文 | 李茜楠 編輯 | 劉狄
據港交所2月6日披露，金茂服務透過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯席保薦人。
招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務在管總建築面積為2320萬平方米，包含96個住宅專案及41個非住宅專案；合約建築面積達4570萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市。
定位高階 聚焦一二線城市
金茂服務主要依託於金茂集團及中化集團的房地產專案。截至2021年12月31日，金茂服務的合約總建築面積為5760萬平方米，總共涵蓋266 項房地產專案，其中200個專案由金茂集團或中化集團亦或各自的合營企業及聯營公司開發。
與金茂集團專案分佈一致，金茂服務管理的專案也主要集中在一二線城市。根據中指研究院的資料，截至2020年12月31日，金茂服務有1770萬平方米在管建築面積，其中84.2%位於一二線城市，而行業平均水平為63.8%。
截至2021年9月30日，金茂服務涵蓋了中國的47座城市，金茂服務合約建築面積4570萬平方米。其中，在一二線城市擁有共計166個合約專案，其中67.8%都位於一、二線城市。
金茂服務在招股書中表示，自己已經在中國建立起全國性業務，特別側重核心城市的高階物業。其希望透過在高層級城市探索更多機會拓展增值服務，以迎合高層級城市居民快速增長的消費能力和日益複雜的消費習慣，從而產生更多收入及取得更高的利潤率。
據招股書顯示，金茂服務的收入在2018年、2019年、2020年分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，2018年至2020年的複合年增長率為28.2%。截至2020年及2021年前九個月，公司收入分別為6.65億元及10.49億元；同期利潤分別為5330萬元及1.09億元。
金茂服務的淨利潤率水平一度較低，2018年、2019年該項指標水平分別為3.0%、2.9%，之後利潤率激增，2020年為8.2%，2021年前9個月為10.4%，達到行業較優水平。
社群增值服務佔比僅為9.4%
金茂服務的主要業務為物業管理服務、非業主增值服務以及社群增值服務。
據招股書顯示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年前9個月，金茂服務的在管建築面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米。2018年至2020年，物業管理服務的收入逐年增長，主要原因是公司在管面積有所增長，收入佔比由2018年的58.3%增長至2020年的60.1%。
非業主增值服務主要來源於協助在售樓處的營銷活動及提供諮詢等服務。其收入從2020年前九個月的2億元增加至2021年同期的3.72億元，主要原因為隨著公司擴大服務範圍，前期規劃及設計服務和交付後服務的收入增加所致。該項服務的收入佔比維持在三分之一左右，高於業內主流物業企業的平均水平。
2018年至2021年前9個月，金茂服務的社群增值服務收入分別為6080萬元、7520萬元、8230萬元及9880萬元，主要是因為公司管理專案增加，從而使社群空間運營服務與室內裝修平臺服務收入有所增長。
2018年至2020年，金茂服務社群增值服務的收入佔比分別為10.6%、9.6%、8.7%，2021年前9個月，該資料也只有9.4%，低於主流物業企業的平均水平。例如，截至2021年6月30日，保利物業該指標為23.3%，旭輝永升服務該指標為25.2%，恆大物業該項佔比為14.5%。
平安證券研報顯示，除了基礎物管服務的市場化發展，近年物管公司亦積極開拓社群增值服務、城市服務等多元增長極。以業主為主要客群的社群增值服務2021上半年收入佔比均值18.5%，較2020年升2.6個百分比，毛利潤佔比均值27.1%，已成長為第二大利潤來源。
該研報還顯示，社群增值賽道豐富。現有社群增值服務品類已拓展至社群零售、美居、社群傳媒及空間運營、家政、房產經紀等領域。經營模式方面，物企卡位空間服務“最後一公里”，從業務屬性出發，在自營、合作中針對性選擇，運營更趨成熟。通常自營類業務具有資源屬性強、經營門檻低等特點，例如社群空間運營、車位管理等；合作類業務鏈條相對較長、專業化程度相對更高，例如社群零售、美居、房產經紀等。
中物研協總經理楊熙對財經新地產表示，金茂服務開展社群增值服務起步相對較晚，很多物企發展前期還處於做好基礎服務的範疇上，它們對於增值服務的業務尚未放在最重要的位置上；另一方面，有些物企做增值服務考慮到可能會有損於對基礎服務品質的把控；第三個方面，金茂有大量新開發的樓盤，逐漸交付這些樓盤通常要在三五年之後，那時或許才是做社群增值服務的高峰期，所以可能在時間階段上會往後延。
中原地產分析師盧文曦表示，增值服務是有市場前景的，但物業公司是否能夠做的好也要看公司的綜合水平和能力，關鍵就是整合資源的能力。
規模處於中游 外拓能力有待提升
金茂集團公佈的2021年未經稽核銷售資料顯示，其全年銷售額為2356.03億元。在克而瑞排行榜上位列第15位。而中駿集團公佈的資料顯示，其2021年銷售金額約人民幣1045.31億元，位列克而瑞排行榜第39位。金茂集團的銷售額是中駿集團的2.25倍。
而截至2021年3月31日，金茂物業在管總建築面積為1810萬平方米。而2021年7月上市的物企中駿商管，其截至2021年6月30日的總在管建築面積約為1,860萬平方米。二者規模相差不大，均位於物業企業50名開外。
據招股書顯示，2018年、2019年、2020年，金茂服務的獨立第三方收入分別為2.94億元、4.37億元、5.33億元，第三方收入雖逐年提升，但是整體規模較小，在總收入中佔比不高。截至2021年6月30日，保利物業第三方收入佔比為33.3%，第三方在管面積佔比61.9%。截至2021年6月30日，旭輝物業第三方收入佔比為68.6%，第三方建築面積佔比為81.5%。
金茂服務獨立第三方開發的物業毛利佔比有待提高，外拓能力仍存發展潛力。2018年，獨立第三方開發的物業毛利為-31.3萬元；2019年該指標為180.8萬元；2020年該指標為759.7萬元。截至2020年及2021年9月30日，獨立第三方毛利分別為490.2萬元、587.9萬元。
截至2021年9月30日，金茂服務在物業管理服務、非業主增值服務以及社群增值服務這三項主營業務中，獨立第三方開發的物業收入佔比分別為3.71%、1.01%、1.03%。
楊熙表示，高階物業並非不能去做外拓，比如綠城物業，它就是高階物業的代表，綠城物業的外拓就做得很好。對於金茂服務等企業來說，它們是因為首先要去做好母公司開發的高階品質樓盤的管理，所以它們在去接外盤的時候會相對慢一點，量也會少一點。但隨著公司上市之後，相信金茂服務會開始補齊自己的這項短板。如同綠城物業，高階物業的這些品牌去外接專案有一定的品牌優勢，因為它們是好樓盤、好物業、好品質的代表。
盧文曦告訴財經新地產，如果以外拓衝規模來看的話，其實金茂服務是不佔優勢的，公司服務的樓盤有限，也主要是依託於金茂集團以及中化集團的房地產專案，因此獨立第三方外拓的優勢並不明顯。另外，成本的控制也是重要的方面，如果規模擴大，還是要考慮降成本的問題，這樣才能夠保證高利潤的實現。
