文/謝逸楓
目前第二批22城宅地集中供應，基本上結束，最大的問題就是大量流拍、底價成交、撤牌、低溢價率、規則不合理。截至2021年10月21日，重點城市第二批集中供地進入尾聲，北京、上海、武漢等20個城市完成第二批次地塊出讓。
統計已完成集中出讓的20個城市，撤牌流拍率較高，整體撤牌流拍率達32%。北京、廣州、杭州、長沙、合肥、瀋陽等地流拍撤牌率均高於40%，一二批次供地冷熱變化明顯。其中，北京、廣州、杭州等熱門城市遇冷，流拍撤牌率分別為60.5%、52.1%、41.5%。
第一是按照中指院統計的資料顯示，截至2021年10月21日，北京、上海和杭州等20個城市完成第二批地塊集中出讓，其中17個城市（長春、廈門和無錫8月前已完成二批次競拍）響應自然資源部要求最佳化土拍規則，嚴格購地自有資金審查等，市場降溫明顯
超半數城市的宅地成交樓面價較首批有所下滑，多數城市競價達上限地塊比重明顯下降。此外，20城第二批供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%（首批次為6.5%），城市間和城市內部不同區域市場熱度分化進一步加劇。
截至10月21日，已有20城完成第二批集中供地。底價成交、撤牌、流拍屢見不鮮，第二批集中供地的熱度顯著下降，從企業端來看，這反映了企業的參與意願明顯下滑。“三道紅線”、“兩觀察”等監管政策下，房企整體投資態度趨向審慎和精準。
第二是第二批集中供地中，國企、中小規模房企一躍成為成交主力，基本顛覆了第一批集中供地的競爭格局。首先，國企拿地規模顯著上升，佔比近半。第二批集中供地中，國企拿地金額、建面佔比均超過45%，較第一批上升20個百分點以上，在此基礎上，國央企拿地金額、建面佔比分別達76%、67%。
與此相對，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建面佔比大幅下降至25%、34%。其次，規模房企暫緩下，中小規模房企拿地過半。第二批集中供地中，規模前100房企拿地金額和建面佔比均未超過50%，較第一批下降超20個百分點，其中，前20以及20-50位企業拿地規模下降較大，均超過10%。
與此相對，中小規模房企拿地規模佔比大幅上升，拿地金額、建面佔比分別達到56%、68%。規模房企主動暫緩的情況下，至少在拿地規模上，“強者恆強”的競爭格局不復存在。具體企業層面，也有兩個明顯變化。一是單個企業拿地規模整體明顯下降，以拿地金額超100億的企業數量來看，第二批集中供地中有13家，第一批則有32家。
二是拿地排名發生較大變化，除部分央企保利發展、華潤置地等名次較為穩定外，一些未在第一批集中供地中出現或者排名較低的企業在此輪比較靠前，而原先較前的部分企業則比較靠後甚至完全缺席。更為重要的是，在拿地積極性整體不高的情況下，仍有企業逆勢拿地或者保持著正常投資節奏。
國央企如中海地產，民企如碧桂園，這說明優良的經營和財務狀況，暢通的融資渠道，賦予了企業應對外部環境波動的能力。中海地產能夠在此輪集中供地中大力擴儲，來源於其優良的財務狀況和融資能力，以及在第一批集中供地中相對謹慎的步伐。
中海地產拿地金額超600億元，是第一批拿地的4倍以上，拿地城市達12個，單城拿地最高達4宗。同時，拿地城市能級有明顯提升，在第一批5城基礎上，在北京、深圳、廣州、杭州等四城均有斬獲。在土拍熱度仍然較高的深圳，以封頂價加安居房建設拿下4宗地塊，可謂最大買家。
第三是第一批集中供地大部分城市採取了限地價的規則，但溢價率上限設定偏高。22個城市中，僅有4個城市溢價率在15%以內，分別為北京、上海、蘇州、成都。較高的溢價率併疊加競配建、競自持等因素，房企利潤受到限制。在濱江集團的大本營杭州，濱江拿下5宗地塊，透露僅能做到1-2%的淨利率水平。
第二批集中供地主要透過降低溢價率、競品質、禁止馬甲公司參與競拍和限制資金來源等，最佳化競拍規則。效果來看，限制溢價率和房地聯動將有效提升房企的利潤水平並有利於達成“穩地價，穩房價，穩預期”的目標，採取高品質競拍方案有利於提升住宅的品質，引入搖號機制併疊加限制馬甲參與有效減低了土地市場的熱度。
