今年下半年以來，龍湖集團的合同銷售額和銷售收入持續下降，這家以“自律穩健”著稱的領先房企能否在行業動盪中潛龍突圍？
01
評級展望被下調
12月7日，惠譽將龍湖集團（00960.HK）的評級展望從“正面”調整為“穩定”，並確認其長期外幣發行人違約評級、高階無抵押評級及其未償優先票據評級為“BBB”。
惠譽稱，展望調整基於中國房地產市場的不確定性有所增加。儘管政府為穩定地產行業已採取多項措施，但當下並沒有足夠證據表明房地產行業能夠實現持續復甦。
受市場波動影響，2021年8月以來龍湖集團的合同銷售額和銷售收入持續下降，其EBITDA利潤率也有所下滑。
在不令槓桿率承壓的情況下，未來龍湖集團將持續投資來繼續提高其投資物業的經常性租金收入。
近日，還有使用者釋出實名宣告稱，龍湖集團存在“試用期陷阱”。
據悉，龍湖集團打著高薪的幌子從各個網際網路企業挖人，卻在長達6個月的實習期結束後，再以經營不善、政策打壓等理由辭退員工。
此外，龍湖集團還被爆料一些內部問題，包括各種PPT不落地、戰略沒有方向、外行領導內行以及只重用管培生等。
隨後，針對該事件龍湖集團回應稱，原文提到的“公司裁員”等情況並不屬實，人才的擇優劣汰是正常管理動作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關。
在融資方面，近期房企融資環境有所回暖，龍湖集團提交了2021年度第二期中期票據募集說明書，註冊規模50億元。
《小債看市》統計，目前龍湖集團僅存續一隻境內債，存續規模3億元，將於明年7月到期；其還存續6只美元債，存續規模27.5億美元。
存續美元債情況
在境內信用評級方面，目前龍湖集團主體和相關債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。
惠譽預計，2021年中國房地產行業的合同銷售額將下降10%-15%。
02
銷售疲軟
據官網介紹，1993年龍湖集團創建於重慶，業務涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，並積極試水養老、產城等創新領域。
2009年，龍湖集團於香港聯交所主機板上市。
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龍湖集團官網
從股權結構看，龍湖集團的控股股東為美賢國際，持股比例為42.71%，公司實際控制人為吳亞軍。
股權結構圖
2020年，龍湖集團實現合同銷售額2706億元，今年其銷售目標為3100億。
前10個月，龍湖集團累計實現合同銷售金額2278.3億元，同比僅增長6.3%，完成全年目標的73%。
尤其下半年以來，龍湖集團銷售疲軟情況愈加明顯，7-10月其銷售額同比分別下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
據克而瑞資料，今年前11個月，龍湖集團以2252.7億操盤金額和1308.8萬平方米操盤面積在房企中排第12名，屬於大型房企。
克而瑞資料
據半年報顯示，今年上半年龍湖集團實現營收634.21億元，同比增長20.48%；實現歸母淨利潤74.19億元，同比增長17.05%。
從營收和業績增速上看，近年來龍湖集團的業績降速明顯。
同時，龍湖集團的經營獲現能力也大幅下滑，今年上半年其經營性現金流淨額為95.54億元，而去年同期為184.5億元，同比已腰斬。
經營現金流
和行業其他房企一樣，龍湖集團的盈利能力也在下滑。
今年上半年，龍湖集團的毛利率為27.68%，淨利率16.71%，毛利率在2018年達到頂峰後持續下降。
銷售毛利率
土儲方面，截至今年6月末，龍湖集團土地儲備合計7717萬平方米，權益面積為5367萬平方米。
按地區分析，龍湖環渤海地區、西部地區、長三角地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.4%、26.0%和15.5%。
值得注意的是，近年來龍湖集團新進多個三、四線城市，若專案去化不及預期，其或面臨一定的資金沉澱及投融資風險。
截至今年6月末，龍湖集團總資產為8734.46億元，總負債6727.94億元，淨資產2006.52億元，資產負債率77.03%。
從“三道紅線”看，龍湖集團剔除預收款後資產負債率為68.3%，淨負債率46%，現金短債比5.48，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務結構發現，龍湖集團主要以流動負債為主，佔總負債的70%。
截至相同報告期，龍湖集團流動負債有4718.95億元，其中一年內到期的短期債務有181.4億元。
流動負債
相較於短債壓力，龍湖集團流動性充沛，其賬上現金及現金等價物有989.8億元，完全可以覆蓋短債，短期償債能力良好。
另外，龍湖集團的財務彈性也較好，截至2020年末其銀行授信總額有2948.03億元，未使用授信額度為2020.85億元。
銀行授信情況
在負債方面，龍湖集團還有非流動負債2008.98億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計1737億元。
整體來看，龍湖集團剛性債務有1918.4億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為29%。
隨著業務規模擴張，龍湖集團的有息負債逐年增加，其經營性現金流無法覆蓋投資環節現金支出，缺口主要透過外部融資彌補。
從融資渠道看，龍湖集團主要透過銀行借款、發行債券及優先票據等渠道融資。
融資成本方面，2018-2020年龍湖集團平均融資利率分別為4.55%、4.54%和 4.39%，融資成本較低。
近年來，因合作專案的開展，龍湖集團與關聯方資金往來頻繁，關聯方淨佔用公司資金規模持續增加，需關注資金佔用風險。
總得來看，龍湖集團銷售疲軟，盈利能力持續下滑；有息負債持續攀升，財務槓桿高企；專案去化和投融資、關聯資金往來等方面面臨風險與壓力。
03
吳亞軍的傳奇人生
從工科畢業生、工程師、記者，到涉足房地產、擔任龍湖集團董事長，再到世界女富豪，吳亞軍一直都在演繹著自己的傳奇人生。
從西北工業大學魚雷動力裝置專業畢業後，吳亞軍先後從事過機械工程師、記者、編輯等工作。
1993年，吳亞軍涉足房地產行業，兩年後她參股建立重慶龍湖地產並擔任總經理。
1997年，龍湖第一個地產專案“龍湖花園南苑”落成，當時的廣告口號是“善待你一生”，吳亞軍堅持從每一個細節照顧業主的生活所需。
後來，經過5年多的努力，龍湖成為重慶最大的房地產發展商。
龍湖集團董事會主席吳亞軍
2005年，龍湖首次走出重慶，在成都推出“晶藍半島”；2007年又進軍北京市場，深耕順義，逐漸在全國佈局。
2009年11月，龍湖集團登陸資本市場，吳亞軍的身價也達到了273億，超過楊惠妍成為中國新首富。
2017年是吳亞軍最巔峰的一年，龍湖地產躋身千億俱樂部，她以320億身家在胡潤全球白手起家女富豪榜中排名第七，一時風光無兩。
近年來，龍湖遭遇銷售降速、毛利下滑，在房企中排名也逐步掉出前十，但這或許就是吳亞軍“求穩”的本意，在房地產行業大洗牌的今天，龍湖能否突圍？
