“這是一個好時代，但也是一個多變的時代。在逆境中尋找希望，在優勢中尋找不足。”中梁控股董事長及執行董事楊劍在業績會上的話，道出了行業現狀，也表明了應對行情中梁的心態和策略。

從2021年上半年的成績可以看出，中梁實現了合同銷售950億元，按年增長40%，已完成2021年銷售目標1,800億元的53%，穩居全國20強。

銷售質量方面，上半年中梁平均去化率70%，回款率85%，也明顯提升。

沒有了“黑馬”的標籤，中梁正逐漸轉變成一家穩健向上的房企。

規模穩固增長 鎖定完成全年目標

中報顯示，2021上半年，中梁累計合約銷售金額950億元，達成全年1800億銷售目標的53%，相比去年同期增長了40%。連續4年合約銷售規模超千億。其中，二線及三線城市合約銷售額佔比達到90%，上半年的銷售中，二線和長三角三四線佔比73%，這些地區期內需求穩定。

中梁控股審時度勢，緊跟政策導向，始終貫徹既定的戰略，維持穩健經營。

楊劍表示，房地產政策調控加強的背景下，行業發展危中有機，未來國家政策更大幅度傾向都市圈區域，圈內具潛力城市將出現結構性機會。

“我們對完成本年度人民幣1,800億的合約銷售目標充滿信心。”

長期來看，“穩房價、穩地價、穩預期”的政策定調已逐漸明朗，確保房地產市場的平穩健康發展。同時，在“房住不炒”的總基調下，貨幣政策依然偏緊。預期下半年房地產市場仍然充滿挑戰，中梁控股將堅持既定的戰略。

持續減槓桿 多元擴土儲

同時，中梁的財務狀況持續改善，在今年整體較為艱難的環境下，中梁控股實現了“安全”與“利潤”並存。

上半年中梁控股收入、利潤、派息均衡增長，融資成本連續四年下降，中期進一步下降至8.3%；淨負債率進一步降至56.1%，保持在“黃檔企業”行列。

截至2021年上半年，中梁淨負債率降至56.1%，加權平均融資成本降至8.3%，進一步降槓桿；債務規模穩定，結構最佳化，總有息負債約546億元，對比2020年年底增加少於1%，非銀行貸款比例進一步下降至25%。

融資結構方面，一年內到期的債務佔總體比例42%，基本上跟去年年底大致類似，但是今年上半年非銀的比重繼續最佳化降至25%。

持續最佳化的債務結構、穩步向好的業績表現吸引了國內外評級機構的廣泛認可。今年上半年，惠譽、穆迪釋出評級報告，將中梁的評級展望從“穩定”上調為“正面”，分別給予“B+”和“B1”的主體評級，看好公司未來進一步控制槓桿水平。

在投資佈局上，中梁繼續實行“換倉”策略。2018年年中開始，中梁堅決“換倉”，轉二線城市，轉省會城市，轉都市圈裡的中心城市。透過產城、商業等增加優質土儲，多元化方式拓展土儲。加大力度拓資多元化拿地，可以說如今銷售額的增長，印證了中梁投資的準確。

楊劍表示，中梁致力全國佈局，深耕都市圈，不依賴集中供地城市。同時，中梁嚴格遵循土地收購流程和標準，避免購入競爭激烈成本過高的土地。

目前，中梁已經進入超過150個城市，有不少可投資的二三線城市，從區位來看，土儲主要集中在長三角、從城市能級來看，未來可售貨值中二三線城市佔比89%，土儲質量優異，其中二線佔比39%，長三角三四線25%，其他三線城市28%，其他四線佔比8%。

截至2021年上半年，中梁全口徑總土地儲備約為6,600萬平方米(含已售的建築面積)，土儲平均成本4400元/平方米，規模穩步增厚。

可售資源方面，總可售土儲面積4180萬平方米，總可售土儲貨值5000億元，為未來銷售增長確保了充足的可售貨值供應。

“房地產行業危中有機。”業績會上楊劍表示，今年上半年，中國房地產從去年同期的低位恢復，但是房地產調控政策也逐步加強。他判斷，未來國家政策將更大幅度傾向都市圈區域，圈內具潛力城市將出現結構性機會。

楊劍表示，2021年，是中梁“二五戰略”和“十年規劃”的開局之年。

展望下半年，楊劍表示，在“房住不炒”的總基調下，中梁將堅持既定的戰略：堅持全國化佈局，拓展多元化拿地，在分散風險的同時，亦有效避開土地市場競爭激烈的城市，保持利潤，平衡發展；積極響應政府對房地產的調控主調，嚴守紀律，積極減槓桿、穩債務，優結構、降成本；持續完善組織結構，提升經營效能，深入提升產品力，積極履行企業社會責任，踐行綠色可持續發展，以持續不斷的奮鬥迎接未來房地產市場的機遇與挑戰，繼續穩居行業前20強。

文/大炮

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