這個週末以來，有關樓市的利好訊息太多了，今天幾乎是每隔一兩個小時就有一座城市出臺救市措施，真有點2014年又要來了的感覺。
我先不說看法，就把最近的政策列出來，你們看完應該就知道政策的導向了。
非限購城市重啟最低首付20%。
上週四，菏澤率先流傳出降首付的新聞，當時我就說了，如果這政策過得了週末，下週肯定會有一大批城市跟進。
很快，重慶和贛州也在週末被爆出來降首付。
這裡我要說明一下，重慶一直以來都有實施2成首付的政策，在去年11月份我們也報過。
但重慶官方給我解釋的是，重慶首付兩成的政策一直就存在，並不是近段時間才有的。
但這個政策僅僅針對首房首貸這個群體，要求公積金社保要滿一年，而且客戶資質要好，主要是少數中小銀行才能做。
重慶的調控政策一直都不嚴格，限購沒有，限貸也很寬鬆。
最近又被爆出來，我覺得也是趁著這個寬鬆的大環境，釋放市場求穩的訊號吧。對重慶市場來說，只要利率下滑的話，就會對市場好轉有幫助。
而贛州呢，情況和菏澤有點像，都是為了衝破政策紅線“救市”。
今年初贛州房地產市場實行“適度開放限購和限貸”，根據江西的本地自媒體報道，這個政策只在2、3月實行，而且要根據具體情況執行。
圖片丨贛州房地產雜誌
其實現在大部分城市也是邊走邊看，贛州特意把放鬆時間規定在2-3月，擔心政策被斃。
現在這個情形，估計政策的壽命還能一直延長。
週一上班，佛山就開始執行新的限貸政策了：佛山非限購區首付降至2成！
三水某樓盤銷售人員對話丨佛山樓市
另外這個政策不僅針對本地人，外地購房者也有機會。
佛山樓市今天諮詢了銀行工作人員：在非限購區，條件滿足的前提下，雙外客（外地戶口、外地社保）買新房首付也可以低至2成，就是稽核嚴格些。
佛山樓市非限購區主要是本地剛需為主，外地購房者一直都不多，房價也相對便宜，多年來漲幅不大。
就是“上漲行情拉不動，跌的時候領跌”那種，如果不施以援手，樓市很難回暖。
對於限購區，去年很多買佛山的投資客首付都要求5成起，如今已經降至3成了。
公積金貸款首付下降
南寧今天也發出通知，從3月1日起，第二套房公積金貸款首付比例降到30%。
由於南寧是省會城市，而且限購，所以不太好明目張膽降低商貸首付。
只能透過降低公積金首付來“救市”。
這也不失為一個好方法。
其一是對於大部分省會城市來說，二套換房的需求越來越強烈，南寧這一次直接瞄準改善群體，鼓勵大家使用利率較低的公積金買房。
其二是向市場釋放善意，鼓勵市民上車。
不僅南寧，福州二套公積金首付也從50%下調至40%。
還有同是廣西的北海在新年前就已經降低了公積金首付，二手房首付比例由60%下調至40%。
四川自貢也取消了認房又認貸的規定，無論首套還是二套，公積金一律按照首套房執行。
在三四線城市，首套房剛需的佔比在下降，現在只有靠拉動改善型需求才能促進成交。
不難預測，後面還會有一大波三四線城市跟風降低首付。
比起其他的放鬆政策，降首付是實實在在降低購房者的購房門檻。
對於大部分三四線城和一些二線非限購區而言，樓市政策本身就不嚴格，救市能用的手段也不多。
財政實力也不允許像一二線那樣砸錢吸引人口，更別說是大量發放購房補貼了，有的地方買房一平米補個一兩百塊，已經是極限了。
推動剛需改善上車的最好辦法，就是“降首付”。
後面也許不僅僅是降首付，可能還包括限購和限售通通都解除。
樓市熱點城市利率下調
降低首付屬於下猛藥了，如果不是城市基本面較差，或者城市郊區樓市太差，一般都不操作。
比如廣州，今天四大行同步下調房貸利率，目前首套房利率從5.6%下調至5.4%。
說實在，廣州這個利率還是偏高的，我記得2020年初的時候廣州的利率是5.1%左右，如今北上深的利率已經下調至4.9%了。
可見，廣州房貸下調的空間還是很大。
另外蘇州的利率繼續下調，就在我寫稿子的時候，蘇州部分銀行表示，首套房利率再現微降，最低做到4.8%。
