冰川思想庫研究員 | 關不羽

近日，萬科集團董事會主席鬱亮在公司年會的發言傳出，備受矚目。在這份1月9日的內部發言稿裡，鬱亮把2022年定位為萬科“破釜沉舟、背水一戰”的一年，“如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。”更宣佈中國房地產進入了“黑鐵時代”。

此言一出，引發熱議。

何為“黑鐵時代”

“黑鐵時代”源於古希臘神話，是繼黃金時代、白銀時代、青銅時代、英雄時代的“第五時代”，是帶有“末世”色彩的悲觀。鬱亮不是第一次用這個典故，2014年，鬱亮就曾撰文《樓市進入白銀時代》，而這次跳過了青銅時代、英雄時代直達黑鐵時代，沉重的危機感躍然紙上。

“黑鐵時代”的悲觀判斷，讓人想起2018年鬱亮高喊“活下去”的場景，當時也引發業內外的熱議。2019年萬科蟬聯房企“拿地冠軍”後，這句“活下去”引來了一些非議。

圖/視覺中國

那麼，這次“黑鐵時代”後，萬科會不會重複當年的“口嫌體直”？答案是否定的，2022年的萬科不會成為“拿地冠軍”，而是如鬱亮所說的加速出清縮表，2021年萬科的經營表現已然如此。

2021年，萬科在“北、上、廣、深”四大城市一線寸土未入，20年來的頭一回。這已經充分體現了萬科的收縮決心。

萬科的財報也顯示了出清縮表的跡象。2021年前三季度，萬科營收同比增12.42%，歸母淨利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，淨利率為9.06%，同比下降3.4%。歷年年報資料顯示，自2004年以來，萬科的淨利率從未低於10%。

利潤率同比下降，銷售額也不樂觀。萬科2021年累計實現合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來，萬科年度銷售增速首次由正轉負。

2021年，萬科收縮。不管這是主動的戰略選擇，還是形勢所迫，抑或兼而有之，2022年的萬科已經不是2018年的萬科。

不只是萬科，“黑鐵時代”是中國房企共同面對的。

2021年中國房企的日子都不好過，2022年也不樂觀。1月31日，國際評級機構穆迪釋出的報告稱，2021年全國合約銷售額同比僅增長5.3%，低於2020年的10.8%與2019年的10.3%。穆迪還預測，由於房地產融資渠道受限以及購房者信心趨弱，預計2022年全國合約銷售額將同比下降5%-10%。

其實，無需資料，也能直觀地感受到2021的寒意逼人，暴雷的暴雷、違約的違約，恆大危機更是中國房地產行業里程碑式的事件。

鬱亮的行業危機感無比真實。

真正危機在於資產縮水

那麼，鬱亮到底在擔心什麼？

作為中國房地產行業的“最資深頭部”，萬科還是比很多“老對手”要穩。上半年報顯示淨負債率僅20.7%，遠離“三條紅線”的死亡區間。就算2022年的日子不太好過，也不至於到了“背水一戰”的山窮水盡吧？

中國房地產企業這兩年過得心驚膽戰，要擔心的因素很多。首當其衝的莫過於強調控的政策因素，但這應該不是“黑鐵時代”悲觀判斷的直接原因。

去年下半年以來，政策口已經出現了鬆動的跡象。再加上對“穩”字當頭的經濟政策大背景，2022年房地產調控政策繼續加碼的可能性並不大，不至於讓萬科陷入“背水一戰”的絕境。

鬱亮擔心的另有其事，那就是土地資產估值的基本面。雖未明言，卻有跡可循。

恆大近期又傳出訊息。2月6日，在2022年保交樓新年開工動員會上，許家印明確表示“任何時候都不能賤賣公司資產，不能依靠賤賣資產去償還債務！”

許家印此番表態，看似強硬，實則無奈。不是不想賣，而是賣不動了。

圖/微博

2021年9月恆大暴雷之前，就曾試圖出售資產。8月10日，恆大發公告稱，正在接觸潛在第三方投資者，可能會出售部分旗下資產。在公告前一天，有訊息稱有大型國有企業會“馳援”恆大。後來證實恆大接觸的“接盤”名單中，萬科赫然在列。只是雙方沒有談攏，遂作罷。

由此可見，恆大不是不想賣，而是賣不動。當年王健林靠賣資產脫困，許家印卻不行，恆大手上的大量土地資產估值縮水了，要賣就得賤賣，賤賣無濟於事。

儘管長期的政策干預已經讓市場價格資訊失真、失靈，但是從具體的調控政策中依然可以清晰地看出“變盤”的訊號。

2021年，全國26城推出了各種形式的房價限跌措施。其中主要是弱二線及以下的三四線城市，而這正是恆大等大型房企在2018年前後大舉擴張拿地中重倉的資產。地方政府作為土地資源唯一的供給方，房價調控從限漲轉為限跌，資產估值的情況可想而知。

