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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，你好，關注你很久了，小白首次提問，1，首套首貸，目前也就是200左右，借一些能湊到240w左右，我在望京上班，老婆在復興門上班，主要考慮自己 自住加長期投資，之前看了溪城家園和旗勝家園，覺的這兩個小區兩居的戶型南北的和全南的不錯，不過溪城家園離地鐵有點遠，旗勝這邊，覺得物業有點差，但是優點就是離地鐵特別近，有點想買旗勝家園，不知道京總覺得這兩個小區怎麼樣？如果不太好，有推薦的合適的小區嗎？
A:回答:您好,感謝信任!1、旗勝家園雖然品質還可,但是西三旗這個板塊的成長環境比較一般,溪城家園在立水橋板塊,立水橋屬於外溢,這個盤屬於商圈裡比較優質的盤了,保值屬性還可,但跑贏大盤可能有點困難,
近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間;首先第一輪上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,這部分房源上漲的背後邏輯是北京每一次行情都是置換群體把房價推高，長期調控+金融限制導致很多家庭的住房需求沒有滿足，因此有行情這部分房源會第一批上漲。
第二輪仍是學q房+熱門區域次新+一級成熟溢位區域剛需品質次新盤,這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,核心區上漲速度較快，一部分購買群體在核心區上車壓力偏大,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車。
這些板塊一般都是核心主城區的首要溢位板塊，有良好的生活配套，交通出行方便。立水橋就屬於一級成熟的溢位板塊!單純從這兩個盤分析,立水橋顯然要比西三期更有優勢一些
2、您是首套首貸,也是您在北京的第一套房子,所以這個選籌很關鍵,如果第一套房子有一個可觀的收益,對於您未來在京投資房產是一個很好的開始,如果第一套房子選籌錯誤,對未來投資房產的信念也會有影響;
您在望京本地上班,您愛人在復興門,這兩個板塊顯然不是最好的選擇,完全可以在望京本地做選籌,或者朝青板塊,望京本地的產業更紮實.樓盤成長環境更好,
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問!
Q:提問:京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A:回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》,祝一切順利！
Q:提問:京總，您好。我在朝陽東壩有一套頂層複式，低密度花園小區（容積率0.87），總高5層，戶型不錯，缺點就是不帶電梯（2004年房）。
為方便孩子在亞運村朝外上學，在學校附近租房，未來中學仍要在亞運村（初中）和新北苑（高中）上。幾年來一直過著週中租房、末回大房子的生活。
現在想把頂層複式（值950w)置換成140平以內電梯三居。看了雙井、亞運村、北苑、朝青的南北通透板樓，感覺都不如現有小區的戶型好，且貴了300多萬，心裡不爽。於是想著乾脆在本小區換一套得了，好處是戶型好，價值低，置換成本在100w以內。
現將心中糾結處向您請教：1、頂層複式不帶電梯的房子，是不是要儘早置換出去？家人一直捨不得換，因為戶型好，面積大（185平），總想再等等，中介說，越等越沒優勢，不好賣。
2、從方便上學的角度，應該在亞運村、北苑、新北苑三處找房，但這三處要麼老破舊、要麼貴（帶學區溢價），勉強在北苑找到一兩個還可以接受的，價格在1300萬左右。還是貴，最好1200萬左右。
五環外140平以內，能貸170萬左右。想問一下，老北苑和東壩本小區，哪個更好？新北苑不敢想，太貴。
3、我在朝陽大悅城附近有個50平公寓，不好賣，最多能180-200萬，租金9000元。要不要賣掉，貼補換房？感覺價位這麼低，還不好賣，倒不如收租，拿它還貸，您說呢？ 以上問題，有勞京總，多謝。
A:回答:您好,感謝信任!
1、我們先說東壩這個板塊如何;東壩的優勢是生態環境好,缺點是自身存在很大的硬傷,東壩中路以東基本全是保障性住房+小產權房+回遷房和各種福利房.
未來會增加這個區域的密度,人口結構複雜,整個區域未來的成長性會受限制.東壩現在還屬於概念性的一個區,需要時間養,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間
因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格只有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質這樣的方法買房，
城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向標,如果這種區域由於政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;
城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點並不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,有開發商打廣告炒作,又有政府規劃概念,所以對於現在買新房的客戶是沒有利的,但是對於二手房的業主是利大於弊.
2、頂層複式一般在賣的時候會有折價,沒有電梯的房子同樣也會有折價,中介說的話不可完全相信,因為中介所有的目的都是為了獲取資源促成交易,這樣他們才有佣金可賺,
至於未來有沒有優勢,還是要看這個區域的成長情況,如果區域的利好全部兌現,樓盤跟著漲價,正常的房子賣10萬一平,我頂層的房子比正常的房子便宜一些即可,因為整個區域在漲價,整個小區在漲價,我頂層複式不可能不漲價,頂多是在賣的時候打點折就可以了;所以不存在越不賣越沒有優勢這樣的說法.
3、如果從區域上分析,北苑、新北苑、亞運村就要比東壩更勝一籌了,核心區之所有稱之為核心區,背後的邏輯是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩定, 如網際網路產業“聚焦”的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊; 權貴型“聚焦”的區域;萬柳、亞運村、西城; 資本“聚焦”的區域;國貿、金融街;這些區域因為價值穩定房價才勞靠,購買力充足,房價才會穩健上升.
4、房子漲幅良好的是因為其佔據的優質資源多，租金本就不是房產收益的主體，單靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潛力也就一般,建議這波行情出掉把資金利用到選優質盤上
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Q:提問:京總好！本人16年購入燕西華府洋房，當時總價600萬，房子後期上漲後跌回來，現在估計還不到購買價，房本滿二年。聽說豐臺規劃三期有地鐵到附近，但最終站點不確定能到小區。想諮詢，燕西華府是否值得長期持有？還是等上漲回本後賣掉？
因為二寶想上海淀實驗小學，已有海淀戶籍，看了附近的學區房，只能買一套小戶型。因為燕西華府賣不掉，二套也只能買總價500左右的，想讓京總分析一下，海實的學區房是否價格過高，買入是否會站崗？
買二套房除了上學需求，其實還有投資需求。希望保值增值，後面兩套房一起賣掉，買一套合適自住的。京總能幫忙規劃下，目前這種情況，是否買入二套？孩子已經有海淀戶籍，我們也有房子住。只是想爭取上更好的學校。
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴.
1、青龍湖確實太遠了,優勢是樓盤的品質比較高,但少了通勤優勢,即便是開車到市區也需要很長時間,現在賣的話要割很多肉,不會有好的價格;2017年之後的房價漲跌規律在房價上升期，核心區品質次新+XQ領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，燕西華府雖然屬於通勤盤,但這個盤在這個商圈還是有一定的稀缺性的,建議先留著看看今年的行情
2、海淀實驗小學,不算頂級學區,GJ重點調控的是DJ學Q房,所以不存在站崗的現象.
3、既然你們已經有海淀學籍,暫時就不用太著急做置換,因為每一次置換的成本比較高,原則上是建議一次性到位,建議等市場行情好的時候出掉華府的房子再做置換計劃,可以一次性到位買一個品質比較高的房子,居住品質也能提上來,兼顧保值升值
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