北京樓市：望京熱點，澳洲康都、利澤西園和望馨花園對比

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1、提問：京爺，剛需，從去年初看房看到現在，心態有點崩潰，求安慰～

回答：當前剛需確實是最難的，一方面房價還在上揚，房源稀少，留下的都是一些歪瓜裂棗，或者不誠心賣亂加價的；另外一方面，調控政策不知道什麼時候下來(也有可能不下來)，又擔心踩在高點。京爺從去年底在星球一直叫剛需趕緊買房，現在面對沒有上車的剛需們內心還是比較難受的。畢竟剛需不易，隨便一點點漲幅都能讓一年的努力黯然失色。不過房價不可能永遠上漲，總有平穩的時候。另外一方面，看房也不要太糾結，沒有十全十美的房子，對於剛需來說，上車並滿足居住功能是最重要的任務。

2、提問：京爺好，請問北京新房的下躍戶型值得買嗎，下躍贈送的，如果從投資角度。

回答：你好，所有的新房，首先看地段和規劃，接下來再看產品。選擇產品時應該考慮周圍流通性最好的產品，簡單地來說就是正常產品即可。下躍戶型比較偏向於消費，並非很適合投資。不過，地段很好的話，就當我沒說，地段好啥都行。

3、提問：京爺好，能否具體具體分析一下澳洲康都、利澤西園和望馨花園嗎？如果僅從投資升值的角度講，哪個更適合入手呢？

回答：你好，澳洲康都：陳分學區，次新房，在周圍次新中屬於上車的剛改盤，具有一定的稀缺性，小區環境倒是不突出，外立面有些掉磚、中央空調取暖，這幾個問題有人介意。

利澤西園：小區裡面有板樓、塔樓、回遷，陳分學區，交通方便，是附近的陳分上車盤。缺點是：小區環境和管理一般，不過正在改善。

望馨花園：陳分學區，小區環境和管理尚可，裡面比較有價值的是板樓，不夠也很貴，部分房源臨街嚴重。

總體而言，利澤西還是更值得投資的，特別是板樓和朝向好的塔樓，因為屬於帶點兒學區的剛需上車標的，總價也低。可以參考星球資料《北京各小區歷史收益統計》

4、提問：京爺好！打算把通州非核心區的房產置換，希望是北面如回龍觀，或者常營。

第一，置換的話，是不是應該趕緊行動，先把通州的房子賣了？

第二，總預算500-550萬，再置換屬於二套，要8成首付，優先考慮北邊還是蘋果派這樣的？個人偏好而言，更喜歡東邊一些，但朋友同學多在北邊、且未來回京工作多半還是會選擇網際網路公司。或者京爺有沒推薦的小區，挨近地鐵、有戶型方正朝南的2居、小區環境不錯。

第三，首付不夠的情況下，是否值得透過賣掉公司授予的一部分股票來換一個總價更高一些的房子？

還望京爺不吝賜教。

回答：1、你好，通州非核心區的房產置換掉是一個合理的選擇。因為此次行情中通州非核心區的房子並不是太熱，所以我建議置換方案的第一步就是趕緊把房子掛出來，感受一下市場熱度，如果有人過來看房或者出價，那麼久可以考慮看目標房了。反正當前市場的情況就是：熱度還有，但是沒什麼房源，正在博弈中。剛好你又是賣房的視窗期，所以不用太著急了，邊看看倒也可以。2、北面和常營其實都是不錯的標的，常營沒有回龍觀之類的地方熱，不過常營未來也有潛力，也是可以選擇的。常營，就是看看蘋果派、柏林愛樂、新天地之類的。回龍觀還是看看融澤吧，雖然漲得有些多。3、得看你的公司股票的升值性。總體來看，咱們可以等賣完付，邊觀望市場。可見星球資料《談判砍價策略及最容易犯的錯誤》

5、提問：您好，京爺。我是昌平區縣城工作的一枚北漂，現在有了北京戶口，想買個房子作為婚前資產。目前是打算租出去分擔貸款，未來父母過來看孩子。預算首付250，看了回龍觀的房子。有個矩陣一期的小兩居62平米左右小400w，您看現在矩陣一期有投資價值嗎？謝謝您

回答：你好，回龍觀板塊還是很不錯的，未來也會繼續向好。矩陣一期相對一般一些，樓齡不突出，在回龍觀屬於相對弱勢，而且同類型的房源供應量大。當然，優點是價格低，兩居上車沒問題。總體來看，這個小區屬於跟隨回龍觀大盤，買來不會怎麼虧，但是升值性有一定的受限。可以參考星球資料《北京各小區歷史收益統計》

6、提問：京爺您好，想諮詢投資屬性二套房的選擇建議。

1.今年買的話總價只能買450以內，明年的話，總價可以增加至550。請問您建議什麼時機購買？

2.如果都是85-90年的電梯小兩居，明光北里，安貞裡，光華里，這幾個小區哪個升值空間更好？

多謝多謝！

回答：你好，1、當前，我認為不是好的投資時機，可以變觀望，一般投資在市場平穩或者偏涼的時候進行，或者市場交易量剛起來的時候。現在略顯尷尬。

2、這些小區都沒啥突出學區，都相對一般，不過明光北里在海淀，還是相對地段好點兒。具體看房源吧。

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