2021年四季度，房地產稅試點方案大機率會落地。如果房地產稅試點或者最終落地，對房價的影響究竟會有多大？恐怕對不同的城市，影響是完全不同的。
首先我們看一下全球其他一些國家。像美國、印度、德國都是聯邦制的國家，相對來說各個州他們相對有比較高的立法許可權。在這些聯邦制的國家裡邊，各個州各個市的房地產稅水平、徵收豁免減免千差萬別，房地產稅的水平也差別比較大。
但是中國作為單一制的國家，雖然房地產稅是全國人大立法先行，然後充分授權，分步實施，在不同城市大機率會有實施的先後順序的差別，但是像基準稅率、徵收物件等的差別應該不會太大。過去我們在其他稅收方面的具體的地方稅徵收方式上，可以看到這裡邊其中一些道理。
在這樣的一個前提下，道哥認為，如果未來房地產稅落地，對這4類城市的影響會很大。
第一類比較容易理解，是那些人均居住面積比較高，擁有多套房的家庭佔比比較高的城。今天看人均居住面積，我們不同的城市，差別是比較大。像深圳和廣州，人均居住面積可能只有20多平方米，不足30平方米。而有一些城市甚至人均居住面積已經超過了50平方米，將近60平方米。
很顯然，在這樣人均居住面積不同的情況下，假設未來徵收房地產稅，豁免的面積是一樣的，那就意味著今天人均居住面積比較高的城市，他可能面臨的累計稅率或者房地產稅徵收所涉及的家庭比例就會比較高，影響會比較大。
而這些擁有多套房的家庭，為了迴避房產稅確定性的風險，會在短期賣出房產同時在長週期來看，他們繼續去投資房產的動力也會減弱。
第二類是城市裡主要的購房群體是外來的投資和外來人口。這樣的城市一旦實行了房地產稅，這些購房群體不是戶籍人口，也不是外來常住人口，恐怕大機率是沒有豁免面積的。
這就意味著這些投資性購房的群體，大機率會面臨房產稅的徵收壓力。一部分人就會傾向於在二手房市場進行拋售，這對房地產市場的影響也會比較大。
這些城市主要是在什麼地方？主要是一線城市周邊的城市，像北京周邊、上海周邊，這些城市的購房群體，來自大都市溢位性的買房佔比較高，他們既不是這些城市的常住人口，也不是當地的戶籍人口。房產稅大機率會讓這部分人付出一些成本。
當然，還包括一些旅遊性的城市，也是外來人口的買房佔比較高。
第三類是那些房價收入比相對懸殊比較大，或者房價收入比比較高，人們的收入水平整體比較低的城市。換句話說，相對人們的收入，一個城市的房價顯得太高了。
我們知道，房產稅定價現在已經向外公佈了，參考的價格是以市場價格。一個徵收的標準是大家的豁免扣除、累計稅率大小可能會相差不是很大。
在這種情況下，如果徵收同樣比例的稅負水平，你就會發現，那些收入水平比較低的城市，他可能承擔房地產稅的能力就會比較弱一些。
也就是說房價收入比，代表著承擔稅負的能力水平。如果收入比較低，一般來說承擔稅負的能力也會比較弱。
第四類城市，就是那些人口大幅流出，產業空心化的“城市”，它可能是我們習慣的四五線這些小城市，也可能是以縣城或者這樣的形式出現的。
這些地方人口持續流出，意味著外來的投資性買房、外來務工的群體，或者當地有購買力的群體，他們都難以在這些城市裡面來留下來。沒有人口的增長，就沒有對房產未來持續購買的需求支撐。
再加上這樣的城市裡缺乏租賃市場，持有多套房產的人很難把房子出租出去。
當然面臨房產稅的累進稅率面積和套數的累進，持有成本是比較高，為了迴避這種風險，他們也不願意來持有太多的房產。所以說，房地產稅會使這些城市的房產失去投資價值，僅剩下居住的價值。
綜合考慮，不論考慮租賃市場出租，還是持有多套房產所面臨的房產稅壓力，抑或未來房產升值的前景，甚至包括流動性的風險，這些人口大幅流出的城市，未來房產的風險都會更大一些。
實際上，當然這些風險，不是單純由房地產稅引起的，而是房地產市場自身未來長期分化的一個趨勢，房地產稅只是加劇了這種市場分化。
這些城市的房產房價不一定會下跌多麼嚴重，但你需要格外關注流動性風險。你想在二手房市場變現，實際週期可能會超出想象的長。
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