2022年經濟工作的重心是穩增長，穩住房地產行業大機率會成為一個重要的看點。房地產行業下行，我們此前分析的比較多的，是從金融的角度來考察的。
根據國家統計局所公佈的數字，截止到2021年11月，房地產行業從商業銀行的信貸增長同比2020年，竟然是負的10%左右的增長；海外市場的融資同比2020年甚至負的40%的增長。也就是說，房地產的資金出現了問題，由此而影響到房地產行業來擴大生產。
實際上，大家來思考一下房地產企業的錢從哪來？房地產企業的錢主要來自幾部分，一是來自於商業銀行的信貸或者來自於在其他資本市場的發債等融資，這部分佔到1/3左右；二是來自於自己的利潤，實際上這部分佔比比較低；比較大的一部分是佔用像建築企業、建材企業，裝修裝飾企業等供應商以及上下游產業鏈的的資金；還有一部分就是買房人的預付款，大概也佔到1/3左右。
也就是說，商業銀行的信貸雖然收縮了，但它可能隻影響到房地產企業資金的1/3的因素。還有1/3的因素我們也需要來看一看購房這一端，消費者買房有沒有發生變化？
的的確確，透過資料的分析之後，道哥發現，房地產行業這一輪的下行，除了從金融貨幣的角度分析信貸收縮的因素，需求不足實際上也是一個重要的原因。
同樣來自於國家統計局的官方的資料，我們可以看到，從2021年下半年開始，房地產每個月的商品房銷售面積同比2020年都呈現了負增長。也就是說銷售面積在減少的。而在2021年上半年，每個月同比都是上漲的，甚至銷售面積的增速達到了10%以上。
6月份是商品房銷售面積增速正增長的一個臨界點，是同比6.5%的正增長。7月是-8.53%，8月-15.55%，9月-13.17%。
這應該說，似乎呈現了一個銷售面積同比負增長逐漸放大的局面。到10月份的時候-21.65%。你可以這麼理解，假設2020年10月商品房銷售面積一共100平，那麼到2021年的10月銷售面積只有不足80平。
再看到11月份商品房銷售面積增速是同比-14%。
從2021年下半年7月到11月的這些已經公佈的資料來看，市場上房地產的成交面積呈現了一個同比大幅回落。
今天應該說市場上的房產是不稀缺的。從供給的角度並不存在供給不足的問題。那麼，交易面積的大幅同比回落，只能把它理解為是需求不足。問題來了，為什麼市場上的需求會不足呢？
在道哥看來，恐怕第一個重大原因就是，人們的預期發生了變化。這種預期的變化應該說是比較複雜的，這裡麵包括了房價漲幅可能開始變緩了，甚至有的城市開始出現房價環比回落的態勢，房價回落的城市越來越多了。
對購房群體，尤其帶有投資性目標的購房人群，在購房的時候基本上都會比較猶豫了。在資產這個市場有個共同的規律“買漲不買跌”。一旦出現房價同比或者環比的調整，一般買房的人都會比較謹慎，交易量就會因此而減少。
另外，還有個預期，這個預期應該說包括了國家層面的政策引導，也包括了行業裡邊所看到的這些風氣。2021年上半年陸陸續續發生了華夏幸福、恆大等一些房地產企業龍頭企業出現了債務的兌付危機。
購房者消費者會感覺到這個行業出問題了。如果購買期房，你就可能會思考這個房子能不能如期交付。
另外在10月，我們甚至看到了全國人大常委會授權國務院開展房地產稅的新一輪試點。從這個政策的苗頭也看到了，房地產稅似乎離大家越來越近了。
不論是投資，還是從剛需這個角度，都會認為房價可能要向下調整了。所以我認為這種對未來預期的變化成為了影響，不論剛需還是投資買房的重要的原因。
除了這些因素之外，今天我們看到歷史上最嚴厲的房地產調控政策，在一線和二線城市幾乎普遍實行了限購的政策。這就意味著在城市裡面有相當一部分的改善性群體在購房的時候直接被拒之門外了。你不具備繼續購房的基本條件。
還有一個就是在購房的金融政策、在信貸方面，不論是首套房或者二套房，今天利率一致都是要上浮的。
剛才透過量化資料的方法來告訴大家，其實房地產行業的下行不單是此前講過的，信貸這些政策，很重要的是需求不足。道哥認為，如果在2022年穩增長，那麼抓住房地產、穩住房地產的需求，也是需要來考量的。
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