蘇州基本上是屬於全國利率最低的城市了吧，放水+需求釋放，蘇州今年很可能是樓市大年，我多次提醒蘇州的剛需，別再猶豫啦，如果想省錢，您就上車吧！
上海並沒有官方通告下調利率之類的，但是今天在上海的房產圈內傳說，地方有意支援房貸、開發貸的增速。
訊息還未經證實，圖片我就不貼出來了。
鄭州全方位開啟救市狂潮，鄭州的情況比較特殊。
從2017年鄭州樓市就開始下跌，至今已經5年，別的城市都走完兩輪週期了，鄭州樓市始終不見起色。
加上去年房貸收緊，本來已經穩定下來的市場再次陷入困境。
作為一個省會城市，鄭州無論是降價、開發商裁員、爛尾樓、專案停工都比其他城市嚴重。
最直觀的，就是新房庫存暴增至30多個月，比2020年翻了一倍。
大量的新房賣不出去，說鄭州是房企的墳墓一點都不為過。
今年，鄭州終於要發力了。
上週，由鄭州代市長何雄親自發話，指出當前鄭州樓市問題所在，並提出了一系列的救市措施。
1、擴大需求：1+8鄭州都市圈互認政策、吸引人才約20萬大學生/年、支援外來務工人員買房；
2、降低交易稅費；
3、大力推進安置房貨幣化安置；
雖然目前具體的政策還沒出來，但是方向已經定下來了。
鄭州二手房交易個稅之前幾年都是差額的20%，在全國除了北京就是鄭州有這麼高的稅，所以我估計肯定要改的。
另外限購政策也會有一定程度的放寬，至於搶人，只能砸錢了。
棚改就要看看力度多大了，這次鄭州的口氣很大，救市決心亦十分強烈，估計不會小打小鬧。
鄭州好歹是一座省會城市，背靠河南上億的人口需求，樓市不可能一直沉淪下去，剛需該上車的就不拖了。
關於鄭州，後面我們還會有文章專門分析，今天就不細說了。
樓市需要穩定！
我們的樓市向來就是政策市，太火就澆水，太涼就適當加熱，這樣才能讓樓市走得更遠更健康。
從2021年10月份開始，高層對樓市求穩的訊號就在不斷釋放了。而過完年就是各個地方在出臺各種救市手段了。
上個週末，萬科掌門人提到了「樓市進入黑鐵時代，未來的房地產將逐漸去金融化」。
這些話放在市場好的時候說是沒問題的，但是現在市場不好就會非常敏感，穩定樓市需要提振信心，不利於市場穩定的那些言論，明顯不合時宜。
所以上週六經濟日報就特意澄清了萬科這種說法，《不要誤讀房地產去金融化》。
文章特意強調，只有那些過度依賴金融槓桿、高負債、高週轉的房企才需要“去金融化”，房企和購房者合理的剛性融資需求還是要滿足的。
經濟日報的發聲，其實就是給大家吃顆定心丸，不是說不給貸款了。
所以現在房地產政策的導向其實已經非常清晰了，就是要讓樓市迴歸到健康發展的軌道上來。
其實對樓市長期有關注的人應該清楚，樓市放鬆時就是買房的好時機，意味著接下來市場要回暖了，而樓市政策收緊時就要暫停買入了。
所以從政策面出發的話，此刻完全沒有理由看空。
無論人口、金融都受政策影響。
想要人口，二線砸錢（浙江）、一線稍微放鬆一下（上海），人口就來了。
想要金融，利率下調、紅線放開，水就來了。
而如今新的一輪寬鬆週期已至，接下來一大批城市放鬆調控將會成為常態。
上一次這麼大規模降首付、放鬆調控的，還是發生在2014、2015、2016年，大家應該對那幾年的樓市盛況還歷歷在目吧。
當然並不是說這次部分城市首付和房貸利率下調後，樓市又重回翻倍的大牛市，這也是不可能的了。
一是給樓市放的水不會有上一輪那麼多了；
二是房價的起點也不同了，漲到如今這個高度的時候，很多人也買不起了；
三是人口和城鎮化的階段也不同了，現在城鎮化率到了64%，比2014年增加了10個百分點，三四線城市人口流出的大趨勢已經無法逆轉。
未來，樓市分化將成為新常態，不可能再普漲了。
分化的情況就是， 一二線城市只有好地段漲，郊區不漲；三四線城市只有好的城市好地段還能漲，經濟太弱，沒人流入的城市可能永遠也不會漲了，就是進入鶴崗化。
所以買不買房，買哪裡的房子，一定要多關注你所在城市的經濟和人口基本面，以及政策的變化。
如果是連續調整了三四年，又是不錯的城市，房貸現在又放鬆了，現在真的就可以買了。
