響不大，但現在這個問題正在影響所有建築商，無論大小。
目前超過 60% 的建築商都在虧損，許多建築商未能妥善管理財務。
目前還只是冰山一角！
考慮到當前澳洲再次遭到Omicron變種病毒的衝擊，2022 年，對於建築公司而言，情況可能會變得更糟！
斯蒂芬斯呼籲儘快解決建築商財務管理問題，對他們進行財務規劃培訓，建築商需要了解自己目前的財務狀況，以及每項工作在盈利能力方面的位置，這將有助於他們開始下一份工作，並簽署未來的合同。
從而來減少建築公司的破產數量，不然到明年就太晚了！
買家可以做些什麼來降低風險？
因為一旦大量建築公司倒閉，更多的買家可能會受到建築公司倒閉的影響，對建築商和買家均會造成雙重打擊！
現在，許多買家在猶豫，到底是不是好的時機找建新房？需要注意哪些問題？
澳大利亞房地產專業投資協會主席庫利佐斯給出了幾點建議，各位可以參考：
1.對於還未做出決定的房東
那些尚未簽署建築合同的房東可以採取一些措施來降低風險。
“對建新房感興趣的人最好等上12個月，看看一些主要問題是否得到緩解，這樣就能瞭解建築商是否會破產，成本也會更加穩定。”
"目前HomeBuilder已經結束了，但某些建築材料供應仍在全球範圍內短缺。"
“如果你有土地並且不急於建造，那就等待並耐心等待。持有成本的 2.5% 的利息不會殺死你，而且你將在 12 個月內建立更多的保障。”
2.對於近期準備建房的房東
那如果說你現在就想建房，並計劃近期與建築商簽訂合同的房東，建議你瞭解清楚，確保建築商有買保險，這樣即使他們破產了，你也能得到賠償。
或者在這種情況下，保險公司會支付其他人來完成工作。
當然，整個索賠過程非常複雜，這意味著房東需要等待很長一段時間，但至少保險可以提供一些保護。
3.對於已經簽了合同準備或已開工的房東
如果你的房子已經在建了，房東應該確保他們只有在檢查過，以確保所有工作都已經完成之後，才會支付進度款。
已經簽署合同的房東都應該做足功課，仔細考慮他們選擇的建築商，而不是隻選擇最優惠的價格，因為這可能不足以完成建造。
買家應該與建築商交談，看看他們是否有信心按時按價格交付。
此外，成本加成合同（在整個建築過程中將供應的實際成本轉嫁給房東）也是一種選擇，在某些情況下，建築商可能會讓房東支付更多資金來交付建築，所以需要雙方提前協商。但由於不確定性，這些合同可能不太受銀行喜愛。
4.對於問題已經發生的房東
最後，如果說很不幸，你就是我們文章中提到的“受害者”，你選擇的建築商破產了，沒辦法繼續作業，出現了類似問題該怎麼辦？
雖然每個州都不同，但每個地方都有調解機構。
在新州，你可以找NSW Fair Trading;
在維州，可以尋求Consumer Affairs Victoria的幫助；
在昆州，州政府以獨立調解服務的形式實施了一項臨時措施，稱為 Accelerated Builder/Consumer Dispute Framework（ABCD）。
這些機構旨在處理業主和建築商之間出現的糾紛。
結語
這項價值6.88億澳元的HomeBuilder計劃本意是為了給澳洲經濟帶來150億的效益，促進就業。
實際上間接推高了澳洲的房價！
就像澳洲央行助理行長露西·埃利斯（Luci Ellis）在聯邦政府房屋可負擔性和供應聽證會上說的那樣：“你不能透過給人們更多錢，讓他們花在買房上來改善房屋可負擔性，這隻會抬高房價；也不能透過讓人們更容易借到更多錢來改善他們的福祉。這一切都是美國在本世紀初的做法，然後引發了全球金融危機。”
導致澳大利亞住房可負擔性進一步惡化，在這個“內迴圈”的圈裡更多人買房變得困難了，甚至是需要犧牲原有的生活質量償還高額的貸款。
隨後，Homebuilder又引發建築材料短缺，勞動力短缺，建築成本大幅上漲。
這項看似利好建築商的政策並沒有給澳大利亞建築公司帶去更多福利。
恰恰相反，更多的建築公司瀕臨破產。
一旦明年破產勢頭加劇，完美風暴降臨，建築相關行業都將受到衝擊！
“風起於青萍之末！”
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