來源：米宅北京
先來看一組資料吧：
10月份，北京二手房網籤9340套，環比上個月下滑25%，創下了連續19個月的市場最低點。同時，這也是2021年以來的最低點。
前九個月的網籤量如下：
在《北京樓市：這個冬天出乎意料的冷》之中，我提到過：
10月份的二手房網籤量大機率會跌破一萬套。
當時很多人留言罵我，說我完全是胡說，不懂就不要瞎嗶嗶。
還有人信誓旦旦地說，10月份不可能跌破1萬套：
真實結果如何，大家都看到了。
最近，有一些讀者反映：我寫的文章太水了，沒有資料支撐，就是一些主觀的感覺。就比如十月份成交量這個，有人說：你不分析一下每天的成交量走勢，以及國慶假期期間成交少的原因，就在這紅口白牙說成交跌破一萬，依據呢？感覺太不專業了
其實有時候看房多了，不用看資料，市場的情況也能一目瞭然。反倒是資料，有時候真真假假、虛虛實實，對判斷市場沒什麼幫助。所以，個人認為：能透過直觀感覺就能整明白的事，為什麼要用那些煩人的資料？
剛入行時，我也特別喜歡從各種網站上扒一些資料，然後貼到文章裡，就覺得這樣的文章賊NB。後來探盤多了，對各種成交資料、成交排行榜啥的，就絲毫不關心了。
因為，不看資料，也能知道哪個新盤專案賣得好，哪個賣得差；也能知道同板塊二手房哪個成交最活躍。而資料，反倒有時候會誤導你。
舉個最典型的例子：
如果你經常關注每月二手房成交量排行榜的話，就會發現：
天通苑這個樓盤，永遠排在前三的位置。
可，這真的說明這個小區好賣嗎？
排在前面，是因為它本身就體量大，掛牌多，幾個區加起來快到1000套的掛牌量，成交能不排在前面就怪了。
但，你賣二手房的時候，就會發現：它並不好賣，因為競品太多了，購房者都挑花眼了。同一個小區，有那麼多的房子可選，我為什麼非要買你家的呢？
扯得有點遠了，迴歸正題。
從上個月開始，北京樓市就正式入冬了，除了極個別變相有利好的板塊之外（比如廣外之類），大部分片區成交都挺困難的。
現在能賣得出去的，基本都是低於市場價的筍盤。
想扛著不降價？不好意思，連傻子都不願買單。
海淀那些試點指導價的樓盤，情況更糟糕。
上地片區的名盤“上地佳園”，“上地東里”，據中介說，成交分別只有2套、3套。
這些成交的，基本都是業主讓了價的。不讓價，幾乎就無人問津。
上週，一位朋友給我發了這樣一條資訊：
怎麼說呢，現在我嗅到一種“踩踏性出貨”的味道。短短兩個月，綠中介掛牌量直線飆升，現在直逼9.1萬大關，基本接近近四年來的新高了。
房產稅要來了，一個個都慌得不行，尤其是手握多套房的，想抓緊時間拋掉。
其實，這個思維，對，但也不對。
如果你手裡的房子都是好房子，那根本沒必要拋。即便是空置稅、遺產稅、繼承稅一起上，也不用太擔心。好房子就是好房子，好房子永遠是稀缺的（尤其是好地段的）。北京富豪千千萬，但北京只有一個“萬柳書院”，只有一個“北京壹號院”......
但如果你手裡的都是垃圾貨，就要抓緊時間做優化了。拋掉，或者是置換成優質資產。
最近，微信上諮詢賣房的特別多，而且這批人有一個共性——手裡的房子根本賣不出去，如果大幅降價，就意味著賠錢。
怕疼，不想割肉。
想等稍微漲一些再賣。
但你要知道：如果你手裡的垃圾貨都漲了，好房子只會漲的更多，這樣操作，無疑於“揀了芝麻丟了西瓜”。
所以，如果你需要置換的話，現在，立刻，馬上，降價出貨。不要心疼降那三四十萬塊錢。等明年行情回暖了，優質資產的業主，漲個幾十萬是分分鐘的事兒。
最後講一件事情：
今天，我去了房山調研二手房，長陽、良鄉、大學城基本都看了，最大的感受有兩點：
第一、房山人流量是真的不行，到處死氣沉沉的感覺，底商大片大片都關門了。
第二、主城成交下來了，房山就更不行了。
之前我在公眾號說這一波下跌是普跌時，很多人還很不樂意，說房山、石景山、通州很多區域都沒跟漲，憑啥要跟跌？
沒有憑啥，就是人氣不行，沒有足夠的客群支撐。按道理來說，房山線北延之後，到主城還挺方便的，但整體房價還不如平谷和懷柔。
保值增值，房山真的是禁區，誰買誰入坑。長點記性吧。
截止到今天，除了四個遠郊區和近郊一些特別偏的地方之外，北京幾乎所有的樓盤，我都已經調研過了。而調研完這些，我用了四年零三個月。有些樓盤談不上熟悉，但至少混了了臉熟。
有一些非常高階的樓盤，比如霄八、朝陽壹號院之類的，實在是進不去，但又很想見識一下，如果您是恰好是業主或賣豪宅的銷售，歡迎聯絡我踩盤。
