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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總好！我住朝陽公園附近，想在朝陽區買一套改善大平層，自住兼投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麼合適的房子推薦？謝謝
A:回答:你好,感謝信任!3000+的預算屬於終改的預算,這個價格投資的話如果樓盤未來的流通性不好,價值會打折.
建議在雙井、朝陽公園、望京這三個區域選籌;
朝陽公園可以看下:泛海系的5個盤,碧海園、香海園、瀾海園、櫻海園、泛海容郡,這5個盤的流通性不錯,在整個朝陽區甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比較穩健,其中瀾海園和泛海容郡240平的為三居室,其他幾個園區240+的為四居室;這幾個小區的大平層戶型也都很好.
雙井可以看下富力城D區
望京可以看下東湖灣三期、望京金茂府、遠洋萬和公館
關於板塊上的選擇:
1、望京主要的優勢是依託前些年高速發展的網際網路行業崛起, 網際網路行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的視窗。同年北京市發改委釋出朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發專案獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。
望京的發展史最早是外企起家,後續移動網際網路入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.
整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高
而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢位,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;
望京自身又分為望京東、望京西、望京北和望京南。其中發展的最好的就是望京東，標杆樓盤保利中央公園，融科橄欖城，遠洋萬和。望京北也是這些年發展的重點，標杆樓盤金茂府，臻園、東湖灣。整個區域內人口結構不錯，加上名校在這裡開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。
2、朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標誌性的區域,僅靠朝陽公園天然優勢,也是明星扎堆兒買房最多的區域.優勢是人群結構比較純粹，和望京太陽宮雙井不同的是這個板塊坐擁的全是豪宅系，而像望京雙井這樣的板塊有高中低三個不同檔次的樓盤，所以整個朝陽公園內部的置換動力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是對一線明星的吸引力是比較強的。這個區域有個怪異的現象就是普透過日子的人不太願意買在這，主要是體現在戶型上，140平的可能是一居室兩居室。感覺有點不太接地氣，優勢就是整個區域的圈層就比較純粹。過去的朝陽公園標杆盤是棕櫚泉國際公寓,後因小區設計老派加物業管理比較差,被泛海系取代.
3、雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.
這三個商圈在朝陽分為南東北三個不同的方向,而朝陽重點發展的是東北方向,
綜合建議:如果注重樓盤的投資屬性,建議首選望京,如果注重居住環境,朝陽公園這幾個盤更有優勢,最後是雙井、雙井排在最後的原因是3000+的預算在雙井屬於CEO盤,而雙井的CEO盤比較孤立能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像朝陽公園和望京形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群
有時間可以看下星球置頂的文章《朝陽終改兼投資選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!
Q:提問：您好，京總。 感謝您的分享，目前我想購置一個房產，主要考慮生活便利性以及交通，另外考慮未來的生活舒適性。目前在郎峰和通典之間猶豫。也想問下，未來八里橋片區拆除是否會提升通典區域的價值? 感謝
A:回覆：你好，感謝信任！ 1、不知你預算多少，如果考慮生活的便利性可以在萬達商圈重點看下富力金禧花園和萬方家園，能夠跑贏大盤的樓盤每個片區不會超過20%，萬達商圈配套成熟，這兩個盤有一定的稀缺性，長遠看有增值的價值。
2、八里橋片區屬於通州的西大門，在往西就是朝陽的溢位區域常營了，從位置上這個片區沒有明顯的競爭優勢，整個通州重點發展的是新城，新城重點發展的是運河CBD，靠近運河商務中心的優質地塊，未來有一定的價值，其他板塊都屬於配套服務區域了。建議看下置頂中的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利！有問題可再向我諮詢！
Q：提問：京總你好，你直播時經常提的想要房子跑贏大盤必須遵循四個原則,可租可售可貸可住,請問如果四個條件不能全都滿足的情況下,應該怎樣權重呢?哪個應該放在首要考慮的條件.感謝京總!
A：回覆：你好,感謝信任,這不是跑贏大盤的選籌原則,這個是買房的安全邊界,
現金流對房產投資至關重要。一個好的投資品，必須具備“造血功能”。買入的房產本身必須自帶現金流，至少滿足支付末來幾年的房貸月供，哪怕短期內的房價有些波動，不至於產生月供壓力
“可租、可貸、可住、可賣”是房產投資的重要指標。
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,
優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。
建議把星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》認真的閱讀一遍,道理自然明白!祝一切順利!
Q:提問:你好京總，根據你的建議我前天已經把定金交了，但是準備籤合同時候，房東提出買了之後出租給他們幾個月，個人覺得有風險，萬一他們手上有多的房產證，會不會有騙定金的可能性，是否應堅決拒絕房東。
A:回答:你好,這種要求在市場上屬於正常的情況，可能是房東來不及搬家。留有一部分尾款即可，過完戶到物業先把物業交割做了。祝一切順利!
Q:提問; 京總您好，看了您對其他粉絲的回答，受益匪淺！感謝京總的分享，想請教京總，您一般不推薦第一次買房的去新區買新房，除了有溢價之外，還有其他的因素嗎？因為我是計劃自住，10年之內肯定不會賣，所以有溢價的情況下，10年的時間應該不會虧吧！因為第一次買房子，家裡人都期望能買新房，我自己也有點新房情節，總覺得花那麼多錢買一個二手房，有點彆扭。感謝京總
A:回答; 你好，感謝信任!為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是社會的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，進入存量時代之後，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前社會效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。
從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高階人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
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