文 / 子木
前段時間，天津樓市發生了一件大事。
住建委邀請當地眾知名開發商，開了一場閉門會議，內容劍指“房價下跌”：
房價降幅5%，上報區住建委；房價降幅10%，上報市住建委；房價降幅15%，禁止銷售，關閉網籤；大型促銷互動，必須報備區住建委。
雖然沒有下達“紅標頭檔案”，但根據當地開發商反映，訊息確實無誤。
這意味著，傳說中的限跌令來到了大天津。
我們都知道，從8月開始，全國樓市行情加速下行，“限跌令”重現江湖，傳遍全國各地。
菏澤、岳陽、昆明、唐山、瀋陽、江陰、鄂州、張家口等21個城市，但基本都以城市能級較弱的三四線城市為主。
而天津，大直轄市，北方第二大城，國家中心城市，新一線城市，這位老大哥遭此際遇，實在讓人詫異。
那麼，天津到底發生了什麼，對購房者又是什麼訊號？2022年天津人應該怎麼買房。
下面子木仔細幫大家梳理分析。
1
走勢
要想知道天津樓市的秘密，一定要弄清楚行情走勢。
我們先從新房市場開始。
統計局資料顯示，從2021年春節開始，天津新房量價齊漲，出現了小規模的“小陽春”，6月達到頂峰。
下半年行情開始往下走，但屬於週期性回撥，直到9月下旬，突然掉頭向下俯衝。
最早是環城四區之一的津南，其中有一個叫首創禧悅翠庭的樓盤，直接將房價從18500元/平方米調整為16500元/平方米，而且還把毛坯房調整為精裝房。
如果按照2000塊錢/平米的裝修標準，基本降到了1.4萬/平米，100平米的房子，相當於打折近40萬。
這一訊息對市場產生了巨大的震盪，一夜之間，各大樓盤紛紛推出打折活動，從環城四區傳到市六區，遠郊五區更不用說，只能用“恐慌降價”來形容。
辛莊、紅橋、南倉、金鐘、南站等地“驚爆價”頻出，房價基本7-8折。其中一些板塊甚至出現近40%降幅。
整個10月，天津新房市場的頭上都寫著三個字：
“大跳水”。
我們再來看天津今年的二手房市場。
透過上圖可以看到，上半年二手房成交量呈現週期性，而價格則在2萬/平米左右，來回震盪。
但從9月份開始，成交量也出現了明顯的下滑現象。
一個當地的中介朋友告訴我，今年4月份的時候，中介門店非常熱鬧，但現在，連個人影都看不到，大多數中介門店非常冷清，還有部分甚至直接關門大吉。
整個天津樓市就像坐山車一樣，經過1-8月的連續走高之後，在9月下旬突然轉向，而且新二手房產生了同樣的節奏。
我們把所有注意力聚焦在了9月這個關鍵時期。
那麼這背後是什麼原因導致的？隱藏著什麼玄機？
2
玄機
從資料可以看到，從2017年到現在，三年漫漫調整，被打回原形的天津，已經表現得異常“乖巧”。
今年也沒有出臺什麼調控措施。那麼9月到底為何下跌呢？
答案是8月16日，天津印發的“高考移民禁制令”！
8月16日，天津市印發了《市招委關於天津市普通高考報名有關事項的通知》，未來在天津參加高考，不光要有戶籍，還要有3年本地高中的學籍！
在別的城市，這再正常不過，但對於天津不同。
2020年資料顯示，天津一本錄取率全國第二，僅次於北京。211錄取率全國第二，僅次於北京，985高校錄取率全國第一，而高考卷的難度遠低於全國1卷。
大量的外地人員將子女戶籍遷入天津，而不遷入學籍，只等最後一年進入天津參加高考。由此，天津成為國民心中的“高考天堂”。
此前貝殼研究院的一項資料顯示，今年上半年，天津二手房購房者中“新天津人”群體佔比高達61%，絕大多數人買房都是奔著高考去的。
現在，政策變了之後，高考移民這條路徹底被堵死，再加上天津將此前只在和平區實施“六年一學位”政策，即每戶地址六年內只享有一次同校對口入學的機會，在今年推廣到了更多的區域和學校。
教育政策鉅變，連帶整個房地產市場出現“地震”。
再者，今年地產行業，頭頂達摩克利斯之劍。
“三道紅線”控制資產端，“五檔分類”控制資金端，猶如五行山牢牢把地產商困在山腳下，不給糧不給水。
這時候神經是極其敏感的。
9月遭遇重大政策利空後，購房者預期破裂，成交量開始下降，天津開發商為了“自救”，只能選擇“降價搶跑”，從而形成“踩踏效應”。
特價房、工抵房、買房送家電、送車位、送裝修……部分專案甚至給出歷史最低價，不賺錢也要“以價換量”，拼命回血。
