二手房買賣流程繁瑣漫長
在此期間房價出現波動在所難免
然而，有些賣家不惜違約
或者惡意磋商拖延時間
買家眼睜睜看著房價上漲
自己的卻被“套牢”
買家行使合同法定解除權的同時
對於房價上漲部分能否主張賠償？
具體賠償數額如何裁量？
讓我們來看看下面這個案例——
事件回顧
在上海小有成就的程先生想要安個家
他看中了胡小姐正出售的二手房
雙方協議以1350萬元到手價成交
但是，僅僅三個月後
胡小姐突然翻臉不認人
對待程先生的催函“打起了太極拳”
最終房子也沒有買成
這中間到底發生了什麼呢？
胡小姐為什麼堅持不肯簽訂新合約？
她質疑的“合同第九條”究竟是什麼呢？
其實，所謂的變更合同條款是假
這幾個月內房價大漲才是真
胡小姐拖著不籤合同、不辦手續
然而，程先生急得像熱鍋上的螞蟻
多次催告其履約但未果
於是他將胡小姐訴至法院
並且申請評估房屋市值
經評估，房屋價格為1636萬元
（評估價格日期為來年2月28日）
上漲了足足286萬元
程先生要求在解除合同返還房款的同時
賠償房屋上漲的286萬元
胡小姐則辯稱
自己的合同義務是
交付房屋並辦理產權變更手續
而該義務履行期限尚未屆滿
談何違約？
另，胡小姐要求進一步協商條款的情形
也未寫進合同約定的解除事由
程先生無權行使解除權。
法院經審理後認為
程先生是否具備行使解除權的條件？
程先生和胡小姐在8月31日簽訂的《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》系雙方真實意思表示，且未違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方應依照誠實信用原則恪守合同約定內容履行。簽訂新版房屋買賣協議系胡小姐遺失產證而產生的從合同義務，其無正當理由拒絕履行，且程先生多次發函催告胡小姐履行合同，其回應需要研究律師函，已構成惡意磋商，導致涉案房屋買賣交易活動無法正常推進。即便當事人事先未將該情形約定為解除合同的事由，但根據法律規定，因一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，合同相對方可行使法定解除權。
程先生主張賠償286萬元是否合理？
出賣人胡小姐作為違約方，造成了合同無法繼續履行，因房屋上漲的預期利益不能被程先生享有所導致了損失。根據法律和相關司法解釋的規定，該項損失範圍在確認時應運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及混合過錯規則綜合進行考量。
可預見規則要求損失範疇不得超過違約方在訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。結合已查明事實，法院認為——
另外，根據損益相抵規則，在計算實際損失時應扣除非違約方因違約所獲得的利益。因此法院認為——
最終，上海市黃浦區人民法院判決
胡小姐返還程先生200萬元購房款並支付利息
並於判決生效十日內賠償程先生
可得利益損失120萬元
一審判決後，胡小姐不服提起上訴
二審法院經審理後判決
駁回上訴，維持原判
法官說法
魏樂陶
民事審判庭
審判團隊負責人
近年來，類似出賣人違約引發的二手房買賣合同糾紛中，買受人以房價上漲為由主張實際損失成為普遍現象。但在個案中，參照何時節點來進行具體的損害賠償成為雙方爭議的焦點。
該案中，出賣人惡意磋商導致網籤合同備案手續遲遲未能辦理，買受人行使法定解除權的同時，可以以房價上漲主張損失賠償請求權。法院在查明買賣合同已履行部分以及違約事由的基礎上，透過可預見規則、損益相抵規則的綜合運用，兼顧買受人損失填平，也避免雙方利益失衡，因此酌定了120萬元的金額。
來源 | 上海黃浦法院
來源： 上海法治報
