圖源：中房報相簿
中房報記者 苗野 北京報道
一筆2億美元永續債回購風波，讓正榮地產遭遇“股債雙殺”。
2月15日，正榮地產報0.88港元，跌幅15.385%；正榮服務報1.31港元，跌幅12.081%。這已是“正榮系”股價連續三個交易日下跌。債券市場上“正榮系”多隻美元債也頻繁跌蕩，其中境內公司債“20正榮03”接連兩日下跌後於15日跌逾20%，觸發臨時停牌。
前一天，正榮地產曾釋出公告，對之前有關正榮重組及拋售境外債的相關傳言進行否認，稱關於公司及控股股東歐宗榮離岸債券的報道“不實且虛假”，集團營運仍屬正常。
但從正榮地產及關聯公司的股債走勢來看，該澄清公告並未打消市場的疑慮。上週五暴跌66%的正榮地產仍未止跌，市值僅剩38.87億港元，正榮服務市值餘13.7億港元。
2月14日，穆迪將正榮地產的公司家族評級由“B1”下調至“B3”，將其高階無抵押評級由“B2”下調至“Caa1”，評級展望由“穩定”調整為“負面”。
穆迪副總裁兼高階分析師Cedric Lai表示:“評級下調反映出正榮地產的再融資和違約風險加劇，原因是該公司業務疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務到期。負面展望反映出正榮地產在未來6-12個月內解決債務到期問題的能力存在不確定性。”
Wind資料顯示，正榮地產當前有15筆處於存續期的境外債，餘額合計約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計23.33億美元。另有9筆境內信用債，合計存量規模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債於9月14日進入回售期。
截至目前，是否重組美元債，正榮並沒有給出確切答案。但據中國房地產報記者從知情人士處獲悉，正榮地產內部正在就此進行討論，暫時未有落地資訊。針對市場訊息稱正榮地產已經聘請鍾港資本作為財務顧問，協助處理債務問題，該知情人士予以否認。
股債大跌，源起美元債
這一場“股債雙殺”，源於一則市場傳聞。
據業內流出的訊息稱，正榮將不按此前計劃在3月5日贖回一筆2億美元的永續債，同時公司實控人歐宗榮要求香港公司清空全部“正榮系”債券，宣佈重組美元債，且已失去償債意願，打算“躺平”。
隨即，“正榮系”兩家上市公司股價於2月11日午間突遭大幅跳水，短短兩個小時內兩家上市公司股價暴跌近9成，合計市值蒸發超130億港元。其中正榮地產創下最大跌幅紀錄，最高跌幅81.42%，截至當日收盤跌幅收窄至66.39%，報1.23港元/股，市值半日蒸發超過百億港元。正榮服務更是一度跌逾85%。
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事實上，針對這筆2億美元的永續債，正榮此前曾在投資人會議中表示，由於永續債跳息後費用過高，從10.25%的票息跳至15%，因此計劃在近期贖回其2億美元規模的永續債。1月4日即正式公告稱，將於2022年3月5日贖回2億美元的永續債，且已告知委託人和債券持有人。
公開資料顯示，這筆永續美元債的ISIN編碼為XS2013512608，通用程式碼
為201351260，證券程式碼為4596.HK，發行於2019年6月19日，總規模為2億美元，票息為10.25%，將於2079年6月3日到期。
就在永續債官宣贖回後的第二天，正榮地產美元債還上漲了超6%，這筆美元債的價格也穩定在了90美分以上。緊接著1月5日，正榮對外稱，於2021年底獲得中國銀行91.4億元的授信額度；1月7日，正榮償還1300萬美元的境外債利息。整體正向的行情一直持續到2月10日。
“市場傳言難辨真假，股價崩盤是投資者對正榮地產的信心不足。高槓杆是正榮履遭詬病的地方，規模、財務安全、盈利無法均衡且長期依靠融資性現金流，資金緊張的傳聞一直都有，此刻爆發也是出於正榮的一系列動作，未來正榮的降債取決於整個市場表現和視窗期。”某房地產觀察人士認為。
對於傳聞，正榮地產予以否認，稱公司將按照原計劃贖回2億美元永續債，股價大跌或由於有機構惡意做空再買入，公司正在進一步瞭解股價下跌原因。
公告無利於市場表現。2月14日，在上一個交易日已閃崩66%的正榮地產股價放量下跌15.45%報1.04港元，兩個交易日崩跌71.5%。有12筆美元債價格跌幅普遍在41%-65%，目前價格均維持在20美分左右。“20正榮03”在兩個交易日價格從80元左右跌到54元，累計跌幅32%。
積極應對，力求化解償債隱憂
突如其來的股債大跌，讓市場對正榮地產的償債能力愈發擔憂。
穆迪認為，正榮地產獲得資金的渠道將大大削弱。因此，該公司不太可能以合理的成本籌集新資金，為未來6-12個月到期的債務再融資。正榮對其合資企業的敞口也很高，這可能會限制其控制現金流的能力。因此穆迪將其對正榮流動性狀況的評估，從“充足”調整為“較弱”。
以“三道紅線”標準來看，到去年中期，正榮剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，淨負債率為57.2%，現金短債比2.19，踩中一條紅線歸為“黃檔”房企。
業內人士提出，房企陷入流動性困局最根本的原因在於過去高週轉、高槓杆的模式，與當下強監管的市場形勢相違背導致的。加之樓市遇冷，購房者預期被扭轉，鉅額到期債務疊加去化難題加速了企業出險。
標普日前釋出報告稱，2022年，116家樣本企業年內國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。
正榮在公告中稱，最近三個月沒有到期公司債券，僅有三筆合計規模10.04億元的ABS到期。相比其他到期債務，正榮最棘手的還是美元債，6筆將於年內到期的美元債，利率均在5.98%-9.15%。
“如果正榮無法切實有效執行銷售和現金回款計劃，其償債能力或將受到削弱。”某券商分析認為，這對正榮的投融資和資金使用效率提出了更高的要求，短暫的信用風險事件對債券投資熱情的打擊會持續，正榮按計劃在2022年上半年完成“轉綠”還是有挑戰的。
實際上，正榮也一直在為降槓桿和即將到來的償債高峰而努力。融資方面，2021年正榮共發行5筆美元債，年末還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國銀行91.4億元授信額度。為了防範“暴雷”和提振市場信心，正榮多次提前贖回債務，僅去年11月，正榮先後四次回購優先票據，回購規模合計2555萬美元。去年四季度，正榮於天津、蘇州、南京等多個城市進行打折促銷，加快搶收速度，截至2021年年末，累計合約銷售金額實現1465億元，同比增長3%。
今年1月，正榮陸續開始出售專案股權回籠資金。1月30日，正榮（廈門）
置業有限公司轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權，平安信託有限責任公司接盤。同期，成都正榮置業也出質了成都榮惠煜1530萬元股權權益數額，該專案為去年10月取得預售許可的正榮潤錦府。
“在房地產行業融資渠道有所鬆動的當下，正榮地產要重拾市場信心，採取‘外科手術’和‘定向爆破’等多手段並用籌集新資金度過短暫困難期後，就會有喘息的機會。”上述某房地產觀察人士說。
正如正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝一直強調的“財務安全、利潤提升和規模增長”這個不可能實現的三角是正榮要實現的。而眼下正榮最先要解決好的就是債務問題，資金能力能否助力正榮順利度過即將到來的償債高峰期已成焦點。
