近些年，片區綜合開發逐步由早期的土地經營轉向綜合的產城開發運營，成為推動新型城鎮化建設的重要開發模式。政府城投公司、產業地產商、傳統房企轉型、工程承包商、實業集團和基金機構，紛紛進入片區綜合開發領域。

片區綜合開發涉及規劃設計、土地整理投資、基礎設施和公共設施建設、運營服務與產業發展服務等多項服務內容，主要的開發型別包括城市新區、城市更新片區、產業新城、高鐵新城、旅遊度假區、臨空經濟區等，也包括產業新市鎮、特色小鎮和田園綜合體等。

片區綜合開發作為踐行新型城鎮化理念的一類具有中國特色的大型投資專案，在2020年迎來了長足的發展，對於政府而言，它是城市發展升級的載體，對於企業而言，它是多元化投資探索的平臺，將其放在新時期、新環境、新概念下審視，更突顯了自身的價值。

一、片區綜合開發是一項複雜性系統性的投資建設活動

片區綜合開發是指根據社會經濟發展的需要，以實現城鄉規劃為目標，從土地一級開發切入，透過實施整個區域的徵地、拆遷、配建市政基礎設施和公共服務配套等實現土地熟化，並引入有實力的企業負責區域土地的產業匯入、二級建設、銷售、物業運營的行為。

片區綜合開發是相對土地一級開發來說的，主要是在當前市場主導、政府引導的城鎮化大背景下產生的創新型城市綜合開發運營模式。

片區開發通常是指以土地開發利用為基礎，跨越土地一級開發、二級房地產開發及三級產業聯動的全生命週期的綜合性開發專案。

片區綜合開發的模式大都是土地開發+物業建設+產城經營，其核心特點有：

1）跳出土地思維，從賣土地到賣物業再到賣股權，獲得片區長遠價值；

2）不僅可實現土地與物業增值，更可實現產業匯入與發展；

3）易受到二級開發商的認同；

4）需要綜合開發才能釋放片區價值，如旅遊度假區等。

二、片區綜合開發在當前的環境下具有強大的吸引力

三、片區綜合開發在2020年呈現出四大特徵表現

1、市場整體回暖明顯

片區綜合開發專案在2020年表現出了旺盛的市場需求和成交活躍度，相較過去5年達到了一個新的高度，單個規模上百億的專案明顯增加。

2、運作方式愈發多元

市場探索與創新嘗試更加多元化，但創新的業務邏輯核心整體趨同，以政府授權、聯合開發、特許經營等為代表的類PPP方式佔據了市場主導地位。

3、央企成為投資主力

大型建築類央企均將片區綜合開發視為從傳統基礎設施建設向城市綜合運營轉型升級的戰略抓手。作為其面向未來城鎮化發展新階段的戰略性投資領域在市場佔有率上有明顯的提升。

4、核心城市群成為熱點區域

緊跟新型城鎮化發展規劃熱點，片區綜合開發專案在向核心城市群集中。

四、片區綜合開發的發展趨勢

1、新經濟形勢下業態的變化帶來用地性質融合性的增強

數字經濟發展趨勢下，大工廠大生產模式已經逐漸讓位於個性化、定製化生產，長尾效應下市場規模效益不斷顯現。在城市用地方面體現在規劃地塊平均面積減小，多種用地性質在單一地塊的融合性增強。

新基建新產業在片區綜合開發專案中的比重越來越高，個性化專案需求越來越多，傳統基建投資商要加強與新基建新產業投資商的聯合，投資模式融合創新已經成為實踐重點。

2、土地市場出現區域性分化

土地市場整體趨於穩定，但傳統一二三線城市出現區域性分化，其中：

一線城市雖然土地價格較高，但可供應的土地規模有限，未來土地的稀缺效應會愈發明顯；二線城市的成交資料呈現價量均衡的態勢，這也符合目前片區綜合開發專案普遍分佈於一線城市周邊或二線城市的規律；廣大的三線城市由於受制於土地市場價格普遍偏低，致使片區綜合開發專案實現自求平衡的難度相對較大。

3、產業空間結構面臨重大轉換升級

根據資料統計，以北上廣深一線城市為代表的大城市，其商業辦公與產業空間的空置率在近年來不斷攀升。

很大原因在於傳統產業空間結構隨著網際網路時代新基建和新產業的發展面臨調整與升級。

產業發展日新月異，新的業態層出不窮，傳統產業空間需要迎合和滿足新業態的發展需求。

4、地方政府財政能力的不確定因素在增加

2020年地方政府債券發行規模大幅增加，創下近五年新高。

中小城市（三、四線）政府債券規模增加明顯，直接影響到了地方政府的財政能力，在地方財政收入增速趨緩的條件下，會對片區綜合開發專案“封閉運作”的原則產生衝擊。

地方財政健康程度是影響片區綜合開發專案順利實施的重要因素。

五、片區綜合開發戰略規劃的創新思路

1、發展動力創新，以政策、資本、產業構築三級驅動力

以產業為核心，爭取上位政府政策和資源支援，降低片區開發運營和產業培育的成本。

以產業投資基金等多種資本形式形成產業集聚，搭建產業平臺，促進產業集聚發展，透過政策-資本產業驅動推動片區走上良性發展軌道。

2、發展模式創新，形成“資源資產化、資產資金化”發展模式

對利用的自然資源、產業資源、政策資源等進行組合，以致“啟用”為交易的諸多大小不等的資產項。依託這些資產性專案載體，進行產業招商和融資操作，讓投資人看到專案的前景更易決策，同時實現資源大規模溢價。

3、發展路徑創新，走以服務環境建設引額可持發展路徑

堅持“先地下後地上、先環境後開發”的發展理念，以服務環境建設展示發展理念；

採用剛性與彈性結合的土地管理制度，包括白地制度、灰地制度、混合制度，為片區綜合開發的長遠發展提供可持續增長空間。

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