在買房的實際操作中，最痛苦的大概就是房貸了。
開發商和中介把你帶進銀行，銀行忽悠你，給你幾個選擇，很多數字，讓你自己做選擇。
每個人都從自己的利益角度出發做事，所以他們想以最快、最直接的方式走完這個過程，以獲得金錢和績效。
但對於不懂行情的你來說，一臉茫然的籤合同，可能已經給自己埋下了雷。
這幾年，因為房貸多花錢，被騙入坑的人不在少數。
小鹿一直認為，房貸是普通人一生中最大的槓桿，一定要弄清其中勾連，如果你在與賣家的博弈中，站在認知高處，你會變相賺很多錢。
下面進入正題
1、房貸的本質
大多數人都排斥房貸。
這是因為房貸是債，你要還債，一簽合同就成了房奴。
其實不然。
房貸是一種負債，但也是一種資產槓桿。
近年來，所有主動貸款買房、喜歡用槓桿的玩家都在樓市賺到了錢。相反，那些誠實不想欠債的人，他們的財富卻被偷偷帶走。
比如2010年，張三用100萬全款在某城市買房，隔壁李四選擇用槓桿，30%首付，100萬買了3套房子，10年過去了，兩個人之間的財富已經被拉開了好幾倍。
當然，由於限購，這個真例項子不能重演，但是有幾個原則在繼續：
尺度和時間。
尺度是房貸利率的數值。
做生意的人肯定明白，在信貸市場，房貸利率一直都比較低。
尤其是公積金，3.25%的利率簡直就是銀行給你的錢。
所以從某種意義上說，房貸是政府給予的債務、槓桿和政策福利。當你理解這句話的時候，你就不是一個新手玩家了。
時間是什麼意思？通貨膨脹。
為了更好地發展經濟，我們將始終保持微通脹水平。近兩年，受疫情影響，央行大量放水，通脹大幅上升。
大家去菜市場看看超市裡糧、米、油、鹽、醬、醋茶價格就清楚了。
通貨膨脹，錢會變得一文不值，而對於債務，也會縮水。
這意味著你從銀行借了100萬。時間越長，通脹吞噬的債務就越多，你償還的就越少。
隔壁老李，首付30萬元，商業貸款70萬元，30年還清，按等額本息計算，每月還款額為3715元。
3715元在2010年絕對是一筆鉅款，但2020年呢？
那是一瓶茅臺酒的價格。
當然，這一切都是基於你的財富隨著通貨膨脹而增加。如果10年前你的月收入是1萬元，10年後還是1萬元，經濟再通脹，跟你也無關。
當每個人都瞭解房貸利率和槓桿的本質時，我們會更容易做出選擇。
2、還款方式
選擇等額本息而不是等額本金。
等額本息，每月還款額相同，但就本息結構而言，前面主要是還利息，後面主要是還本金。
等額本金，每個月的還款額不同，逐月遞減，大頭在前，小頭在後。
時間可以吞噬債務，未來的錢會越來越不值錢。
那麼一定要放重要的債放在未來，不能選擇等額本金這種“先大後小”的策略。
這個選項基本有歷史驗證，不需要質疑。
3、商業貸款和公積金
謹慎公積金，靈活商業貸款。
商業貸款，邏輯很簡單，就是你把房子抵押給商業銀行，商業銀行給你貸款。
公積金是政府給予居民的政策性福利，用於鼓勵剛需購房。
因為利率很低，只有3.25%，所以請大家謹慎使用，因為除此之外，你很難從銀行拿到這麼便宜的錢。
如果你想用公積金買房，你必須先取得自己的資格。
一般情況下，企業都是安排五險一金的，如果你是個體戶或者自由職業者，我建議你去朋友的公司掛靠，或者去TB，讓別人幫你交五險一金。.
