2022年全國集中土拍第一戰，從北京開始，截止今日現場競價結束，共計17宗地成交，總建面160.9萬㎡，總成交價480.225億元。
豐臺大井新村、大興西紅門、黃村、通州等8宗宅地已於昨日（16日）底價成交，旭輝在線上報價中以0.5%的溢價率競得順義馬坡地塊，石景山830地塊意外流拍，僅剩8宗地進入現場競價環節。其中不乏南三環內紀家廟、朝陽區崔各莊王四營、昌平區中關村生命科學園等區位較好、熱度較高的地塊。
前文回顧：2022年北京首次集中土拍明日現場競價，8宗地底價成交，成交額193億！
圖片來源：新浪樂居
第一批集中供地中環線位置最好的豐臺區紀家廟地塊，最終以達到地價上限、6%的政府持有產權比例成交。該專案未來商品房銷售指導價為10.9萬元/平米，購房者實際購買價格為10.9*94%=10.246萬元/平米。
最受追捧的昌平生命科學園地塊，10家房企報名參與，開拍之前線上就收穫了10輪競價。在去年一二批次海淀供應6宗地塊後，已經缺席兩場土拍。在海淀“停供”後，房企們顯然對購買力將外溢到昌平保有信心。作為未來「北清雲際」的姊妹盤，新地塊的優勢在於配比的保障房更少，專案更純粹。
綠城成最大贏家
本次土拍中，華潤、金地+保利、中海分別斬獲2宗地，綠城獨攬3宗， 成為最大贏家。首開缺席了原本報名的朝陽崔各莊、王四營兩場競拍，據悉是因為資料不齊全。首開前期土地儲備較多，暫時還有餘糧。
2022年一批次土拍，國央企依然是最大的贏家，華潤，中海，中建，保利，城建……或者是擁有國央企背景的民企。
純正民企身份參與競拍並有所斬獲的只有旭輝。旭輝仁和區域銷冠盤公園都會一年賣了22億，本次在線上低溢價率斬獲順義平各莊地塊，繼續深耕。
房企單打獨鬥成主流
今年首場的北京土拍少了一些聯合體的身影，單打獨鬥的房企更多了。本輪供地中僅5家房企聯合體報名，更多的是獨自報名。
聯合拿地的優勢顯而易見，分擔資金壓力，分擔未來風險，但在過去一年多個大型房企“暴雷”之後，對合作夥伴的選擇也會更加慎重。加之北京土地出讓檔案中已經明確規定，誰拿地，誰開發，誰售賣。這種情況下，參股或者退出專案開發都變得更加難。
土地市場仍冷
還記得去年一批次土地競拍，大部分地塊都觸及最高價，房企只管拿地，成本不計。而2022年的一批次，房企顯得冷靜剋制，為日後的專案銷售留出了利潤空間。
現房銷售依舊是開發商不願觸及的“痛點”。本次土拍中競報現房銷售的地塊有9宗，佔了一半，並且大部分地塊的現房競報起拍面積都在1萬㎡及以上，且面積上限基本與建築規模同等，只有極少數例外。但在實際競報現房銷售面積中，房企都十分謹慎。大部分地塊的競爭並不激烈，沒有達到地價上限進入競“現房銷售”面積的環節，也有的地塊在達到地價上限，進入競“現房銷售”面積的環節後戛然而止。最終只有朝陽區崔各莊一個地塊有4.1萬平米的“現房銷售”。
“現房銷售”在全國範圍內流傳已久，從現實情況看，對房企的現金流考驗要求很高，需要緩慢推進。北京在去年第二批集中供地裡首次嘗試“現房銷售”模式，大興南五環的黃村地塊，在達到地價合理上線後，競“現房銷售面積”。第三批葛洲壩拿下的勁松地塊全“現房銷售”。
成交詳情
綠城以43.47億+4.1萬㎡現房面積奪崔各莊L03-01等地塊
朝陽崔各莊30-L03-01等地塊是今天首個競拍地塊，經過53輪爭奪，最終綠城以43.47億+4.1萬㎡現房銷售面積競得該地塊，可售住宅樓面價約5.33萬元/㎡，溢價率15%。據悉，地塊銷售指導價約8.8萬/㎡
地塊位於東五環東北側，機場高速南側。往西駕車約5公里可達望京SOHO。生態資源豐富，地塊靠近許多生態休閒場地，如黑橋公園、大望京公園、望京公園等，東北側還有北京市第八十中學（嘉源分校）。目前地塊周邊在售新房和光悅府均價約8.79萬/㎡，龍樾和璽價格約為8.85萬元/㎡，建發望京養雲約在7.09萬元/㎡。
具體位置資訊如下：
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金地+保利聯合體以42.4億競得朝陽王四營鄉L04地塊
朝陽王四營1304-L04地塊經過11輪爭奪，最終金地+保利聯合體以42.4億元競得該地塊，可售住宅樓面價約4.6萬元/㎡，溢價率8.16%。據悉，地塊銷售指導價約7.1萬/㎡。
地塊東側為東五環，北側為京哈高速，距離地鐵7號線焦化廠站直線距離約500米。建築控制規模9.2萬平方米，地塊容積率2.5，綠化率30%，建築控制高度為40米（區域性60米），不設70/90限制。銷售指導價與周邊地塊銷售指導價一致，均為7.1萬/㎡。地塊西北側為2021年北京首批集中供地成交專案，分別是保利錦上、中綠東嶽府、朝壹號，地塊南側的綠地沁園目前價格約為6.56萬/㎡。此外，附近二手房專案均價約在4萬+/㎡。
具體位置如下：
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華潤以57.12億+6%政府產權份額競得豐臺紀家廟地塊
