大變局：央行“降息”了。
說時遲那時快，在央行宣佈12月中旬全面降準0.5個百分點之後，在12月20日釋出的新一輪LPR利率中，人們赫然發現，LPR下滑了：
1年期為3.80%（此前為3.85%）
5年期為4.65%（此前為4.65%）
這意味著，正式降息了！本次降息為5個基點，並且採用的是差異化降息法，只降低1年期的LPR利息，並沒有降低5年期的LPR利息。
房產中介：2022年房子或超人預料？
看到這裡，房地產中介們開始歡呼了，整個上午手機裡都是中介們霸屏的狀態，LPR作為房貸利率的參考，中介們紛紛認為，此次降息，將對房市產生巨大的震動作用，進而帶動整個房貸利率的下滑，房產熱或再度襲來。
從字面意思上來說，這些房產中介們的話確實有一定的道理，LPR無論是1年期還是5年期，都是作為市場貸款利率的參考依據，只要LPR出現了變化，那麼整個市場的貸款利率都將帶來影響。而且，更為重要的是，LPR是市場化利率的風向標，無論多大的變化，都會影響市場信心。
那麼，這一次的降息，有可能導致2022年樓市會“重燃”嗎？
指聞君給出的答案是否定的，主要有3個方面的因素決定：
1、樓市“3+2”紅線標準依然牢牢地把控著房地產的資金源。
不少人盲目地用短期的資料來分析長期的走勢，這是不合時宜的。2021年下半年以來，尤其是10月份之後，房市的“寬鬆化”舉措接踵而至，例如超過21個城市出臺了“限制降價”的行動，還有至少7個城市出臺了類似“救市”的政策，住建部高層在多次會議中重申，要重新確定房地產金融貸款和房產價格漲跌之間的平衡關係，與此同時首次提出了“住房消費的合理需求支援”。
不難發現，最近2個月，房市的指導策略確實有一定的積極因素，再加上本次LPR下調，是否真的意味著樓市的資金源開始增加了？筆者認為不一定。房產學者任澤平曾說到，房地產發展長期看人口、中期看土地、短期看金融。懸在房企們頭上的“一把利劍”始終沒有動搖，那就是“3+2”上限。2020年8月份提出“三紅線”，2021年再次加碼“雙上限”。
在樓市的“3+2”上限策略限制下，資金流始終是被限制的，所以即便是銀行的水閘放開了，但是高層把控依然存在，不可能出現房地產大水漫灌的情況。
2、房產過剩，已經成為了實際情況，即便是降息，也不會有多少提振。
根據馬克思在《資本論》中對商品價格的定義，從一般商品學而言，商品的價格由價值量和供求關係決定，價值量的基礎是生產商品需要消耗的社會無差別勞動量，生產商品的工藝難度越大、製作的手續越複雜、需要的時間越長，那麼其價值量就相對越高，反之則越低，所以我們看到一根針的價格永遠比不過汽車的價格。
除了價值量之外，供求關係同樣決定著商品的價格高低，供大於求狀態下價格漲不動，供小於求的狀態下價格跌不了。
在我國的商品房買賣市場，房產價格的高低主要受到人口因素的變化制約，在過去的20年裡，人口紅利很大，尤其是15歲至64歲的青年人快速增長，比重增加達22%，主體支撐人群數量高達9億人，在如此強大的市場支撐下，購房力量也相當旺盛。
與人口的高速增加正相關的是城市化的高速推進，40年前城市化只有19%左右，現在已經增加到了60%，每年都有3000萬-5000萬農村人進入城市，他們入城的第一件事兒便是購房。所以，房地產呈現出階段性供小於求，價格也從2000元一路增長至萬元以上。
然而，有機構有研究發現，我國的所有房子加起來，足夠40億人居住了，王石更是說到，房產過剩已經是現實。任澤平指出，戶均房產保有量達到了1.1套以上。房產過剩了的情況下，將來誰還去買房呢？
3、調控之下，房市平穩如初，房地產稅快速推進，更加起到“平抑”作用。
國家智囊、原住建部副部長仇保興指出，要敢於承認房地產存在泡沫的實際問題，而且仇保興給出了建議，應該開始一系列稅費的方式，實現房地產的軟著陸，在仇保興的建議中，房地產稅、空置稅、物業稅、流轉稅等都可以有序推進。
2021年開始，房地產正式被“授權”試點，雖然目前並未確認哪些城市會成為房地產稅的試點首批城市，然而專家們早就透露了訊號，對於那些房產過熱、價格虛高、出臺了二手房指導價的城市，或具有較大的機率成為目標城市。
房地產稅是財產保有稅，即便是房子不出售、不交易，那麼也需要按照房產的價值繳納相應的稅費，所以對於炒房客、囤房族而言，這無形之中增加了房產的閒置和持有成本，倒逼他們把更多的閒置房產扔向二手房市場。
結論：雖然LPR下降了，但是樓市已經發生了新的根本性變化，2022年樓市未必蹦躂得起來，拭目以待！
