目錄
一、金交所/金交中心的“沉浮”
二、持續的清理整頓工作
三、失去金交所“輸血”的地產融資何去何從？
2021年12月17日證監會官網訊息，清理整頓各類交易場所部際聯席會議辦公室致函29個轄內有金融資產類交易場所的省級政府辦公廳,要求立即組織省級地方金融監管局商人民銀行、銀保監會、證監會派出機構開展對轄內金交所的現場檢查工作……嚴控新增、持續壓降各類非標融資主體的融資業務；禁止金交所為房地產企業(專案)、城投公司等國家限制或有特定規範要求的企業融資……本次檢查聚焦金交所非標融資業務。要堅持穿透原則,準確識別金交所業務類別,全面摸清其業務底數和風險情況。壓實金交所主體責任,發現其存在違法違規行為的,應立即督促其整改規範。發現相關主體涉嫌非法集資等違法犯罪活動的,及時移送公安司法機關依法查處。切實解決異地展業現象。轄內場所數量多於一家的,要儘快按要求完成撤併整合任務。此外,金交所風險與其他領域風險複合交織,風險處置工作要與網際網路金融風險專項整治、防範處置非法集資等工作機制順暢銜接,強化合力。
在2018年大量地產私募機構爆雷後，金交所/金交中心也成為房企非標融資的重要產品發行渠道。隨著今年多家與地產企業關聯的財富機構先後爆雷，金交所/金交中心早已被推上風口浪尖。特別是今年，監管對金交所/金交中心“出手”的更為頻繁。在沒有牌照前提下，長期處於監管鞭長莫及灰色地帶的金交所/金交中心非標融資經過多年的野蠻發展終要 “涼涼”，金交所在清理整頓後，未來也是往回歸本源的方向發展。
一、金交所/金交中心的“沉浮”
為防止國有金融資產流失，2009年3月，財政部頒佈《金融企業國有資產轉讓管理辦法》並明確“非上市金融企業國有產權的轉讓應當在依法設立的省級以上產權交易機構公開進行，不受地區、行業、出資或者隸屬關係的限制，並透過公開競價產生轉讓價格”。金交所也伴隨著該政策應運而生，處理國有金融機構產權、不良資產交易原系金交所的“使命”。
《國務院關於清理整頓各類交易場所切實防範金融風險的決定》（國發〔2011〕38號）建立了“清理整頓各類交易場所部際聯席會議”（以下簡稱聯席會議）制度，明確聯席會議的主要任務是統籌協調有關部門和省級人民政府清理整頓違法證券期貨交易工作，督導建立對各類交易場所和交易產品的規範管理制度，完成國務院交辦的其他事項。日常辦事機構設在證監會。同時，國發〔2011〕38號亦明確，為規範交易場所名稱，凡使用“交易所”字樣的交易場所，除經國務院或國務院金融管理部門批准的外，必須報省級人民政府批准；省級人民政府批准前，應徵求聯席會議意見。
《國務院辦公廳關於清理整頓各類交易場所的實施意見》（國辦發〔2012〕37號）再次明確新設交易所的，除經國務院或國務院金融管理部門批准的以外，必須報省級人民政府批准；省級人民政府批准前，應取得聯席會議的書面反饋意見。而清理整頓前已設立運營的交易所明確了清理整頓並經省級人民政府組織檢查驗收透過的要求。此外，國辦發〔2012〕37號進一步劃定監管紅線，如不得將權益拆分發行、不得采取集中交易方式、不得變相突破200人等，但並未對金交所業務範圍做出明確界定。
據此，2012年後成立的金交所除需取得省級政府批准外，並透過部際聯席會議驗收方可使用“金交所”字樣。於是，在各路民間資本、巨頭的加持下各地金融資產交易中心、網際網路金融資產交易中心、股權交易中心等如雨後春筍般湧現。並且，經過十多年的無序發展，不但全國各地湧現出大量的“偽金交所”，沒有“牌照”就是最大的“牌照”，一時間這些交易所的業務範圍也逐漸演變成涵蓋不良金融資產、國有金融企業股權轉讓、私募債、定向融資計劃、委託債權、應收賬款、商業票據、收益權轉讓等全口徑的“類金融機構”。