豐臺玉泉營街道紀家廟村007等地塊經過21輪競爭，最終華潤以57.12億元+6%政府持有商品住宅產權份額競得該地塊，可售樓面價格約7.03萬元/㎡，溢價率為5%。據悉，地塊指導價為10.6萬/㎡
該地塊位於三環內，毗鄰麗澤金融商務區，2公里內能到達10號線紀家廟、首經貿，房山線北延東管頭南等多個地鐵站，交通便利，地理位置優越。建築控制規模≤85400㎡，住宅容積率2.8，綠化率30%，建築高度80米。地塊指導價為10.6萬/㎡，相對於周邊專案懋源璟嶽11.6萬/㎡、中國璽10.3萬/平、崑崙域14萬/平的掛牌價，有一定價格優勢。
地塊位置資訊如下：
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華潤以22.82億競得石景山首鋼園區824地塊
石景山首鋼園區824地塊因開拍後後無人應價，最終華潤以22.82億元競得，可售樓面價格約為4.97萬元/㎡，溢價率為0.53%。據悉，地塊銷售指導價為7.48萬/㎡。
地塊位於西五環外，鄰近京昆線與永定河。南側還有永定河休閒森林公園與北京園博園，生活配套較為豐富。規劃建築面積須≤45896㎡，建築高度60米，綠化率30%。地塊周邊新房專案眾多，如東側的長安悅璽目前均價約為7.98萬/㎡，西側緊鄰中海雲庭，銷售指導價約7.48萬元/㎡、中海首鋼天璽均價約6.98萬元/㎡，北側中海天鑽目前均價約為7.32萬元/㎡。
具體位置資訊如下：
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綠城以40.17億競得石景山劉娘府地塊
石景山劉娘府1604-654-1等地塊經過10輪的爭奪，最終綠城以40.17億元競得該宗地塊，可售樓面價約6.06萬元/㎡，溢價率為6.55%。據悉，地塊銷售指導價為9.15萬/㎡
該地塊位於西五環外，處於金頂山路與劉娘府路交界處。距離地鐵6號線蘋果園站約2.2公里，周邊有喜隆多新國際購物中心與商業街區。規劃建築面積須≤93794㎡。其中，住宅地塊建築高度均為16米，綠化率為30%。住宅用地附近在售新房較多，如遠洋源山春秋目前均價約7.2萬/㎡，中海寰宇天下天賦均價約7.05萬/㎡。
具體位置資訊如下：
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建發以27.715億競得昌平生命科學園A地塊
昌平生命科學園A地塊因觸及地價上限後無人競報現房銷售面積，最終由建發以27.715億競得，可售住宅樓面價約4.06萬/㎡，溢價率15%。據悉，地塊銷售指導價為6.2萬/㎡。
地塊位於北五環外，北側為北清路，西側近鄰京藏高速。距離地鐵昌平線生命科學園站直線距離約1.7公里。建築控制規模≤71797.866㎡。地塊容積率2.8，建築控高80米。該地塊周邊新房專案較多，其東北側為在售新房北清雲際價約6.22萬/㎡，奧森春曉在售均價約為6.34萬/㎡，限競房龍湖雲璟限銷售均價約5.75萬/㎡。
此外，根據要求本次出讓宗地內須配建3500平方米“保障性租賃住房”。
地塊位置資訊如下：
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中海24.8億競得大興舊宮A2-2地塊
大興區舊宮鎮A2-2地塊吸引了建工+保利、綠城、華潤、中海、金茂，共5家房企及聯合體報名參與，最終中海以24.8億競得該地塊，可售住宅樓面價約4.22萬/㎡，溢價率11.21%。據悉，地塊銷售指導價為7.3萬/㎡。
地塊位於南四環外，西側近鄰德賢路，地塊周邊公園景觀較多，涵蓋東高地公園、旺興湖公園、碧海公園等。建築控制規模≤58799.5㎡。地塊容積率2.5，建築控高≤60米。地塊周邊暫無新房在售，二手房掛牌價在4-6萬/㎡左右。
地塊位置資訊如下：
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綠城14.76億奪得亦莊新城0017地塊
亦莊新城0017地塊因開拍後無人報價，最終綠城以14.76億競得該地塊，可售住宅樓面價約3.34萬/㎡，溢價率1.1%。據悉，地塊銷售指導價為5.8萬/㎡。
該地塊位於南五環至南六環之間，東北側直線距離約2.5公里處為京津高速，出行較為便利。周邊配套較為齊全，附近景山學校通州校區、通明湖公園等配套。周邊的新房專案有城市之光東望，銷售均價約在4.87萬/㎡，二手房掛牌價格在3萬-5.74萬/㎡之間。
地塊位置資訊如下：
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END
僅為個人觀點，不代表所在企業觀點
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