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我的房地產觀察—房價分化和地區城邦化
作者：東方不敗luo
房價分化，是指所謂國內一二三線城市房屋價格差距不斷擴大。經過40多年的改革開放，我國的城市化建設突飛猛進，城市在區域經濟發展的主體性功能作用愈發明顯。但是，城市與城市之間的差距也越來越大，這不單單是一個所謂一二三線城市之間房屋價格的差距，我們用整體性的思考來評判，尤其是在國際形勢和新冠肺炎疫情影響下，國內各個地區之間只會越來越分化，搞清楚這個問題背後的邏輯才能有助於我們判斷今後如何去投資、哪裡去宜居、怎樣去生活。
01
透過資料揭開房價分化表象背後的真正邏輯
首先，我們從最表面的一個現象由淺入深來探討，那就是房價的分化。
從表一至表三國內近10年傳統一二三線城市房價走勢情況圖可知，進入2021年之後，國內一線城市的新房基本上維持在1%以內的區間裡面，有微弱上漲，而到2021年底基本上是價格持平的情況；二手房情況也基本如此，相比新房是略有下跌但跌幅並不高。可是，到了二線城市，不管是新房還是二手房，價格環比都出現明顯下降；同樣地，三線城市也不樂觀，下跌幅度二三線是明顯高於一線。
表一：國內近10年一線城市新房和二手房價格環比資料
表二：國內近10年二線城市新房和二手房價格環比資料
表三：國內近10年三線城市新房和二手房價格環比資料
其次，從地理區域上來看，不同地區的樓市也出現很多分化。
我們從圖一2021年國內70個城市房價漲跌變化趨勢圖（圖中紅色代表上漲，綠色代表下跌，上漲幅度越大，紅色的圓形範圍就越大）可知，有11個城市房價下跌，超過50個城市房價上漲，價格上漲的城市基本上都集中在珠三角、長三角以及中部地區，比如說河南和山東的一部分，這些地方的中小城市房價都在上漲；而西南部房價下跌的城市比較多，特別明顯的就是環北京地帶，北京周圍的所有小城市房價全部下跌，包括唐山、廊坊和保定等，這說明真正的房價差距其實是不同地區的三四線城市出現的明顯差距。這種情況的出現很可能是因為不同的地區城市之間互相的關係作用不同而造成的。
圖一：2021年樣本城市房價漲跌變化圖
在那些經濟相對發達、產業結構也較為合理的地方，城市之間的“協同”效應比較強，城市群之間是共同發展、互相促進。而那些產業結構較為落後、整體市場前景不好的地方，就會產生資金、人才、技術等的“虹吸”效應，該地區的核心城市會快速地吸收周邊窮困地區的資金，從而推高核心地區的房價，然後人口外流和資金內逃的結果則是降低周邊小城市的房價。具有虹吸效應的城市，最典型的就是北京，北京周邊是京津冀地區大片的貧困帶，但唯有北京這一個城市就是該區域唯一的超一線城市。
圖二：根據協同和虹吸效應程度不同劃分的城市群圖
如果我們把城市群重新分類，根據協同和虹吸效應程度的不同，我們可以得出協同效應最高的是珠三角和長三角地區，而協同效應中等的地區大概是中部地區、中原地區，再次一等的則是比較偏向於虹吸效應的地區，比如西部地區的成都、重慶、貴州和昆明等，但是虹吸效應最明顯、差距最大的就是河北和北京的整個外圍地帶，同時也包括東北地區。這些地方中小城市的房價難有起色，因此按照傳統一二三線城市劃分已不太實用。房價背後的社會治理因素，還有地方文化的原因，都會對一個地方是否宜居造成影響。
02
土地財政和地區分化
地區間房價的差距，直接原因其實是來自於1994年開始的分稅制改革。
在1994年之前，地方稅收採用的是一種類似於承包制的遊戲規則，只要繳足上繳中央的份額，剩下的都是自己的。而所謂的分稅制改革把稅收分成共用稅和地方稅，並且把不同稅種按照幾個類別重新歸類，收入較高的稅種被歸類到中央享有，其中最重要的是把增值稅和營業稅設定為中央地方共用稅，並且一開始共用比例是中央佔有75%，這一比例直到2016年才下調至50%。我們從表四中可以看到，在1994年之前，增值稅佔中央稅收比例在20%以內，在分稅制改革後這個比例迅速上升超過60%。
表四：1991-2019年中央和地方稅收收入中增值稅佔比對比資料
