近期一直在做諮詢活動，跟好多買家面對面聊了好多。我發現大家對於北京房價現在有一種敬畏心理，房價穩定的時候會擔心會不會突然來一波？
比如這幾個月，北京的房價就挺穩的，而且二手房、新房價格在陸續回撥；而最近疫情再起，北京信貸轉寬鬆，又趕上年底的傳統的抄底時機，著急出手的有，觀望等降價的有，擔心房價年前年後會突然起來的有，總之大家都躁動不安。
拋開階段性小疫情因素，那麼北京房價會不會有這“突然的一波”呢？
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北京的房價從2017年317之後，到2021年的11月份，總共有4次“突然的一波”，分別是：2018年的春天，2019年的春天，2020年的春天，以及2020年的冬天至2021年的春天。
其中，最大的一波行情發生在2020年的冬天至2021年的春天。
其餘的三次“突然的一波”都是北京樓市每年的固定行情——小陽春。在這再次提醒一下，小陽春這個詞，是俺為了迎合大家便於理解才這麼說的。北京每次真正的回暖規律是：房價漲5-10%就變涼，房價跌5-10%就回暖。這個規律跟季節是毫無關係的，
而且，小陽春多發生在剛需盤上，因為剛需們多數不受政策限制。
也就是說，他們的買房槓桿沒有受到什麼影響，在保證買房槓桿的前提下，北京的春天才會格外熱鬧。
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這幾年北京樓市最大的一波行情，背後是有槓桿支援的，這個情況想必各位都已經瞭解了。
在沒有槓桿支援的日子裡，北京的房價基本上處於平穩，下行，有價無市，房子難賣的狀態中。
北京的有錢人特別多，但是有錢人多不代表他們能把房價買起來。樓市裡一個微小的政策波動，足以秒殺掉所有的有錢人，所以，別把有錢人的購買力想得那麼恐怖。
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除以上的幾次“突然的一波”之外，北京樓市裡確實有分化的行情出現。
比如說：學區房在前幾年也有突然的一波。朝陽的學區，海淀的一流，西城的金德月等，在2018年到2020年這個階段，就發生了小的分化行情。
2018年中的很多房子，在今天回看，多數都是賠錢的，但是發生學區分化的這部分，都漲價了，逆勢上漲。
再比如：改善樓盤的分化。在2017年的時候，北京樓市整體行情特別差，但是一些區域的改善樓盤有逆勢行情，不過沒持續多久。
更小的行情也會存在，比如說某些優質小區，不怎麼出房子，一年也就出七八套房子，這類小區也容易有分化行情出現。
需要說明的是，以上這些小的分化行情，對於大面市場是沒什麼影響的；另一個角度來說，這些分化行情是有可能影響到買房實操層面的。
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我們再來看看目前的北京樓市。
政策面上，現在對於樓市都是利空。大面積上漲的可能性為-0
分化行情方面，現在又到了給孩子買學區房的階段，2022年2023年是入學大年，區域學區房的行情，有分化的可能。但是哪些地方有小行情，誰也說不清楚，只能賭。（一般來說，房價便宜，價效比高的地方容易分化。現在買學區房的家長也沒那麼純粹了）
這兩年買學區房的家長要有（房價下跌xx萬）風險預期。
目前低總價房子都是陸續降價，為明年的小陽春蓄力。
基本情況就是這樣。
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給大家說一些結論，免得上面這些看糊塗了。
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1）北京樓市現在行情穩定，在慢慢下跌，無上漲可能性；
2）二手房在跌，新房也在跌；
3）準備買學區的，自己多研究下，學區在誰那都找不到答案，只能賭。買房之前要有房價下跌的風險預期；
4）準備買房的，現在到年底是不錯的買房視窗期，尤其是對於剛需來說；儘量不要趕到年後的小陽春。
5）今年明年，北京樓市都不會有什麼大行情。有些情況，類似今年沒有資格，明年資格才下來，這種等到明年買也沒啥問題。
