著名經濟學家任澤平對於房價走勢的預測，曾用“短期看金融，中期看土地、長期看人口”來判斷一個城市未來各個時間段的房價走勢。可以看出，最終決定房價走勢的因素還是人口，因為房子是給人居住的。如果人口越來越少，房子多得沒人居住，那麼房子依然會無人購買，房價也會因此下跌。隨著國家對房地產行業的調控，現如今調控政策已經在對房地產行業的金融進行調控，甚至正在對房地產行業進行去金融化的調控。現在不僅嚴查違規資金流入樓市，還要求房企降低負債率。在土地供應方面，現在大部分城市都在準備採用土地集中大量供應的政策，就是一個城市一年只集中3-4次土地供應的時間。房企們由於無法在短期內集中大量資金競拍土地，這會讓土地的價格降低下來。
可以看出，現在的調控政策對於短期的金融和中期的土地都已經出臺了對應的調控政策。再加上現在國家的調控政策對炒房客是圍追堵截，因此未來購買房子的大部分都將是真正的剛需購房者。因此，未來決定房價最重要的因素就是人口，購房者的多少將直接決定房價的上漲或者下跌。但是很遺憾，現在的購房者正在慢慢減少，不僅是因為現在大部分家庭都已經有了房子和住房資源已經過剩的原因，更重要的原因是購房者真的會越來越少。現在剛需購房的主力軍是80後和90後，未來00後，甚至10後將成為購房主力軍，但是根據資料顯示，10後和00後比80後和90後少了大約1.04億人。因此可以看出，隨著時間的推移，剛需購房者的資料會越來越少。
另外，由於00後和10後都是獨生子女，基本上他們的父母和爺爺媽媽以及姥姥姥爺都有房子，所以對於大部分00後和10後的年輕人，他們根本就不缺房子，也不需要買房子。所以，未來的購房者真的會越來越少。其實也不用等到以後，現在房子都已經陷入“賣不動”的境地，因為住房資源已經過剩，供大於求，並且房價還非常高，就是剩餘的大部分剛需都買不起現在的房價的房子。根據易居研究院統計的全國100城的新建商品房資料顯示，截至2020年底，全國100城新建商品房庫存數量為51040萬平方米，環比增長1.6%，同比增長7.8%，新建商品房庫存數量已經連續24個月同比增長。除了新房市場之外，二手房市場也是不容樂觀，各地的二手房掛牌量都在不斷激增，比如重慶二手房掛牌量都已經超過了20萬套，還比如成都、鄭州、南京、天津和青島等城市二手房掛牌量也都超過了10萬套。
可以看出，現在的房子確實不好賣，在新房市場不少開發商都在努力降價促銷，透過降低售價來降低剛需購房者的購房門檻，以此吸引剛需購房者入場買房，而在二手房市場競爭更加激烈，因為對於二手房業主來說，他們目前只有降價一個辦法來吸引購房者注意。因此，雖然現在房子陷入了“賣不掉”境地，但是對於剛需購房者來說也正是購房的好時機，現在購房優惠力度比較大，可以有效降低剛需購房者的購房壓力和後期房貸的壓力。但是在這裡，雖然今明兩年剛需買房可以享受到不小的優惠力度，但是卻要注意兩個問題，非常重要。
第一個問題：隨著住房資源過剩和國家對房地產行業的調控，買的房子可能面臨房價滯漲或者下跌的情況。
目前我們國家的住房資源已經過剩，並且現在大部分家庭也都有了房子，更重要的是隨著時間的推移，未來有購房需求的剛需會越來越少。因此，現如今的樓市供需關係已經發生了轉變，房價也不可能再像過去那樣單方面上漲了。當然，人們對住房的需求並不會因此而終結，就算住房資源已經過剩，未來房子也會和現在的衣服和汽車一樣，人們會追求更好的房子。
因此，現在大家買房子時，不僅要考慮區域和城市的因素，也要考慮房子品質的因素。對於那些經濟發展潛力大的區域和城市，未來房價還有繼續上漲的空間而對於那些經濟發展潛力小、人口不斷流失的中小型城市，未來這裡的房價不僅好好工作上漲空間有限，甚至還會出現滯漲或者下跌的情況。除了地域和城市的區別之外，房子的品質也會決定以後房子的升值空間。在住房資源已經過剩的大環境下，未來高品質的住房資源會越來越受歡迎。
第二個問題：今明兩年買房，交房季大機率遇到質量問題、延期交房甚至樓盤爛尾的情況。
今明兩年買房，在新房市場中會有不少促銷活動，而房企們之所以選擇降價促銷，就是因為很多房企已經面臨資金鍊緊張甚至斷裂的情況。從2019年以來，就已經有不少房企出現了資金鍊斷裂的問題，這些房企不是出現經營異常就是破產，其中不乏一些中大型房企。而這些出現問題的房企的背後，是一個又一個延期交房甚至爛尾的樓盤。而對於購買了這些樓盤的購房者，現在是非常擔心房子到底能不能建好。除了延期交房和爛尾之外，房子的質量問題也需要注意。在房企們資金鍊緊張的時候，很多房企為了緩解資金壓力和提高利潤率，就會在房子的質量問題上動手腳。其實在最近兩年交付的新房中，就出現了大面積質量問題和綠化配套縮水以及其他各種各樣問題的樓盤。
那麼，購房者應該怎麼避開這些有問題的樓盤呢？在這裡，筆者建議今明兩年準備購房的剛需，可以優先選擇二手房或者新房現房，現在二手房房源非常多，議價空間也比較大，又是現房，還有很多準新房。因此，購買二手房可以看到房子的質量和小區環境以及周邊配套。不會像新房期房那樣出現虛假宣傳、質量問題、延期交房和爛尾的情況。並且二手房買了就可以居住，相比於購買新房期房，可以節省兩三年的房租。當然，如果只能選擇新房期房的話，大家在選擇開發商時一定要慎之又慎，最好選擇實力雄厚的大型開發商。
結語：進入2021年，國家對房地產行業的調控不僅沒有放鬆，反而國家對房地產行業的調控政策開始加速收緊。可以看出國家這次對房地產行業調控的決心。因此，對於對房價還抱有僥倖心理的投資客需要認清現實了，現在的樓市環境真的已經轉變，就是供需關係都在發生轉變。隨著新建商品房不斷入市和二手房掛牌量不斷增多，樓市已經進入了買方市場。
話題：今明兩年你有購房計劃嗎？歡迎在評論區留言討論。