另外就是企業所得稅和個人所得稅，這個部分也是變成共用稅種，2003年之後共用比例是中央佔有60%。最重要的方面就是企業所得稅，我們從表五中可以看到，分稅制改革後，中央佔有的比例迅速升高，近二十年來的比例基本都超過60%，而地方企業所得稅佔比只有30%多。整體來說，分稅制改革極大強化了中央稅收權利，提高了中央稅收比例。
表五：1994-2019年中央和地方企業所得稅佔比對比資料
我們再從表六中可以看到，在1994年之後，中央財政收入大幅提高，佔全國財政收入的比重從1993年的22%迅速上升至56%，之後長期保持在50%左右的位置。中央財權回收之後就方便進行全國範圍內的宏觀調控，透過稅收集中並轉移支付的方式進行再分配，而另外一方面則是地方收入開始下降，所以每個地方都必須要想盡辦法在傳統稅收之外來增加收入，土地出讓金和房地產產生的相關稅收便登上了歷史舞臺。
表六：1980-2020年中央和地方財政收入資料
我們從表七中可以看到，近10年來地方土地出讓金一直在高速增加，很多城市對於土地出讓均有高度的依賴性，它超過整體收入的50%。再看下錶八，涉及房地產的5種稅收，分別是契稅、土地增值稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅和房產稅，它們佔地方稅收的比例從2007年以來一直增加，2019年的時候已經佔到了25%以上。
表七：2010-2019年地方國有土地使用權出讓金預算和收入資料
表八：2007-2019年房地產涉及相關稅收佔比資料
綜合來看，地方財政需要依靠房地產產生的賣地收入以及房地產交易的各種稅收，稅收改革這一條分水嶺造成了各地收入形成各自為政的狀態，各地收入來源也從傳統的稅收變成了土地出讓收入，而每個地方土地拍賣價格在不斷分化，因此地方收入也就出現非常大的分化。所以，土地財政造成房價的分化，富的地方越來越富，窮的地方越來越窮，長此以往這種地方間的分化就會形成一種迴圈，並逐步發展成“城邦化”的局面。
我們觀察圖三，在那些土地財政收入比較少的地方，由於財力差，所以當地政府只能提供更少、品質更低的公共產品，比如說教育、醫療、社保等，它們也更依賴於外部力量，比如說透過轉移支付來補貼本地財政這種政策方式，所以越是較為落後、欠發達的地方，就是依靠行政力量而不是市場配置來獲得補貼收入，當地文化則較為排斥法制和市場，因而也較難吸引高素質的勞動力，市場競爭能力較強的人口更願意去那些具有市場競爭機制和法制規則的發達地區，這又反過來減低當地經濟發展速度，從而影響當地房價，減少土地財政收入，這樣就完成一個閉合的反向迴圈。所以富的地方和窮的地方分化不斷加大，是因為土地財政是一個起點，在這個起點之後會形成一連串的連鎖反應，它造成地方文化的封閉，這又會增加當地貧困狀況。
圖三：地區反向迴圈
我們再觀察圖四，在一線和新一線城市這種土地財政收入更多的地方，由於財力寬裕，可以提供更多更好的公共產品和就業機會，依靠本地市場機制的運作，所以當地文化更加認同市場和法制，而這就會吸引到頂級人才流入，人才匯聚進一步支撐起當地的房價和地價，持續為當地土地財政帶來收入。因此落後地區不斷“拉美式”的反向迴圈和發達地區不斷“香港化”的正向迴圈，這樣日積月累，自然而然地貧富差距就會越來越大，而貧富差距一旦固化，文化差距就會形成，區域城邦化的格局就會確立。於是，不同地區之間的“鄙視鏈”就不單純是純的經濟收入，而是地方治理水準，即所謂的地方治理體系和治理能力是否已現代化和地方人口素質的差距等等。
圖四：地區正向迴圈
在新冠肺炎疫情衝擊和內迴圈新發展格局下，上述地區間正向反向的迴圈分化會繼續加速。首先是各地治理水平的不同，而這會進一步影響資本和人才的流向，治理方式粗放的地方越吸引不住資本和人才；其次國際形勢包括美聯儲的加息預期和貿易戰等因素，部分外資撤離對不同地區的影響結果會加劇各地的分化；然後是“雙碳”經濟對各地產業的影響不同，產業結構不合理、高能耗的地區會受打擊。
因此，房價分化、地區分化和財政稅收制度直接相關，地方財政狀況決定了基礎設施建設和公共產品品質，也決定了人才和產業結構，而人才和產業結構又會反過來影響地方財政狀況。