只要用公積金買房，一定能賺到錢，不虧本。
在貸款方式的選擇上，一定要優先考慮公積金貸款，如果金額不夠，就用商業貸款+公積金組合貸款，最後再用商業貸款。
前提是你所在城市公積金放款的速度是合理的。
這時候你就要考慮另一個問題了。
您未來計劃購買多少套房？
如果是1套，還是優先公積金。如果是2套，建議第一套用商業貸款，第二套用公積金。
由於很多城市限購限貸，兩套房首付比例高，房貸利率也高。如果用公積金購買，可以大大降低成本。
4、房貸時間
買房貸款的時間選多久？
很多人擔心時間長了會有很多利息。他們選擇20年甚至10年，這是錯誤的。
如果你瞭解房貸利率的本質，你應該勇敢地選擇30年。如果有100年的選擇，我會毫不猶豫地選擇100年。
10年前每月支付10000和10年後每月支付10000是兩個概念。永遠不要低估通貨膨脹的力量。
當然，不是你要30年，銀行願意給你30年。
銀行會評估風險，具體貸款期限與購房者的年齡和抵押房屋的房齡有關。
不同的銀行有不同的年齡要求。例如，一些銀行貸款被限制在60年。如果你現在50歲，你最多隻能借10年。
房齡要求也是如此。
一般銀行要求房齡+貸款年限≤50年。如果房子是30年，貸款期限最多20年。
所以我一直勸大家不要買太舊的房子，因為以後可以貸款的年數越來越少，這也意味著流動性越來越低，很難賣掉，而且很容易被困。
5、提前還款
是否提前還款的問題是房貸中非常熱門的話題，爭議不斷。
因為很多人以為自己有閒錢，就應該儘快還錢，沒必要還那麼多利息。
我的建議是儘量不要提前還款。
如果用這部分錢理財買基金，基本可以跑過房貸利率，手裡的錢產生的收益大於房貸利息。
有人說我的房貸利率高，6點多，做理財跑不過，怎麼辦？
再說一遍，多考慮通貨膨脹因素，通脹會吞噬債務，還款壓力會逐年減少。而你做理財，雖然不能對沖，但就是當期收益。
很多人不理解時間的概念，所以過不了這個關，這時候多想想10年前和現在的生活。
當然，提前還款也不是完全不可能，還有一個因素。也就是你想買一套改善房，換房子，或者在另一個城市買房子。
因為有的城市限購限貸嚴重，有的認房認貸，有的認房不認貸，有的認貸不認房。
如果認貸不認房，你手裡有房子未還清貸款，再買房就得按第二套處理，首付和利率成本瞬間增大。
這時候需要提前結清首套房貸，然後再去買房，可以打折買首套房。
有人問我，如果我有足夠的錢，我應該全額買房子嗎？
仍然不推薦。
如果您有公積金，應優先使用，如果沒有公積金，就去商業貸款，然後用其他理財方式對沖房貸利息。
不過，一定要珍惜“處女貸”，爭取在以後想住的城市用上首套房貸的資格。這是非常重要的。
以前有個讀者，本來可以在北京買房，但聽父母的話，用商業貸款在三四線城市買了房子。兜兜轉轉再去北京買房，發現自己失去了第一套資格。
兩套首付比例和房貸利率根本買不起，就失去了上車的機會。也許這個機會會持續一生。
6、拿錢的能力
在我寫到這裡，每個人都應該清楚了房貸的基本問題。
最後說說怎麼跟銀行博弈。
既然房貸是槓桿和福利，那我們就得想辦法透過房子從銀行拿到更多的錢。
銀行借錢的依據是什麼？
風險。
如果你的徵信很好，信用卡額度高，使用率低，工資收入高，銀行會把你評價為優質客戶，給你最好的信貸幫助，鼓勵你從銀行拿錢買房子。
所以如果你有購房計劃，一定要自覺培養自己在買房前去銀行拿錢的能力，半年甚至一年。
這有技巧。
比如平時要自覺提高信用卡額度，刷卡買東西，然後及時還款。您必須在購買房屋前六個月還清所有信用卡。銀行會認為你的信用度很高，願意借錢給你。
比如你工資不高，流水不夠，你可以把錢轉給開公司的朋友或親戚，定期把錢轉入你的銀行卡，然後慢慢取錢。
當銀行評估您的收入時，您可以證明您有“其他收入”。
銀行只看數值，不能調查你是否有能力有其他收入。這時候，你可以假裝是一個高週轉率的優質客戶。
銀行一般會調查你的徵信和過去一年的流水和債務，不要逾期您的信用卡。儘量在買房前半年還款。信用卡額度要高一點，使用頻率要低一點，如果你有穩定的收入，那還可以降低您的房貸利率。
7、反人性選擇
最後說幾句。
房產投資遊戲，以及槓桿的使用都是反常態的。
過去，大大方方向銀行借錢購買資產的人會變得越來越富有，而那些害怕債務而誠實地將錢存入銀行的人會變得越來越窮。
這種貧窮不是自己造成的，而是知識和時間的剝奪。
投資是違揹人性的，如果你遵循20%人的方法，你就會明白時間和金錢的價值。
房貸不是可怕的，而是幸運的。
過去十年，人們常說做房奴有多痛苦，但現在大家都在說不做房奴有多痛苦。這是時代的進步。
