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地，真的賣不動了。
土地“兩集中”制度實行以來，土地市場肉眼可見的冷卻。
第二輪集中供地的大面積流拍，還歷歷在目。
土地供應面積的減少，帶來的直接後果是，土地出讓金的大幅下滑。
從省級層面看，1-10月的土地出讓金只有江蘇、浙江、青海、上海、重慶、安徽、北京、天津 8 個省市正增長。
其餘23個省份都出現了同比下降，尤其是西藏、雲南、新疆、海南、山西、內蒙、廣西、寧夏等西部省份，降幅均在30%以上。
而城市層面，2021年10月，全國300城成交住宅用地出讓金環比下降42.6%，同比下降34%。
圖片來源：中國指數研究院
尤其是二線城市，10月份土地出讓金環比下滑近60%，三四線城市環比下滑41%。
而土地出讓金的減少，其後果更直接——土地財政收入下滑，整個城市的財政收入將明顯受影響，債務率上升，各種基建投資也會缺少資金運轉。
畢竟在這片土地上，收入還得靠土地。
12月份，第三批集中供地將全部完成。鑑於第二批的冷清，不少城市都把土拍規則做了調整。
比如廣州，取消了對南沙、黃埔區地塊的限房價要求，部分地塊取消了一個月內一次性付清全款的要求，允許最長六個月內付清。
比如南京，對參與競拍的房企資質降低到了三級；比如杭州，首付款比例下調到50%，房企資質也降到了三級。
門檻降低的訊號，十分明顯。
畢竟真動了乳酪，誰都著急。
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而土地財政收入的下降，對那些高度依賴房地產投資、賣地收入的地區來講，無疑拉響了警報。
衡量的指標，只有兩個：
房地產投資依賴度=房地產開發投資額/GDP
土地財政依賴度=土地出讓金/一般公共預算收入
先來說說房地產投資依賴度。
在31個省份中，只有海南的房地產依賴度高於20%，排在第一位。
要知道在2018年，海南的依賴度高達35.5%。在全島自貿區獲批後，海南也開始了對房地產的依賴化。
兩年的時間，依賴度下降15個百分點，成效明顯。
貴州以19%的依賴度，排在第二位。而近幾年貴州的經濟增速飛快，主要依靠固定投資驅動，其中的房地產投資“居功至偉”。
天津、雲南、安徽的依賴度都在18%上下。尤其是安徽，房產投資額高達7000億，與4.8萬億GDP的四川，旗鼓相當。
此外，浙江、重慶、廣西、陝西、廣東、四川、甘肅等7個省市的依賴度，都超過了15%。
西部省份還是佔了大多數。近年來西部經濟保持高速發展，而其中，投資是拉動經濟發展的第一大動力。同時，城鎮化率的基數較低，給了較大的發展空間，房地產投資也得以高速增長。
還有江西、新疆、西藏、黑龍江、內蒙古5個省份的依賴度低於10%。不僅如此，其房地產投資額也不算高，最高的江西也不過2300億。
最主要的原因在於，這些省份或經濟水平不高，或人口常年淨流出，或沒有高水平的經濟強市，或處於邊疆地區，房企的投資意願整體較弱。
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再來說說土地財政依賴度。
地方政府財政收入包括四項：
一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入。
而“土地出讓金”則計入政府性基金預算中，是該項基金收入的主要來源。
自從上世紀90年代我國推出商品房政策，疊加國地稅分成制度以來，土地收入漸成地方政府財政的大頭。
據非官方統計，2020年全國賣地收入8.4萬億，同比增長16%；佔全國財政收入46%，佔地方財政收入84.03%。
但隨著“房住不炒”時代的到來，房地產、土地市場都逐漸走入下降通道。
儘管依然是支柱產業，但官方很明確在推動經濟遠離房地產依賴。那些高度依賴土地財政的城市，需要小心了。
在船長統計的52個城市中，有21個城市的土地財政依賴度超過100%，即2020年賣地收入超過地級財政收入，屬於高度土地財政依賴城市。
其中，佛山2020年土地出讓金收入1357億元，依賴度高達180%，排在第一位。
長春、武漢依賴度超過150%；
廣州、西安、貴陽依賴度超過140%；
南寧、揚州、福州依賴度超過130%；
南京、太原、惠州、杭州、紹興、臨沂、南昌依賴度超過120%；
溫州、南通、東莞、常州、珠海超過100%。
而這21個城市中，東部地區就佔了14個。城市經濟實力強，房產開發投資成熟，地價也寸土寸金，賣地收入自然很高。
另外，還有24個城市的土地財政依賴度在50%-99%之間，屬於中度依賴。
其中，中山、烏魯木齊、昆明、哈爾濱、鹽城、寧波、徐州7個城市的依賴度，超過90%，已十分接近高度依賴，需要小心。
這24個城市中，依然是東部城市居多，但大多屬於二三線城市。而濟南、青島、無錫、鄭州、長沙、合肥等城市，依賴度都在75%以下，還在能接受的區間。
還有7個城市的土地財政依賴度低於50%：洛陽、大連、濰坊、煙臺、上海、北京、深圳。尤其是三個一線城市，排在最後。
儘管上海的依賴度只有42%，但其土地出讓金接近3000億元，排在52個城市的第一位。不過由於財政收入也排在全國第一，依賴度也就降了下來。
而深圳的依賴度只有27%，排在最後一位。1054億的賣地收入，並不算高，因為沒有太多可開發面積的深圳，真的無地可賣了。
土地財政依賴度的高低，直接反映出各個城市財政收入的來源是否豐富，而其他來源的強大，勢必離不開二三產業的發達。
有些城市，顯然更迫在眉睫。
1-10月份土地出讓金降幅最大的20個城市，同比下降都超過60%。
但我們需要注意的不是跌幅超過90%的鶴崗、鐵嶺，而是土地依賴度接近80%的四川眉山，以及依賴度66%的南充，土地收入跌幅都超過68%。
佛山、長春、武漢、廣州，都還有強大的製造業、服務業作為後盾，賣地收入跌到膝蓋以下的眉山、南充，還有什麼產業能支撐經濟？
而這些城市的房子，務必敬而遠之。