特別是在2018年之後，伴隨著私募基金頻繁爆雷，私募基金機構、財富管理等機構紛紛轉向這些以“資產”、“交易”、“登記”、“備案”等名稱命名的公司/服務中心發行各種五花八門的產品，金交所以及大量蓬勃發展的“偽金交所”成為大量房地產企業、城投平臺非標融資、表外融資的重要通道。
二、持續的清理整頓工作
金交所/金交中心的清理整頓工作一直在進行，在國發〔2011〕38號）、國辦發〔2012〕37號後，為了治理一些網際網路平臺（P2P）與各類交易場所合作開展違法違規業務，《關於做好清理整頓各類交易場所“回頭看”前期階段有關工作的通知》（清整聯辦[2017]31號文）、網際網路金融風險專項整治工作領導小組辦公室《關於對網際網路平臺與各類交易場所合作從事違法違規業務開展清理整頓的通知》（整治辦函[2017]64號）等一系列檔案出臺。
2018年資管新規及配套細則落地，11月監管叫停金交所30萬以下的小額拆分產品。2019年2月，監管聯席會議對金交所進行視窗指導，要求暫停應收賬款類產品以及其他收益權類對自然人募集的業務。2019年7月31日，清理整頓各類交易所部際聯絡會議辦公室關於印發《易會滿同志在清理整頓各類交易場所部際聯席會議第四次會議上的講話》的通知（清整聯辦[2019]5號）吹響了地方交易場所清理整頓三年攻堅戰的號角。
當然2021年作為清理整頓三年攻堅戰中最為重要的一年，隨著大量地產關聯的財富平臺“爆雷”，野蠻生長的金交所、金交中心的地產非標融資產品浮出水面，各地監管部門也頻頻發文要求整頓清理地方交易所，防範相關風險。2021年9月初，深圳證監局釋出《關於切實防範地方交易場所風險的通知》（深證局機構字〔2021〕190號）準確辨別各類交易場所的合規屬性及風險特徵；嚴禁參與交易場所違法違規交易或為違法違規交易提供相關服務……江蘇省地方金融監督管理局釋出《關於明確部分金融資產交易場所不再從事交易場所業務的公告》明確“……南京金融資產交易中心有限公司、無錫金融資產交易中心有限公司、鎮江金融資產交易中心有限公司不再從事交易場所相關業務”…… 2021年12月17日證監會清理整頓各類交易場所部際聯席會議辦公室“喊話”29個轄內有金融資產類交易場所的省級政府辦公廳,要求開展對轄內金交所的現場檢查工作，聚焦金交所非標融資業務，後續地產、城投非標融資業務或將徹底“涼涼”。
伴隨著地產企業的財富平臺爆雷，大量的金交所中招，根據我們財富中心的摸底，目前大部分金交所早已處於暫停業務、清理整頓的狀態，地產類、非標類業務已經不能操作，清理整頓結束後每省一家交易所，然後再看具體操作哪類業務，但是清理整頓後的業務範圍需要回歸主業，即從事資產轉讓類業務，化解不良資產，迴歸到設立金交所之初的本源業務。
三、失去金交所“輸血”的地產融資何去何從？
行業終將被規範，地產行業失去了金交所的“輸血”，未來的融資將何去何從？在我們看來，在這波地產行業監管下，房企和投資人都將被重新選擇。未來只有真正能抵禦住風險的機構投資人及超高淨值客戶才是房地產行業真正可選擇的合作物件，穩健的房企以及有利潤的專案也才是真正值得合作的交易對手及標的。除了穩健的國央企開發商外，持續深耕優質區域的一方領主、有豐厚的本土資源驅動專注當地舊改的地頭蛇、有實業產業作為支撐的穩健型開發商均是後續可重點合作的交易對手。
我們注意到，伴隨著融資類信託規模壓降、金交所產品清理、AMC主業迴歸等一系列監管程序，地產融資已只剩下股權融資這個核心的輸血路徑，對於機構端來說，以投資和管理為核心的真股/優先股投資也已成為當前最為主流的地產投資方式，投資早已進入向“管理”要效益的時代，夯實團隊的專業能力方為長遠之道。
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