隨著恆大事件的不斷髮酵，房地產業各種“暗流湧動”，普通百姓對國內樓市越來越看不懂了，也越來越擔心了。官方也不得不出面澄清，恆大隻是個案，整個國家的房地產也還是比較健康的，大家請放心。就在最近，終於有大訊息傳出來了。
12月6日高層召開的一次關於2022年經濟分析的會議，透露出了明年樓市發展的基本格局，高層重要會議中提到房地產行業的每一句話都會對市場產生重要影響。很多人說，房價又要漲了。那麼，這次會議中到底是如何表述的呢？未來的政策方向對那些人更有利呢？明年的房價真的又要上漲了嗎？帶著這些疑問，我們一起走進今天的內容。
自從中央提出房住不炒的要求之後，全國各地都頂著巨大的壓力採取多種措施嚴格落實，可以說見到了明顯的成效，很多地方房價飆升的勢頭都得到了有效的遏制。這個大方向在短期內是不會改變的，但具體措施上的微調還是會根據具體情況持續不斷地最佳化的。
與上半年相比，各項調控政策雖然整體穩定，但仍有不少微妙的變化，這讓本就非常複雜的市場更加的撲朔迷離，無從判斷未來房地產市場的發展趨勢，各方都希望能在官方表態的隻言片語中找到蛛絲馬跡來增強信心。
本次會議為2022年的經濟工作定下了基調，總體要求只有八個字：穩字當頭、穩中求進。比以往多了個“穩字當頭”，可以說進一步強調了穩定的重要性，也是為了應對經濟下行壓力的正常導向。
具體到房地產行業，重點強調了要推進保障性住房建設，同時支援商品房市場要更好地滿足廣大剛需和改善性住房等合理需求，在促進房地產業健康發展的基礎上增加了“良性迴圈”這個詞。這些表述也驗證了此前各相關部門的態度。
11月12日，央行、銀保監會、證監會分別召開會議，曾透露出一些明顯的訊號：
第一，繼續堅持穩健的貨幣政策，維護房地產市場平穩健康的發展。這就意味著當前和今後一段時期，一切從穩定出發是所有政策的主基調，也能為購房者創造良好的市場環境，不會為投機者和炒房者提供支援。
第二，穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，增長必須以穩定為前提，不能以風險失控為代價。把風險控制在合理範圍內才能保持房地產業長期穩定、規範、健康的發展。
第三，房住不炒的要求仍將貫穿始終，政策定力會一如既往地保持，在推動房地產平穩健康發展的同時對想要突破“房住不炒”這個底線的行為仍然保持高壓的態勢。
接下來，我們就先從本次會議的內容上分析一下當前能夠獲得的一些訊號，也為我們的投資決策做一些參考。
首先，改善性住房的購房者也獲得了政策上的支援和認可。
以往只提到剛需是需要保護的，是需要支援的，是合理的需求。其實這點和房住不炒的要求是一致的。因為改善性住房的目的也是為了居住，在這一點上跟剛需是基本一樣的，而且改善性住房往往面積更大，價格更高，其交易量的增加既有利於騰退出剛需房源，又有利於最佳化資源配置，合理提高市場活力，促進市場良性發展。
此前，央行就提出維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。接著銀保監會明確表態，將在信貸額度上優先保障剛需群體，對首套房購房者在貸款首付比例和利率方面予以支援。
銀保監會在12月3日也表態，首套房、改善性住房按揭需求是重點要保障的需求，會給予較大的政策傾斜和信貸支援。
前些年因為剛需購買了小房子的人群經過幾年的發展，其中一部分具備了置換改善性住房的能力，現在的政策對他們來說無疑是重大利好。這部分群體購買改善性住房絕不是為了炒房，而是為了滿足二胎三胎等家庭結構變化的“剛需”。
第二，金融環境的改善有利於宏觀政策的具體落實。
不知是不是巧合，就在高層剛剛公佈會議內容的當天，央行丟擲降準0.5%的重磅訊息。這也就意味著將釋放出高達1.2萬億元的長期資金。這些資金將有力支撐“保障合理的住房需求特別是信貸需求”。
不過我們也不能過於樂觀地認為這是對合理住房需求的支援，因為這是普遍降準，而不是定向降準。政策上更注重鼓勵引導資金向中小企業和實體經濟傾斜。但不可否認的是全社會的整體流動性將會增加，也會在客觀上帶動房地產行業的發展。
但這也要把握住一個前提，那就是決不能突破“房住不炒”的底線，否則將會迎來新一輪的嚴厲監管。