但在已完成第二批集中供地的城市中撤牌流拍率較高，未來土拍規則仍有進一步最佳化的空間。在諸項調整中，溢價率的調整最為明顯，第一批次供地中僅4個城市溢價率限制在15%以內，而二批次大多數城市將溢價率限制在15%以下。
7月，提出著力建立房地聯動機制，推廣北京市（限房價、控地價、提品質）的做法，並建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。過後，多個城市陸續跟進房地聯動機制，一批次限房價城市個數為13，二批次供地新增3個城市試點房地聯動機制。
深圳在重新掛牌後，下調了最高地價的同時也下調了最高銷售價格，武漢、廣州、重慶等城市引入房地聯動機制，限制專案的售價。溢價率的調整以及房地聯動機制有效地控制住房企的拿地成本，有利於達到“穩地價，穩房價，穩預期”的目標。
對於房企而言，低溢價率疊加房地聯動鎖定利潤空間，在房地聯動時代，其精細化管理和融資成本將決定房企的利潤水平。競拍方式上，多地將競建配規則調整為競品質方案。一批次12個城市採取競建配方案，二批次已掛牌的城市競配建方案僅剩2個。
競品質/定品質方案的城市則明顯增加，一批次供地中僅有北京，二批次中增加至12個城市。競自持方案的城市則有增有減，無錫、天津、福州、青島、杭州等5個城市取消了競自持方案，重慶、武漢等2個城市則新增競自持，深圳在初次掛牌時採取競配建無償移交公共租賃住房面積，重新掛牌後改為競全年期自持租賃住房面積。
最終的地塊獲取，許多城市增加了搖號機制，疊加限制馬甲企業參與競拍的因素，增加了拿地的隨機性。二批次供地已有13個城市採用搖號/抽籤機制決定最後地塊的歸屬，深圳、天津、濟南等城市均在二批次集中供地中增加了搖號機制。
值得注意的是地方還債高峰期已到，稅收下滑，唯有靠賣地。目前土地收入下降，影響到地方還債計劃，一旦地方債務違約，容易引起蝴蝶效應。根據報告顯示，目前公共財政債務正在迎來到期高峰期，2021年至2026年共有超過22萬億元存量債務到期。面對不斷加大的付息壓力，地方政府債務存在較高的區域性違約風險。
2021年至2026年，如考慮城投債，每年存量債務到期額均在4.4萬億元以上。其中2021年到期額達5.82萬億元，2023年和2024年均為5.6萬億元。目前許多地方政府只能透過借新還舊不斷滾動債務，這只是飲鴆止渴，並非長久解決之道。
一旦地方經濟和財政收入增速下滑，無法匹配債務負擔的增速，政府債務風險就會迅速積累。目前共有12個省份的負債率超過50%，比去年同期增加5個。負債率最高的5個省份分別為青海（93.9%）、貴州（81.0%）、天津（80.8%）、新疆（64.0%）、甘肅（59.9%）。除天津外，其他均為西部省份。
據課題組統計，截至2021年10月20日，地方政府債券餘額達到28.87萬億元，同比增長13.65%。城投債餘額12.55萬億元，同比增長16.68%。兩者合計，以地方政府債券形式的顯性債務共41.42萬億元，同比增長14.52%。
債務餘額超過1.5萬億元的省份有9個，比上年增加3個，依次為江蘇（4.46萬億元）、浙江（3.10萬億元）、山東（2.77萬億元）、廣東（2.25萬億元）、四川（2.23萬億元）、湖南（1.98萬億元）、湖北（1.70萬億元）、河南（1.58萬億元）和安徽（1.57萬億元）。
2020年，我國地方政府債券平均發行期限達到14.7年，而2018年地方債平均發行期限只有6.1年。地方財政部門應當統籌考慮地方債收益率曲線建設、專案期限、融資成本、到期債務分佈、投資者需求等因素科學設計債券期限。
其中，10年以上新增一般債券發行規模應當控制在當年新增一般債券發行總額的30%以下。保障專項債券期限與專案期限相匹配。今年以來，地方政府債券發行期限明顯縮短。2021年1-8月，地方政府債券平均發行期限回落至11年。
