最近房地產鬆動的跡象越來越明顯，菏澤、贛州等一些地方房貸政策已經放寬，這兩天新聞報道重慶的不少銀行也下調首套房首付比例到20%，種種情形表明又一輪的地產放鬆要來了。
這兩年經濟下行壓力大，加上疫情影響，企業經營困難，大家的日子更不好過了。經濟往下走，政府就得想辦法扭轉局面，消費乏力，淨出口影響有限的情況下，能快速見效的也就只有加大投資，其中最主要的就是加大基建和房地產投資，這兩樣本身就佔投資比重的2/3以上。
基建領域都是一些政府主導的行業，傳統基建如交通運輸、倉儲、公共設施等，大部分都是一些公益性為主的領域，沒什麼收益，社會資金不太願意介入進去，所以需要政府牽頭去修路架橋。
這些年政府一直也在推進新基建，發展一些新技術產業和創新產業，諸如人工智慧、大資料、5G等，都是未來我們需要有核心競爭的領域。不過這些領域可投資的東西目前還有限，產生的實際效果也不足。
就基建本身來看，雖然過多的刺激也會帶來產能過剩等很多長遠問題，但短期內還是能起到很大的作用，所以年初以來政府一直在加大力度，靠前發力。
房地產的投資能帶動上下游一系列行業的需求，一直以來都有很重要的地位。對於如何發揮房地產作用，這些年已經很多次使用過了，下調貸款利率、下調首付比例這些放鬆房貸的辦法就是非常有效的方式。
我們採用的預售制度，俗稱賣樓花，讓開發商可以在房子沒有建好之前就能進行銷售，所以錢交了不等於房子到手了。這個制度是把雙刃劍，好處是減輕了開發商的資金壓力，但對購房者就很不友好了，很多開發商也是藉著預售資金監管的漏洞拿著錢又去買地了，讓購房者的利益得不到保障。
這些年開發商日子不好過，尤其是去年以來，接二連三的暴雷，最近的有陽光城承認已面臨可動用資金枯竭的局面，再往遠瞭如果說藍光發展、華夏幸福等房企出問題，大家還不太在意，那麼恆大的暴雷絕對是地震一般刺激到了人們的信心。
放鬆房貸限制，可以解決一些問題，例如房企資金週轉困難的問題、大家購房意願降低的問題，還有一個比較關鍵的就是政府收入下降缺口的問題。
過去兩年房企融資受到了收緊，企業自身有三條紅線壓身，銀行端還有貸款集中度的限制，所以房企在融資上能做的越來越少，也就只能越來越依靠銷售的回款，這些年銷售回款佔全部房企資金來源的比重越來越高，已經超過一半。
此外，住房不炒的大基調下，政府對房價有所控制，這幾年房價沒有和以往一樣快速上漲，甚至一些地方有了下跌的壓力，首先放鬆首付利率的菏澤房價就下降的比較快，今年2月房價環比下跌了接近10%。再加上房地產企業暴雷的越來越多，也讓大家購房熱情有所下降。社會的預期很重要，如果很多人認為房價要跌，就可能賣出一些多餘的房子，房價就有進一步的下跌的壓力，形成危機和災難。
還有一個很關鍵的就是政府收入的問題，政府收入來源的主要部分除了稅收，就是出讓土地的收入。稅收方面，過去多年一直減稅降費，這部分收入下降了很多，要補齊這塊收入，只能靠非稅收入等其他來源。出讓收入直接在地方，所以地方政府也是最有動力去維護地價的穩定和增長的。只有地價上漲，土地才能賣出高價，這樣地方政府才能有錢去做一些建設，讓周圍設施更健全，從而進一步帶動地價的升值，形成一個正向的迴圈。
那麼房地產真的可以一直刺激下去嗎？關鍵是房子建出來讓誰買？我們一直希望的是讓剛需購買，不過參考城鎮化率，2019年全國城鎮化率已經超過60%，考慮的統計的差異，真實資料可能更高，已經快接近美國日本這些發達國家的水平了，增長空間有限。
另外就是改善的需求，建國時我們的人均居住面積是剛4、5平米，從98年房改開始我們進入商品房時代，經過這麼多年發展房人均屋居住面積的增加很快，到2020年，人均居住面積已經達到了47平米，大家再進一步擴大居住面積的動能也不強。
所以，除了投資性的需求，我們靠什麼去拉動房地產銷售呢，住房不炒，真的會不炒嗎？