03
房地產的觀察視角
（一）轉型角度
目前房地產行業還處於嚴冬早期，最寒冷的冬天也許2022年才會到。由於大量地產公司的早期土儲已經開發完成，今明年正在開發的土地多數是不賺錢的。尤其是集中供地後，很多公司高價拿到的地肯定是要虧本的，因為銷售價格會受到行政管控。虧本為什麼還要搶地？因為公司在，需要經營業績才能維持原有的資源和資本，另一方面也不排除一些公司是為了自己的物業管理公司打基礎。市場對於物業公司的估值可以高達30-50倍市盈率，因為未來可期且未來是成長的。而地產業務目前3-5倍市盈率很低，很多公司2022年全年報表很可能出現虧損，到時大家才會明白市場是有道理的。如果熬過2022年的寒冬，還能繼續生存下去，未來還是有不少公司是有投資價值的，尤其是逐漸轉型到物業服務和其他產業的公司，包括部分商業地產公司。在這個寒冬期，高槓杆的公司面臨巨大不確定性，沒有什麼大而不能倒的。另一方面，城市改造的空間還是非常大的，老城區的改造目前不再主張拆遷後異地安置，而是從哪裡拆遷再回到哪裡安置，這樣阻力小、空間大，利潤還是很可觀的。
（二）槓桿角度
並不是先有貨幣超發，才造成了樓市高槓杆，而是先有樓市高槓杆，再造成所謂的貨幣超發。廣義的流通貨幣是由商業銀行製造出來，央行不過負責接訂單和發貨，按需提供基礎貨幣，市場上真實的貨幣需求是從企業和商業銀行端開始產生的。當年與房地產相關的企業大興土木，槓桿率迅速上升，房地產領域過度的借貸是造成貨幣超發的原因。實際情況不是央行先主動印鈔，然後人們手裡拿著大量鈔票無處投資，於是只好投資房地產。實際上是全民加槓桿投資房地產在先，於是企業和金融機構伸手向央行要錢，央行有求必應給得太多，這才造成了所謂的貨幣超發和地產泡沫。
（三）投拓角度
新時代的地產投資邏輯已發生根本性轉變，以往供應的純住宅土地即使再偏，都搶破頭，但是以後的形勢徹底變了。首先是房企們真沒錢了，融資環境和市場變化的雙重打擊，把大部分房企的現金流都拉得很緊繃。再加上如今投銷比40%的紅線一出，房企們更加沒有動力把自己有限的子彈浪費在一些品相不好的土地上。因此，房企們如今的投資拿地都開始變得保守，寧可不拿地，也不願意拿一些低質量的地。獲取的土地質量低，對於銷售端去化的壓力實在太大了。而現在的房企決策者們，對於區域公司拿地的容忍度也很低，如今拿地的容錯率極低，房企是不會給區域公司試錯機會的，一旦拿錯了地，輕則裁撤/合併整個區域公司，重則集團負責投資拿地的總裁直接“炒魷魚”。2021年以來，爆雷的房企絕大部分突然倒塌的原因，都是因為拿地質量太低，銷售速度慢，銷售回款無法覆蓋集中到期的債務而導致。按照當前趨勢和樓市整改態勢，接下來的2022年，房企們不會改變如今的投資策略，謹慎、保守、求穩成了當下房企們對於投資拿地的共識，寧可不拿地，也堅決不能拿爛地。所以，2022年流拍的住宅土地會增多，地價也會相對迴歸理性，對於各大中小房企們來說，2022年的核心戰略恐怕就只有一條：不要拿錯地，就可以活下去。
（四）維穩角度
其實，我認為觀察房地產行業，維穩視角是重中之重。樓市和股市都是政策市掛帥，收緊了不會讓你死掉，鬆綁也不會任由你表演。還是那句話：不讓暴漲不等於不漲，只要在“健康”、可控範圍內；樓市限購越嚴密的城市，越能說明這個城市的價值，當然房住不炒也並不代表房住不漲，調控的目的是讓系統性金融風險可防可控，雙集中則是為強化地產領域一盤棋。房地產行業要想實現高質量發展，摒棄過去跑馬圈地式攤大餅的粗放野蠻生長，就必然要在定位上向小眾化市場聚焦、在產品差異化上做文章。因此，不是政策“馴化”了房地產，而是將之內化、成為新時代前進道路上的一部分。觀察2022年房地產行業走勢，不能簡單以所謂崩盤和土地財政綁架的線性論調，而應該以維穩的視角思考，房產是金融體系裡的底層抵押品，房價可以跌但不能暴跌，如果房價暴跌，雖然可以買得起房子了，但卻可能會失去經濟。可以明確的是，屬於地產擴張的時代已經過去，地產集約時代到來，房價的二元分化和城邦化只會愈來愈明顯。
資料來源：
[1] wind。https://www.wind.com.cn/
