12月15日，統計局公佈了2021年12月70個城市房價資料，資料顯示70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。新房市場方面，5個城市房價環比持平，15個城市房價環比上漲，50個城市房價環比下跌。二手房市場方面，贛州房價環比持平，僅有北京、上海、杭州、長沙、海口、昆明6個城市的房價環比上漲，63座城市房價環比下跌。
由此可見，自2021年下半年以來，樓市的確已經出現了“反轉”，相較於上半年火熱的市場，下半年樓市迅速轉冷，根據《第一財經》整理的資料顯示，全年至少有12個城市建立了二手房指導價機制，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市，對市場降溫產生較大影響。
此外，公開資料顯示，2021年全年有17個城市出手整頓學區房炒作亂象，一方面可以起到平穩房價的作用，另一方面對一些炒房客或者一些非理性現象，能夠形成有效打擊。對於房企來說，在房企高負債、高庫存的雙重壓力下，許多房企開始降價拋售，導致部分城市房價出現了大幅下跌，擾亂了市場秩序，因此出臺了“限跌令”進行調控，目前已經有23個城市釋出了限跌令。
與此同時，當前樓市出現了兩種“對立”的觀點：一部分人認為未來房價會出現大跌，原因是隨著樓市密集的調控下，如今房價已經出現了連續下跌的情況，種種跡象表明未來房價還會繼續出現下跌，因此對於還沒有買房的剛需來說，應該繼續觀望，避免“高位接盤”。而另一部分人則堅信未來房價會繼續大漲，理由是如今央行已經開始了降準與降息，說明房地產依舊是核心經濟支柱，並且不少城市釋出了“救市”措施，因此當前是“抄底”的好時機。那麼今明兩年不買房的話，5年後“差距”有多大？會“隨便挑”還是“更買不起”？對此我們可以參考兩個房地產大佬的觀點：
01
2013年的某次訪談節目上，王健林在回答觀眾提出的“如何看待未來房價走勢”的問題，給出了這樣的回答：未來10年一二線城市的房價還會上漲，其作此論斷的依據是中國城鎮化的發展。但是，對於人口淨流出的三四線城市來說，尤其是縣城，房價沒有多大上升空間。事實上，我國早期房價上漲，主要原因也是城鎮化的高速發展下，每年有大量人口流入城市，住房供不應求的情況下出現了房價上漲。
可能有人會說，過去幾年許多三四線城市房價也出現了大幅上漲的情況。為何會出現這種情況？原因在於樓市“去庫存”的大背景下，許多三四線城市紛紛開啟了“棚改”大招，吸引了手持拆遷款的“土豪”以及炒房客紛紛前去炒房，推動了這些三四線城市房價上漲。根據易居研究院公佈的資料顯示，截至2021年我國商品房庫存面積已經超過了6億平方米，回到了2014年的水平。那麼時隔7年的“去庫存”是否會再次上演呢？答案顯然是否定的，“房住不炒”的調控理念下，國家不可能以房價上漲為代價解決庫存壓力問題。
另一方面，根據央行公佈的資料顯示，我國城鎮家庭住房持有率已經高達96%，由此可見當前剩餘的住房需求並不多，但住房供應已經出現了明顯過剩的情況。這也就導致了隨著樓市不斷地“分化”，未來越來越多的人口會流向一二線熱點城市，對於這些熱點城市來說，相當於有源源不斷的住房供應，因此即使在不斷地調控下，也能夠展現比較強的抗跌性。
但反觀偏遠的三四線小城市以及縣城，面臨的則是隨著人口不斷流失，住房需求不斷減少的問題，因此這類城市的房價很容易受到影響而出現波動，甚至出現持續下跌的情況。這實際上也是樓市需求真正體現的標誌，正如王健林說的那樣：沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉移，正是為了今後的長久發展。如果將1978年作為起點，如今我國房地產已經發展了40餘年，“黃金時代”已經過去也是必然出現的情況。
02
對於企業的發展，融創董事長孫宏斌表示：未來融創集團將主打中高檔住宅，大力佈局一二線城市。由此可見，孫宏斌同樣看好未來一二線城市，對於這類城市來說，未來隨著人口不斷流入，房價很難出現下跌，另一方面也反映出了房價“普漲”的趨勢已經止住。為何要主打“中高檔住宅”呢？隨著樓市不斷的調控，未來房價也會逐漸趨於理性，買房壓力減少後，人們對於住房質量、居住體驗的要求也會提高，因此中高檔住宅需求更大。
2018年3月份的亞布力論壇上，孫宏斌在談論關於未來房價走勢時表示：“未來五年房價既不會大漲也不會大跌，而是處於波動狀態，這是所有人的共識”。過高的房價，不僅降低了百姓的消費水平，同時也導致實體經濟邊緣化、“經濟內迴圈”發展受阻等問題，因此防止房價大漲、消除樓市泡沫是調控最終目的。那麼為何房價不能大跌呢？原因在於房價一旦大跌，將會導致一系列金融風險，這也是為何許多城市透過“限跌令”調控樓市的原因：房價可以下跌，但是不能“亂跌”。
不難發現，王健林與孫宏斌對於未來樓市發展有著兩個相同判斷，第一是都看好未來一二線城市發展，第二是都認為未來房價不會大漲，樓市會處於比較平穩的方向發展。因此對於“今明兩年不買房的話，5年後‘差距’有多大？”的問題，答案也就很明顯了：如果是一二線城市，並不會有很大差距，也不會出現“更買不起”的情況，在持續不斷地調控下，這些熱點城市房價大機率是“穩中有漲”或者“穩定不變”，但如果是人口持續流出的偏遠小城市的話，可能會出現房價不斷陰跌的情況，出現“隨便挑”的結果。