同時考慮到，當前房地產行業現在面臨最大的問題是高槓杆擴張之下的債務問題，所以去槓桿化也是金融環境調整的主要目的之一。
第三，第一次把健康發展和良性迴圈這樣的要求用於房地產行業。
這是官方第一次提出“促進房地產業健康發展和良性迴圈”的說法。這跟過去常常提到的“平穩健康發展”有些不同，重點在於良性迴圈。由此可見，房地產市場形勢很複雜，必須具體問題具體分析，基於現實問題考慮，為2022年房地產市場提出了更加清晰的目標和定調。
那當前的現狀是什麼？一些老百姓合理的剛需確實需要被滿足，但前期出現的二手房貸款收緊，土地市場過度流拍，一手房開發速度驟降等情況，給老百姓剛需性住房購買和改善性住房轉換造成了困擾。加上一些大型粗放式的房地產企業頻頻出現問題，造成新房越來越少，二手房市場也不活躍的現象。加上地方財政仍然沒有較好地擺脫對房地產的依賴，限制房地產，整個經濟就會受到限制，這就是惡性迴圈。
如果想要實現良性迴圈，只有讓開發商建設速度保持在合理的水平，才能較好地滿足改善性住房需求，從而置換出更多的剛需房源，才能更好的配置給更需要的人群。老百姓才能在良性發展的房地產市場中以合理的價格買到適合自己的房子，從而才能把更多的精力投入到工作中，產生更大的價值，才能促進整個社會的良性發展。
第四，著重強調保障性住房建設，彌補商品房市場的缺陷和不足。
在商品房為主導的市場格局下，大熊貓般稀少的保障性住房大都存在於新聞和報紙當中，真正能享受到的剛需階層卻與之無緣。只要保障性住房建設規模足夠大，管理制度相對健全，那麼符合條件的普通百姓才能享受到共有產權房、廉租房、公租房等保障性住房，所有人都能夠住有所居，也就形成了供給主體多元化、渠道通暢化、租購同權化的住房市場格局。這樣商品房制度帶來的弊端才能夠被較好地化解。
目前的政策環境，只能說明樓市目前的調控效果已經相對比較滿意，得到了高層的認可，不需要再次重拳出擊，房地產企業惶惶不可終日的危機感可以暫時緩解一番了。
換句話說，目前的政策，仍舊是以託底為導向，避免類似恆大這樣的事件產生更大的連帶風險。並不意味著要重啟房地產，重蹈之前“越調控越瘋漲”的覆轍，再次製造大規模暴漲。
某商業銀行研究員認為，官方不會將房地產作為短期刺激經濟的手段，整體還是圍繞穩地價、穩房價、穩預期的任務展開，因地制宜，精細操作，有效保護剛需的同時，滿足房企合理的融資需求。這樣才能探索適合房地產行業在新時代條件下的發展途徑，從而滿足多種多樣的住房需求，促進房地產行業的良性發展。”
高層透露出的訊號分析完了，我們應該如何看待明年樓市的具體走勢呢？
很多人多說明年房價肯定要漲了，也有人說這房子就算沒人買，無良房產商們也會保持高價以維護尊嚴和避免老業主鬧事。
實際上房價暴漲的可能性很小。一方面，按照上述政策分析和“穩字當頭”的總要求，可以想象全國普漲的情況將一去不復返了，所謂報復性反彈的說法已經過時了。但北上廣深等超一線城市的核心地段還會保持合理的增長，畢竟這些地方集中了全國最優質的資源，是典型的人口淨流入地。
另一個原因是跟十年前相比，全國人口基本盤發生了歷史性的鉅變。2020年，全國出生人口只有1200萬人，人口出生率已經低至8.52‰，還不到2014年的60%，2021年資料也不樂觀，今後人口很有可能出現負增長，四二一結構的家庭是現在的主流結構，這對房地產行業來說可是個灰犀牛事件。雖然國家放開了三胎政策，各地出臺了各種鼓勵生育的制度和措施，但要想再次發生人口結構性變化可能是幾十年之後的事情了。
那房價會暴跌嗎？雖然官方一直強調不將房地產作為短期拉動經濟增長的手段，要改變過去“一旦經濟增長有所放緩，首先就想到依賴房地產的做法，在當前的政策背景下，這種行為已經不再可取了。但不可否認的是房地產拉動經濟的作用確實非常強勁。
如果房價暴跌意味著中產階級的財富瞬間縮水，引發銀行斷供潮，地方經濟將無以為繼，也嚴重違背了高層的要求。畢竟，房地產背後還肩負著千萬級以上的就業崗位，而且我國居民家庭財富超過7成都集中在房子上，無論是政府還是百姓，誰都經受不起硬著陸的衝擊。
最後總結一下，各地方政府給房地產鬆綁的動機很強烈，在“滿足群眾合理住房需求”的基調下，雖然不敢突破紅線，但仍然有較大的靈活操作空間。你認為明年的房價是漲還是跌呢？歡迎在評論區留言討論，我們下期再見。#房價##房地產#