新房市場出現的負面訊息，其利空情緒像瘟疫一樣，迅速傳染至二手房市場，形成了新二手房市場的”同甘共苦“。
天津這位大兄弟，可能怎麼也沒想到，區區一紙”高考遷移禁令“，竟然對樓市產生如此激烈的衝擊。
也從側面反映出，天津的樓市跟教育的繫結關係，全國數一數二。
那麼這樣的城市究竟該如何買房？接下來的房價趨勢又是怎麼走？
3
底部邏輯
我們再把時間調回到四年前。
2017年，天津為了彰顯北方第二城身份，跟著隔壁北京，房價一路飆漲，二手房均價高達3萬/平米。
隨後，層層調控加碼，從高處摔了下來。
從2017年到2020年，北京經歷了2輪反彈，而天津，二手房價從不到3萬元/平米回撥到2.09萬/平米，回撥幅度大約在30%左右，國內屬於第一梯隊。
事實證明，沒那支撐力，就甭學著人家炒房價。
直到2020年年底，房價止跌，成交量出現了“翹尾效應”，2021年年初，出現了一定規模的小陽春。
這證明什麼？
天津樓市已經“築底”成功，進入底部區間，房價在2萬/平米的水平上下晃盪，基本跌無可跌。
而當下，出現如此慘狀，是“三線五類”和教育利空政策，“合擊”的結果，房地產價值進一步擠水分。
但我們要考慮這種情況是否可持續。
首先，央行此前已經確定提振地產融資，現在已經開始開閘放水，幫助開發商疏解困難，情況會比今年好。
其次，教育利空限制了外地購房者需求，引發了市場的恐慌情緒，人們都不敢買房了，這時候要看天津到底有多少剛需購買力，能接棒頂住壓力。
據訊息，11月份，天津新房市場在降價潮中，成交有了一定規模的回升。
比如榮盛錦繡學府，首日特惠認購了70套，次日被清盤；中交春風景裡，首開就認購了大約100套，售樓處人頭攢動；融創雲潮府、萬科翡翠大道、綠地新裡天瀾等樓盤人也不少。
這意味著，新房“以價換量”效果明顯，天津的剛需購買力事實存在，正在逐步修復預期。
利空出盡就是利好。
年底這段時間，是天津重新築底的一個過程，不乏是一個穩定的上車機會。
尤其降價力度特別大的新盤，這個時候買就是撿漏。不過一定要在位置優質的地方選擇，重點關注“市六區”和“環城4區”。
邊遠地區是重災區，這次降價也沒人買，接下來會有更深的下跌空間。
二手房有明顯的滯後效應，業主目前都不願意降價，更多參考明年3月份行情，3月是傳統的小陽春旺季，買房的人會增多。
最好是等到明年三月份再觀察一下行情的訊號，再做抉擇，2022年年中買房也不遲，很可能抄到底。
4
關鍵詞
最後，天津樓市還有兩個重點，需要特別關注。
庫存和分化。
根據2021年天津市規劃局公佈的第三季度存量住宅用地資訊，全市合計存量專案數867個，存量住宅用地總面積7115.26公頃。
如果按照套均110平米計算，庫存量64.7萬套房。
這意味著，不考慮供應的前提下，天津房地產庫存足夠賣5年半左右。
今年三輪集中供地，釋放的大量土地供應，將天津庫存再推一個量級，這注定會成為房價的壓艙石，未來天津房價也不會有大的漲幅。
其次，大庫存也會導致市場持續分化。
遠郊五區和濱海新區的庫存，遠大於市六區和環城四區，所以在房價下行的時候，遠郊區下跌會特別慘烈。
從圖中可以看出，靜海、寶坻、寧河、薊州、空港，片區二手房下滑嚴重，而核心地段，情況會好一些，尤其是和平、河西的學區房，依舊是天津的搶手貨。
在整個價值梯隊上，依舊要圍繞著城市資源走。
有很多人問我，現在天津二手房均價在2萬/平米左右，到底高不高？
如果站在城市能級角度，作為北方第二大城，天津房價並不高，要知道GDP同一量級的南京，房價已經跑到了3萬/平米。
但站在城市發展角度，這個房價的可增長空間很小。
在今年前三季度GDP排名榜上，天津GDP是11417.55億元，排名全國第11，但增速卻只有8.6%，跑輸絕大多數二線城市。
相對於同等經濟體量的武漢來說，後者凸顯出價效比。
很多人都說天津要沒落，但我認為，在內迴圈大戰略下，南北經濟一定要均衡化，而天津作為北方第二大城，肩負重任。
當下正值城市發展的關鍵時期。
更重要的是，脫離地產，一心向產業，把年輕人留住。而這次房價回撥，何嘗不是一次提高生活“價效比”的機會。
