總有拆哥的粉絲朋友諮詢南二環永定府的訊息，通常是這樣設問：“永定府，還會有麼？”
自2017年8月拿地，到2021年3月官方正式對外官宣。近日，在北京規劃和自然資源委員會官網上，出現了永定府規劃許可證的資訊。
其實，永定府有一些被忽略的細節……
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永定府之所以備受矚目，首先是位置，東城區，二環邊，距離前門僅僅4公里之遙。
它的北側是燕墩遺址。
中國都城佈局講求“前朱雀、後玄武”，永定門作為南部門戶，有個“燕墩”，也是吻合的。
永定府恰好貼近燕墩。
從城市平面象形角度說，位於中軸線起點處的永定府，可以二環凸字形結構視作“老城的項鍊”。
地塊緊靠地鐵永定門外站，8號線和14號線交匯於此，這兩條軌道線即將在年內全線貫通，永定府將成為樞紐。
作為二環旁的限競房專案，永定府包括2個地塊，住宅和商業獨立分開，商辦綜合體約3萬平方米，專案限高24米。
從微觀上說，永定府延宕了時間，與中軸線、西革新裡的規劃有一定關聯。周邊幾個地塊都或許還是待出讓狀態。
在專案對望永外大街的東側，之前也聽說有條狀的商業用地，如果要建設，形態類似中信城二期南側的體量不大的，Mini盒子型商業（黃圈位置）。
而緊鄰永定府綜合體南側，還要一塊待開發的“未出讓地塊”（紫圈位置），據稱也有用作商業等多功能的規劃用途。不過何時完成出讓，不確定性很高。
如果將視野再放開闊些，永外南側，進入豐臺地界的木樨園、大紅門等地段，將陸續佈局博物館、圖書館、芭蕾舞團，共同構建的宏大而又文化氣息十足的南中軸概念。
永定府到紫禁城的距離，確實不遠。
南中軸概念設計競標方案圖
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永定府的住宅部分，含三棟樓。最引人關注的是住宅佈局有凹角，確實不方正，呈現出擠壓的態勢。
在燕墩旁邊，可以形象稱為“燕嘴型”小區。
傾斜主要原因北側在綠化帶之外是鐵路，非正東西走向。
在社群內部如果不是統一的平行樓棟，身處其中，人生理上的定位會出現一定恍惚。
有一個細節，在永定府《建設方案》裡，寫出要建設一個3200平米下凹式綠地，具體位置還要等沙盤出來。
永定府共計391戶，層高不超過8層，受到70/90規劃限制。
主力戶型為少量約60平米一居，建面約90平米的三居，和約140平米的三居，均價89068元，最高限價93521元。不得不說，這個價格著實太香。
小戶型主要集中在靠鐵道的北排。90平米小三居北側兩間臥室與很多限競房一樣，面寬不大。
為網傳戶型圖，最終以實際為準
目前，和永定府同屬永外西側的中海紫御公館，作為優質次新小區，掛牌均價超過了11萬，現在60平米的一居小戶型，總價不低於700萬。
而永定府建面約60平米的一居，總價530多萬，同是東城上車盤，近3萬元的均價倒掛，十分醒目。
從遠景考慮，永外也值得被看高一線。前文提到中海紫御公館的小戶型，幾年前的上車總價是在600多萬，由此看來，其上揚勢頭十分明顯。
今年9月，隨著革新裡小學正式併入史家教育集團校，又一項利好算是落到了永定府，及其所處的永外西側區域。雖然教學效果還有待持續觀察，可在均衡教育為主導的大背景下，很是值得期待。
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看著如香餑餑一般的永定府，其實也有幾處小傷。
首先是專案北側臨近鐵路，而一居小戶型就多在北側。當然有燕墩公園作為隔離帶，會起到一定減噪作用。
前面說到了永定府小戶型存在的問題，其實南向的大戶型，永定府也非十全十美。
為網傳戶型圖，最終以實際為準
而就環境而言，永定府侷促的佔地面積，註定不能和天壇府所規劃的詩意恢宏的園林景觀相媲美，甚至比中海紫御公館的園林佈局都要遜色很多。
不過無論怎麼說，在永外愈發上揚的大趨勢下，能以530多萬的價格上車東城新盤，已然是十分幸福和幸運的事情了。
只是聽說，入手永定府是需要搖號的。
它是你喜歡的“老城的項鍊”嗎？
