一、房企短期面臨兩方面壓力：第一方面是銷售壓力。
1）銷售回款逐漸成為房企首要資金來源，市場需求走弱加劇房企回款壓力：房企各項資金來源中，與銷售掛鉤的定金、預收款和個人按揭貸款比重逐年上升，2019年起佔比過半。2021年銷售市場下行，TOP50房企銷售整體呈現負增長，短期風險表現為房企現金流壓力陡增，房企收縮業務規模，且信用風險上升。
2）銷售壓力下，房企用長期盈利換取短期現金流安全：房企往往透過打折促銷、渠道分銷等方式促進回款，並透過股權合作減少現金支出，以此換取短期現金流安全。但上述手段本質為讓利跑量，長期房企易陷入盈利能力下降的困境。
二、房企短期面臨兩方面壓力：第二方面是償債壓力。
1）發債仍是房企重要資金來源，海外債償債高峰尚未過去：2022年行業面臨約3560億元海外債到期，其中21H1佔比55%，上半年是海外債償債高峰。
2）償債壓力來自兩方面：短期本金到期面臨兌付和中長期利息的持續支出。表內表外債務本金到期無法兌付直接引發信用風險，部分房企海外債發行成本較高，定期的利息支出使得公司利潤減少，最終影響公司業務拓展。
3）作為新興賽道的代建業務，受益於其輕資產屬性自身負債較少，面臨上述償債風險的機率較低，或可成為房企發展的下一個視窗。
三、部分房企提前贖回債券，最佳化債務結構，提振市場信心。
行業流動性壓力下，部分房企卻率先開始提前贖回海外債務，以減緩2022年償債壓力+最佳化自身債務結構。2021年10月以後房企提前贖回海外債力度有所加大。
四、土儲質量是影響中期回款的重要因素。
1）房企三四線和非核心城市群土儲難以忽視，短時間內較難消化完畢：據中指院資料，2021年50家典型房企三四線城市拿地面積佔比45.5%，非核心城市群拿地面積佔比33.2%，房企迴歸高能級城市、聚焦核心城市群的戰略依然受到拿地成本、集中供地、五限政策等多重挑戰。
2）土儲質量需重點關注土地佈局、結構和成本，土儲優劣直接影響房企中期銷售回款：房企除融資端受到管控外，投資端也受到拿地銷售比不超過40%的限制。量入為出管控下，房企土儲質量影響未來1-2年銷售回款的同時，也反過來影響其未來拿地擴張速度。
五、人口向五大核心城市群聚集
1）東部及西部地區人口流入最多，東北地區呈現人口淨流出。
2）五大核心城市群虹吸效應明顯，人口不斷向大城市聚集，新增人口為當地房地產市場需求擴容提供長期支撐。
3）粵港澳大灣區和長三角城市群中非省會城市亦表現優異，區域一體化發展超前，拉動區域三四線城市共同發展。而成渝城市群、長江中游城市群和京津冀城市群城市表現分化，主要仍以省會城市為中心。
六、時勢造英雄：房企發展戰略和行業長期發展趨勢需吻合
1）房企發展多元業務與政策相關性較強，拓寬多元業務是大勢所趨：強調控下房企透過多元業務增強抗週期性，拓寬收入來源，商業、物管、長租等擁有政策支援的領域更加受到房企青睞。反之，政策高壓下面臨資金壓力的房企，也多透過剝離出售多元業務板塊實現回血，但可能因此喪失長期競爭優勢。
2）多元業務需順勢而為，發展邏輯偏向長期性：房企透過多元業務挖掘存量市場空間，但發展過程並非一帆風順，存量需求更考驗房企運營能力，對資金實力、人才建設和長期的經驗積累有較高要求。而養老、文旅、酒店等重資產、長週期業務對房企現金流將形成持續壓力，短期利潤難以釋放的同時也會加劇房企資金緊張。