終端銷售市場也有明確的訊號，2021年全年交易量前高後低，下半年交易量“跳水”。初步統計，2021年1-11月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3315萬平方米，同比增長8.0%，其中7-11月同比下降超20%。

再從宏觀經濟背景的角度分析，第四季度的房產交易量同比大幅下降，與GDP增速的大幅回落同步。這意味著本輪的房產估空，已經不是調控壓力下的技術性回撥，而是基本面發生了改變。

這是中國房地產行業二十年未遇的新局面。

對恆大而言，面臨的不是流動性危機，而是資產價值縮水的危機。其危機處置的舉步維艱，為整個行業敲響了警鐘。底層資產的變盤，無疑改變了整個行業的邏輯。

留給企業的選擇不多了

過去，中國房地產行業是典型的“資產規模為王”，進也資產、退也資產。

2018年喊著“活下去”大舉拿地的萬科，遵循的也是這套邏輯。高速發展靠做大資產包，應對流動性風險，也靠做大資產包。只不過萬科喊出了“活下去”，恆大、碧桂園沒有喊罷了。為“活下去”大舉拿地，不是陰謀論，也不是“口嫌體直”的矯情，而是中國房地產曾經的標準模式。

這套模式是以資產長期估值上漲為基礎，如今這一根基動搖，一個時代也就結束了。所以，這次鬱亮高喊“黑鐵時代”，其危機感更甚於“活下去”。

恆大暴雷，固然有多元化失敗、擴張過度的戰術原因，但根本原因還是出在了資產層面的戰略根基不穩。

萬科當然不是恆大，沒有在失敗的多元化和規模擴張上失血過多，但這並不意味著就可以高枕無憂。2018年、2019年萬科在拿地大賽中勝出，卻也留下了不少的“歷史包袱”。萬科同樣面臨著消化這些風險資產的考驗，形勢並不樂觀。

今年1月份，返鄉購房潮沒有如期而至，房地產銷售量大減近半，萬科也沒有逃過這次退潮。其中有疫情因素影響，卻也顯示出人口遷出為主地區的房地產市場後勁不足。

中國房地產市場正在加速分化，這一分化趨勢讓中國房企的經營選擇大大減少。

分化的結果是，一線城市的地越來越拿不動了，三四線的地不敢拿。

中國一線城市進入了城市更新期，加之地方財政的長遠考慮，核心區的優質土地資源供應量下降、價格高昂。“偏遠差”地塊雖然有長期增值的潛力，但是承受融資壓力的房企無心也無力“長遠”。這就是2021年萬科在一線城市零拿地的原因。

一線拿不動，不被看好的三四線又不想拿，剩下的選擇就是“中庸”的二線。據《證券日報》分析報道，按照國家統計局的城市級別劃分，萬科2021年獲取的土地中，至少有37%的土地來自二線城市，權益地價佔比更是超過一半。萬科“二線化”，這是沒有選擇的選擇。

沒有選擇，將是房地產“黑鐵時代”的特徵。萬科尚有轉戰“二線”的騰挪空間，很多資金壓力更大、資產結構更糟的房企恐怕連這樣的餘裕也沒有。

開年暴雷的雪松控股，在2021年的廣州舊改專案中鎩羽而歸，舊改的政策規範收緊，成了壓垮雪松的最後一根稻草。在廣州深耕多年的世界五百強、號稱“廣州第一民企”，在政策環境和市場環境的雙重壓力下如此不堪一擊，遑論其他？

圖/微博

這也意味著相對被看好的一線城市更新舊改專案，也難以高估。2021年12月17日晚間，萬科宣佈子公司上海萬科出資20億元，參與設立募集規模達100.02億元的上海城市更新引導基金，投資領域聚焦於上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新專案。從大舉拿地轉為部分參與舊改，萬科的步調無疑是謹慎的。

有人退也有人進，2021年央企成為拿地主力，正如很多評論者指出的，房地產行業進入了央企時代。這會不會是房地產“黑鐵時代”的一抹亮色呢？有待觀察。對央企的政策抗壓能力，不可高估，恆大爆雷，中建何嘗能躲得過？大央企出狀況，也不算是什麼新聞。更何況宏觀經濟的大勢，不會因為企業性質而改變。

2022年黑鐵時代元年，中國房地產行業的前景晦暗不明。