我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問:您好，星叔。我手上子彈50萬，想在廣州上車，兼顧自住和投資需求，沒有市區購房資格。目前看了南沙、新塘、中新板塊的幾套房子，已放棄南沙，其他兩板塊中比較中意的是品秀星圖、錦繡天倫、御溪世家，都算比較靠近地鐵，符合我的交通需求。現在比較糾結的是在這幾個當中選一個先上車還是再等等看?您這邊有適合剛需的盤推薦嗎?第一次購房，比較緊張，還請多多指教。
回答：每輪行情下板塊輪動演變：
市中心:在上漲期漲幅中等，在下跌和橫盤期最抗跌
遠郊區:在上漲期漲幅最好，在下跌和橫盤期最易跌
1、每輪行情的特點是市中心先動，城郊結合部再動，最後是近郊、遠郊，這是板上定釘的事實
2、每輪行情，每個外圍的區域甩掉的都是爛貨都是外地的接盤俠，外地人哪裡懂一個城市的發展啊，所以不熟的地方千萬不要去，因為資訊差的原因，所以外地人就買單了
3、廣州:上面的這種情況，廣州的南沙、部分番禺、從化、部分白雲，都是這種型別和特點，要小心謹慎
這幾個板塊實在要買的話，就新塘吧，優先品秀星圖，或者地鐵沿線淘淘單價2萬內的次新盤。
提問：星叔您好，座標長沙，想買改善住房，考慮夫妻二人通勤距離（麓山南路和雲塘）和小孩上小學準備在河西大學城附近買板樓。是買新民路老破大（目前均價一萬多點）還是買洋湖二手房？想買地鐵學校附近，含浦那邊目前沒有地鐵單價較低，洋湖中心只有未滿四年的法拍或者偶爾的更名房，單價較高。請教您從長遠看自住加保值是新民路老房子好，還是洋湖單價低沒地鐵好，還是洋湖單價高有地鐵好？
回答:其實，相對於老破小，很多時候主城區的老破大才是真正的居住難題。
因為主城區的老房子普遍存在幾個問題。
首先是房子較為久遠，房屋的戶型設計和小區的規劃不盡科學，綠化什麼的更是緊缺。加上大多處於核心區，經常堵車。
其次是小區的管理跟不上，不少老小區壓根沒有物業，至於停車位更是難以解決的問題。雖然有了立體車庫等等，普及的並不成功，至於目前對於老舊小區加裝電梯等問題，也面臨著不小的鄰里利益糾紛的挑戰。
但是，優勢就是配套和位置，一般都是成熟區域的核心地段，商業醫院教育等資源比較充足。
最後更為重要的是，對於老舊小區，銀行做評估的時候給出的貸款額度並不高，10年以上的小區通常只有成交價的一半左右，超過20年房齡的房子，貸款的年限也很受限。
老破大的劣勢會隨著時間的推移被一步步放大，而其優勢則會若來越弱，老破大無論是投資還是自住都需要慎重。
改善+投資更加建議洋湖單價高有地鐵的房子，淘淘二手次新，地鐵是一個優勢，不僅會提升房子的價值，而且影響房子的保值升值能力，不建議法拍房，裡面坑比較多。
提問：星叔，濟南剛需預算200萬，買新房還是二手房更划算且將來更容易出手？是買市裡老破小還是買東邊的較新小區？交通的話如果不堵車差別不是很大。您覺得融創文旅城剛需值得買嗎？
回答：剛需買房就考慮將來是否更容易出手，也就是升值更大，是對的。為換房做好打算。
但是，升值空間只是購房諸多因素其中一個比較重要的因素，不是決定性的。剛需首先還是解決自住的問題，這是出發點。
從自住出發，很多新建小區周邊，商業交通等配套不全，入住率可能也不高，剛開始住進去比較痛苦。但優勢是價格低。
老破小除非有很強的支撐，比如學校，比如你可能因為某種原因就是離不開那個區域。否則的話，老破小除了周邊生活配套齊全生活成本低公交車方便之外，居住舒適度是很低的。
而且，將來維修比較頻繁，而維修成本是高於新建成本的。
從你的200萬預算來看，現在選擇餘地還是比較大的，儘量選周邊各種配套比較齊全的新小區。
關注配套優先度依次為：學校、交通、商業、環境、醫療等。具體投資價值高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
