哈嘍大家好，我是血拼哥，今天說說370萬左右上車93平三居的事。
按今天的主題算，單價基本4萬/平，這個價格現在已經不可能擠進五環了，但是臨鐵還能爭取一下！
今天就說說這個首付130萬起，上車三居室的亦莊橡樹灣 。
亦莊橡樹灣雖然案名裡有“亦莊”但是位置卻不在目前亦莊的行政區位上，它位於通州西南部的馬駒橋鎮，處在東南五環與六環之間。
年初通州分別在十四五發展綱要和政府摺子工程的通知中，明確了要在今年底前將臺馬地區涉及到亦莊的行政區劃變更完成。
這樣一來，原本是通州“邊緣”小夥伴的臺馬地區有望納入經開區進行規劃，再加上經開區“學籍獨立”的傳聞，臺馬地區一下風頭無兩。
也難怪，馬駒橋板塊挨著經開區板塊，但是二手房均價差1萬+/平！足見產業對區域房價的影響。
板塊二手房均價情況
不過10月，有網友向亦莊區政府詢問行政區劃變更進度，得到回覆是正在進行中，尚未獲得批覆，關於調整後的住房、教育和醫療等由哪裡承擔需等行政區劃調整方案批覆後,各部門逐一對接調整。
政府留言板截圖
綜上，大家關心的住房、教育和醫療等是不是全部由經開區落實承擔，還得等行政區劃調整方案批覆後才知道。
瞭解這個比較理性的前提下，再來看專案：
亦 莊 橡 樹 灣
開發商：中交地產&華潤置地（華潤橡樹系）
容積率：2.2（南地塊），2.4（北地塊）
總戶數：約2288套
戶型：93平三居、121平四居
均價：4.3w
車位比：1:1.2
配套面積：約3000㎡下沉式商業
亦莊橡樹灣分為一街之隔的南北兩個地塊，形狀方正規整，住宅樓佈局錯落有致。周邊商場眾多，還有規劃中的建面約8萬平米體量的地鐵上蓋商業，生活配套不錯。
實現臨鐵還需時日
地塊距離地鐵亦莊線2.7公里，遠一些，不過可以直達朝陽三環。
專案西側未來還將建設連通北京兩大機場和東南多條軌道交通的S6/M21號線。
M21線（S6）一期在亦莊內設瀛海南、太和橋、馬駒橋、亦莊東4座車站。
據亦莊新城最新街區控規顯示，地鐵站就在橡樹灣西側。
不過，10月據領導留言板官方答覆，“M21/S6號線是區域快線網中的線路，正在組織相關單位開展我市軌道交通線網規劃（含區域快線）及三期建設規劃的研究編制工作，具體路由需根據城市空間佈局、周邊客流需求、行車運營組織、工程實施難度等多方面因素比選形成的。”
看來，S6落實尚需時日。
目前，專案對通勤城區上班的剛需來說不太方便，但橡樹灣離位於亦莊的京東公司、小米公司總部和亦莊高新技術園區非常近，倒是很適合在這裡工作的剛需們。
商業配套良好 橡樹灣周邊基本超市挺多，可以滿足日常需求，並且還有百尚生活廣場、米拉廣場兩個比較集中的購物中心，還有幾家大型商超和百貨商場，娛樂休閒也可以搞定了。
而且未來該地塊還將規劃建設起一處建面約8萬平米體量的地鐵上蓋商業（地鐵就是上述的S6號線），這個商業如果華潤未來拿下，那將是北五環五彩城與橡樹灣生活的復刻版。
醫療配套方面，橡樹灣1公里範圍內擁有北京馬駒橋中醫醫院、通州第二醫院和北京西爾口腔醫院，而亦莊新城已經覆蓋了同仁醫院、東方醫院等大型醫院。
據悉，未來北京兒童醫院也將遷址亦莊新城，更方便新城區的帶娃家庭。
亦莊橡樹灣專案已經配建了幼兒園，周邊1.2公里內有多所公立學校，如馬駒橋中心小學、馬駒橋金橋小學、通州區第一實驗中心、馬駒橋鎮實驗小學等等，還有規劃中的一所公立學校。
低總價上車93平三居
橡樹灣目前已經接近售罄了，據瞭解還有100餘套。戶型93平三居和121平四居。均價4W-4.5w不等。總價大概位於370-430萬之間（底層和頂層總價較低），首付156-172萬之間，嗯，還算符合剛需人群的價格預期。
那我們具體來分析一下橡樹灣的主力產品。
93平、總價370萬起的剛需房
這套93平的三居室，一眼便能望見最有設計感的客廳，3.7m的面寬，再加上突出的L型轉角落地窗，270度吸收窗外景色，採光量更大，也更加通透，空間感十足。
三個臥室分別位於南北兩側，私密性不錯，但次臥和書房朝北，無法接受陽光直射。
餐客一體的規格也拉伸了公共空間的範圍，不過客衛面積不大，主臥套房。
總體感覺還行，這個價格，這個大小，你覺得如何？
小聲逼逼下其他需要注意的地方
老問題、六環日常堵車
最顯眼的不足就是交通不太便利了，在城區上班的話可能會面臨地鐵站遠+上下班早晚高峰東三環的堵車盛況，馬駒橋鎮據說也是常有堵車發生，確實心累，看起來更適合在周邊京東或小米等高新產業園區內上班的人居住。
再就是橡樹灣所處馬駒橋鎮的地理位置，距離亦莊核心區（亦莊創意生活廣場）有10km，距離通州核心區（萬達廣場）則有20km，不過看規劃這裡未來似乎要形成一個相對集中的商業、住宅區域，不知道還需要多少年。
價格優勢被對比出來
亦莊橡樹灣周邊，同在馬駒橋的新房只有西南角的亦莊金悅郡，限競房，六環外，單價3.8萬/平 ，戶型有72平、87平到118平三種選擇。東北就是共有產權房北投和苑。
向西亦莊板塊有均價68500 元/㎡的中海京叄號院和均價52695 元/㎡的金隅學府。
新房中價格的特點被對比出來。
周邊二手品質不錯的有3.8萬/平的格林格林和3.7萬的天鵝堡，不過主要是大戶型改善，偶有80平左右的房子還要考慮契稅個人所得稅中介費，低首付看，新房還有一定競爭力，這個如果您感興趣一定親自看看問問，一房一價，得具體看。
周邊二手房情況
馬駒橋鎮的定位與周邊區位對比
這個在測評金悅郡的時候說過，亦莊新城及周邊地區尚在規劃發展中，但各區域的基本功能和定位已經有了明顯的分化。
馬駒橋鎮目前並不處於亦莊新城輻射範圍內，位置最偏僻，距離五環最遠，區域內沒有任何雄厚成熟的特色產業，魚龍混雜，甚至有很多農村違建房，生活配套尚可但比不上週邊的區域。
綜上，哥們從價格配套價效比等維度給大家扒了扒這個專案，希望可以幫你參考。
最後，從今年兩次集中供地看，剛需的選擇確實在壓縮。哥們個人意見，如果著急買房結婚或者給孩子上戶口，那麼把通勤、居住放第一位，價格合適真的可以認真考慮看看了。大家加油吧！奧利給！
哥們也會時刻關注市面上適合咱剛需的專案訊息，一起加油吧！
來源：搜狐焦點北京
