這裡是中國高新技術企業和網際網路大廠最密集的地段之一；
這裡有極具現代感的商務樓群和送快遞的機器人；
這裡雲集著格子衫“程式猿”和科技研發人員。
這就是中證君實地探訪建信中關村產業園REIT底層資產時看到的場景。
建信中關村產業園REIT的底層資產，是北京市海淀區中關村軟體園內的互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器。為何篩選這三塊標的資產？具體在運營層面，租戶的穩定性、租金收繳率如何？如何保證現金流？在第二批公募REITs獲批之際，中證君帶大家到實地一探究竟！
科技企業雲集
建信中關村產業園REIT的底層資產，包括互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器三棟樓，均屬教育科研用地，位於上地板塊的中關村軟體園。
中關村軟體園是中關村國家自主創新示範區從事軟體與資訊服務業的專業園區，它不僅是國內產業園標杆——中關村科技園區的重要構成和主要園區，其所在的上地商務園區也是北京市最大的商務園區之一。
其中，中關村軟體園聚集了百度、騰訊、新浪等700多家國內外知名IT企業總部和全球研發中心，區域產業聚集效應非常明顯。
中關村軟體園主要物業分佈圖
來源：建信中關村REIT《招募說明書》
直觀來看，這個專案突出的一大優勢是，在我國所有大產業園區的類別中，可歸屬為一線城市的核心物業型別的資產是非常稀缺的，尤其是實現了科技產業聚集的產業園。
接下來，咱們具體看看建信中關村產業園REIT底層資產的三棟樓。
第一站
孵化加速器
中證君到達孵化加速器這棟樓時，已經是下午6點左右，樓下停滿了各類代步工具。走進樓裡，一樓有不少即食便利店，比如星巴克、賽百味等。
樓內建築面積超5萬平方米，透過樓層指示牌可見，出租率相對飽和。中證君在參觀各樓層時發現，幾乎每層每塊辦公區都亮著燈，既有初創型企業，也有國內國際的龍頭知名企業，比如北京達佳互聯資訊科技有限公司（短影片頭部平臺快手）。
孵化加速器外景
本報記者 李惠敏 攝影
第二站
互創中心5號樓
第二站探訪的是互創中心5號樓，建築面積8萬多平方米，包括A、B、C、D四個區。一樓除了星巴克、麥當勞，還有喜茶，喜茶門口堆滿了外賣紙袋，除了外賣小哥的進出，還有穿格子衫的程式設計師手捧一杯多肉葡萄或者芝芝莓莓。整體樓宇建築頗具設計感，中證君在一樓和三樓等樓層看到了科大訊飛、國盾量子、能科股份等公司。
據介紹，互創中心5號樓以人工智慧、量子通訊、工業網際網路、移動網際網路、大資料為核心聚集方向，全面落實網際網路覆蓋所有應用場景。
互創中心5號樓外景
來源：北京中關村軟體園發展有限責任公司
互創中心5號樓內景
本報記者 李惠敏 攝影
第三站
協同中心4號樓
中證君到達協同中心4號樓時，已經是晚上7點多，依舊燈火通明，樓下停了大量的共享單車，顯然還沒到程式設計師們下班的時間。
據一位在百度上班的年輕員工稱，下班高峰期經常搶不到共享單車。協同中心4號樓建築面積有3萬多平方米，由度小滿及其關聯公司整租。據介紹，該樓屬於園區內的金融科技先行區。
協同創新4號樓外景
來源：北京中關村軟體園發展有限責任公司
如何實現專案穩定現金流？
與ABS不同，公募REITs藉助ABS實現公募基金持有非上市公司股權，穿透取得基礎設施專案完全所有權或特許經營權。據統計，該基金標的資產所涉及的3棟樓地理位置優越，區域發展成熟，建築面積合計達16.68萬平方米。
公募REITs重要的一點是，透過對標的資產的長期持有，以期獲得專案租金、收費等穩定現金流，並將每年90%以上的可供分配金額分配給投資者。因此，出租率、租金以及平均租賃期限等成為對標的資產的重要評判指標。
公開材料顯示，互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器三棟樓，2021年6月末的出租率分別達到90%、100%和99%。這一資料遠超其他同類產業園，就上地區域而言，可供出租的優質研發用房平均出租率約95%。整體來看，三棟樓的總租戶有69家，平均租賃合同期限為2.93年，平均出租率達95%，資產估值合計30.73億元。
截至2021年6月，互創中心5號樓當月租金收入約904萬元，上半年營業收入達到5445萬元，經營淨現金流約4080萬元；租賃合同加權平均期限約3.34年。共51家租戶（含商業類租戶），租戶以網際網路等高科技企業為主，已引入科大訊飛、能科股份、樹根互聯、國盾量子、思路創新等在語音識別、工業模擬、量子通訊、工業大資料等領域的企業。租戶質量優質，經營情況良好。
再來看協同中心4號樓，截至2021年6月，出租率100%，平均租金水平173.45元/月平方米，租金增長率為每兩年增長5%。從歷史營收和經營現金流來看，今年上半年營收約2241萬元，淨現金流約1621萬元。
作為優質企業聚集地的孵化加速器，截至2021年6月，出租率為99%，部分租戶在租賃期內合同租金每年將有2%-5%的增長。從歷史營收和經營現金流來看，今年上半年營收約3583萬元，淨現金流約2811萬元。
據瞭解，租戶若要退租會提前通知園區，園區會提前尋找安排下一位租戶，空置期較少。實際上，有不少企業希望入駐，但園區內處於“一房難求”的狀態。“現在處於供不應求的週期，整體會呈週期式的波動。”
中證君瞭解到，三棟資產中大多數租戶的收繳率非常及時，而且對於重要的現金流提供方，園區還會進一步核查現金流。
資料顯示，專案在2018年-2020年，分別實現營業收入1.76億元、2.14億元、2.02億元，經營淨現金流1.22億元、1.59億元和1.37億元。未來，這一現金流也將成為該專案每年給投資者的可供分派率。
此外，作為園區行業的龍頭，發起人中發展集團目前持有的京內特色園區有18個，園區開發建設投資額累計已超1000億元，科技載體的竣工量超500萬平方米，對外租賃面積達79.48萬平方米。從整體上看，中發展集團雄厚實力對後續產品擴募、持續裝入滿足條件的產業園區基礎設施資產起到有力支撐。
資料顯示，建信中關村產業園REIT計劃募集金額約26.12億元，其中，專案發起人中發展將認購本REIT基金份額的33.34%。發起人積極認購，也代表了對專案本身的信心和前景預期。
與目前已有的REITs產品類似，建信中關村軟體園REIT也配備了三位基金經理，均具有多年基礎設施專案投資管理和運營經驗。建信基金介紹，基金經理除了負責產品端管理，還要負責專案具體事務，對基礎設施運營管理工作進行決策、監督等，與其它專案相關主體溝通協商，為專案的穩健運營、為投資者的資產保值增值服務。
編輯：於紅波