另外，從現在房地產的發展趨勢來看，會越來越向產品傾斜。
產品好的房企會得到更好的發展，包括規劃、形態、戶型、質量等。近幾年靠以質量換速度求規模發展起來的，會逐漸受到市場的冷落。
所以，還要儘量選那些產品口碑不錯的專案。
文旅城自住還可以。但考慮投資因素多的話就不建議。
前期購買考慮投資的太多而價格又不高，房產形勢一旦好轉，大量的房源丟擲會影響升值。
提問：星叔好！我的情況是這樣 ：上海準備入二套房 手裡現金130多萬，請問買在哪裡投資潛力大？二套要七成首付，我想了幾種方案：1.是到楓涇購買一套230萬以內的房子 二年後交房？
2.閔行馬橋買個一房帶學區的或者二房動遷房.或者閔行交大附小老破小學區3.加大投入比例，需要抵押上海房產，或者賣蘇州太湖邊煙臺芝罘島共二套房子（有點捨不得都是風景優美的地方），買550—600萬的房子，目前看好西渡中鐵香榭國際疊墅 600萬以內，或者想去楓涇買聯排大約500萬—550萬，如楓溪別院或者海灣碧桂園聯排或者便宜點如楓涇二手聯排正榮400萬左右。思路比較混亂，還想去市區內環買老破小。特別迷茫.請指明光明大道。
回答：你的投資思路都不是很對，幫你來捋一捋：
1.方案一和二，投資打法不好，老破小大機率跑輸大盤。子彈130，上海二套資格因為首付比例太高，我們一般不建議一線城市採用二套資格直接去買，這樣資金利用率太低，總價低就很難買到好房子。
2.買房之前首先盤點一下自己手裡的資產，看哪些能融資或者變現，而你有可操作資產，那麼就要好好利用。建議首先出手煙臺的房子，往往風景優美的地方，都沒有太大升值能力，而且缺少接盤俠。
3.如果是純投資，短期內不自住，除非底倉很足，否則別墅屬於典型的錯配產品，註定客群有限，流動性不好。
買別墅，首先絕大部分別墅都不適合投資，本身是一個以消費為主的小眾市場。
別墅本身的流動性，金融屬性也差，如果不是有高淨值的底倉打底，很難扛過風險。
而目前絕大部分的別墅，熱門的別墅市場，又位於郊區，進一步放大了泡沫和接盤的風險。
我的建議是：
上海內環內老黃浦，中環閘北、閔行學區房，以及中外環大虹橋、張江、三林，建議在這幾個地方可以看起來，買2005年後的二手次新房。
上海買房價效比高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：星叔你好，今年37，法律大專畢業，之前做過文員、銷售、培訓、總助等多項工作，涉及汽車、房產、餐飲多個行業，由於家庭原因目前在家做主婦，感覺惶惶度日，總會有不安全感，枉費了那麼多年的苦讀，缺乏社會價值的認可，還是想有份自己喜歡的事情去做，這麼大了還沒有方向很是慚愧…
回答：首先你得想清楚自己要過怎樣的生活。
“實相是每個人創造的，如人飲水，冷暖自知。”當你在比較的時候，你已經失去心靈、迷失自己了。
我們的社會充斥著比較，充斥著外在膚淺的價值。當追求自我價值的時候，我們先停止用社會的標準衡量自己。
比如，你是如何看到你的價值的？把自己的價值列下來：銀行存款300萬，每天開著豪車上下班，生了兩個小孩等等。
請你去發現：你是如何界定自己的價值的？
也許你有夢想、有理想，我不能說你的夢想理想是錯的。但是，人生最重要的自我價值是你有沒有做了你最想要做的事。如果把現實的因素拋開，這一輩子有沒有什麼是你最想做的事？
一個人，越重視自我價值，也就越能實現社會價值。格局放大，相信自己。社會價值不是迎合社會需求，而是從心底生出的對社會做有意義事的渴望。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，星叔手把手教你從0實現千萬資產積累。
