租房市場租金微漲，春節後旺季明顯
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全國住宅掛牌出租供給量下降33.2%，普通公寓掛牌出租供給量下降30.75%。由於報告期內仍處於傳統租房淡季時期，加上多地零星疫情頻現，租賃市場降溫持續，房源供給減少，同時企業擴張積極性稍顯疲軟。
不過基於對春節後租賃旺季的預期，總體租金將呈現穩中微漲趨勢。
其中，北京住宅租金平均單價達117.01元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金單價為94.79元/月/平方米。
同比方面，多個城市較2021年同期實現大幅上漲，漲幅從2.15%到23.32%不等，租賃市場活躍度大幅提升。其中，深圳同比漲幅最大，達23.32%，杭州同比漲幅也不容忽視，達22.49%。
雖然各地仍有零星疫情影響，但從同比資料攀升來看，多地已經從疫情創傷中恢復，步入穩定發展。
環比方面，一線城市北京、廣州分別實現環比上漲4.19%、3.14%。而上海、深圳均出現4%左右的降幅。除南京租金出現環比略微下降0.53%外，其他城市租金出現不同程度上浮，漲幅在0.44%到3.88%不等，其中天津環比漲幅最大，為3.88%。
四川響應“三孩”生育政策：保障性租賃住房配置三居、四居室
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2月18日，寓學社從四川省住房和城鄉建設廳官網獲悉，四川住建廳2月17日組織召開《四川省住房城鄉建設廳等8部門關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（川建保發〔2021〕338號，以下簡稱《實施意見》）新聞通氣會。
《實施意見》共分5部分，主要包括明確工作要求、建立健全基礎制度、因地制宜發展、落實支援政策和強化保障措施。
其中，《實施意見》提出，在保障物件上優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。在住房標準上響應國家“三孩”生育政策，提出保障性租賃住房適當配置三居室、四居室房源，滿足多子女家庭租賃需求。在租金水平上提出租金不高於同地段同品質市場租賃住房租金水平的90%，並保持相對穩定。在多主體參與上提出打通保障性租賃住房與市場租賃住房通道，支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房，注重發揮國有企業、事業單位發展保障性租賃住房的引領帶動作用。在監督管理上提出強化部門間資訊共享核對稽核，加快對接政務服務一體化平臺，逐步實現“一網通辦”。
在落實支援政策方面，一是簡化審批流程，精簡專案審批事項和環節，構建快速審批流程，提高專案審批效率。要求各地抓緊明確專案認定書的申請條件、提交材料、工作流程、辦理時限等，向社會公佈。二是降低稅費負擔，對住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房，或者企業事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房，符合規定條件的，按《財政部稅務總局住房城鄉建設部關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》（2021年第24號）等規定落實相應增值稅、房產稅優惠政策。對保障性租賃住房專案免收城市基礎設施配套費。三是加強金融支援，加大信貸支援，加強和國開行、農發行、建行等金融機構對接工作，支援保障性租賃住房建設。提出了直接劃轉職工住房公積金賬戶餘額支付租金，突破性提出了探索利用住房公積金支援保障性租賃住房建設。
杭州48個保障性租賃住房專案完成認定 涉及房源5.9萬套
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杭州2月17日，寓學社從杭州住保房管局獲悉，近日，該局完成杭州市首批48個保障性租賃住房專案集中認定工作，涉及房源5.9萬套(間)。
保障性租賃住房主要面向城區無房新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等群體。
2021年，浙江省政府公佈了《浙江省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的指導意見》，提出“十四五”期間，浙江建設籌集保障性租賃住房120萬套(間)。杭州市區、寧波市區、溫州市區等12個人口淨流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套(間)數佔新增住房供應套(間)數的比例達到30%以上。
統計顯示，目前，杭州市首批48個保障性租賃住房專案已完成集中認定，共計5.9萬套(間)房源，其中，浙江省首宗“只租不售”人才專項租賃住房專案——寧巢明石公寓已經正式投入使用，為新市民、青年人提供了“低租金、小戶型”的租賃房源。
青客租房申請破產，分散式盈利模式堪憂
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長租公寓第一股青客公寓旗下的上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（以下簡稱青客租房）即"青客租房"產品運營主體，申請破產清算，涉及案件金額2542.3萬元。且由於股價長期低於1美元，青客面臨退市風險。
青客租房成立於2014年11月，法定代表人金光傑，註冊資本5億元人民幣，而其投資的廣州、廈門、合肥的青客公司已登出。
該公司大股東為上海青客電子商務有限公司及上海青客裝置租賃有限公司，事實上這並非是青客旗下公司第一例的破產案件，此前已有南京青客公寓管理有限公司被當地法院執行破產清算。
資料顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間房源，到2018年底，青客公寓房源數量已經達91234間，覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。前期長租公寓備受資本青睞，同時青客公寓依靠"高收低租"、"長收短租"、"租金貸"等模式大勢擴張，並在2019年11月成功赴美上市，成為國內長租公寓第一股。
而當遇上疫情，租賃市場冷淡，房屋空置率大幅攀升，同時青客公寓業主租客"兩頭吃"的行為引發維權風波及至青客公寓部分房源被建融家園接盤，穩定業主及租客情緒。
剝離不良資產後，2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購國內一家公寓資產，新增房源數7.22萬套，但房源數量的增加再次給逐年虧損的現金流背上更重壓力。
以上圖中時間為美股財年
青客公寓最新發布的2021年財報資料顯示，報告期內營收10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司淨虧損5.69億元，同比減少62.89%；基本每股收益為-0.39元。平均入住率為89.9%，較2020年同期的83.8%有所回升，同時預付租金折扣後的租金差幅也從2020年同期19.8%有所上浮，2021年財報租金差幅為22.2%。
疫情得到有效控制下，青客出租率有所回升，但虧損仍在持續。
負債也在逐年增長，截至2021年9月30日，青客公寓負債總額39.61億元。2018年至中報期末，資產負債率未低於70%，但至2021年財報期間已達758.03%。
同時，2021年財報期間，青客已簽約房源數縮減為62757間，緩解資金壓力。
疫情可以說是壓倒青客的導火索，追溯源頭則主要是長收短租、高收低租，在資本加持下急著跑馬圈地，綜合成本持續增長導致現金流壓力劇增。
長租業務已難以帶來穩定持續的現金流支援，最終將虧損的公司申請了破產。
蛋殼公寓與青客公寓兩大分散式企業的倒下，意味著分散式經營模式難以逃脫規模與盈利的魔咒，規模擴張需要大量的資本，同時達到一定規模時，租金收益無法確定能否維繫運營成本。除此之外，分散式企業的運營模式仍然無法擺脫傳統的二房東模式，盈利模式仍待考究。
隨著租賃市場監管升級，租賃企業也逐步朝著理性穩健方向發展。目前在營兩大分散式企業自如和相寓仍在積極探索盈利模式。自如多方位嘗試，多品類產品線並行，同時在房源獲取端推出增益租模式。（轉自公眾號：寓學社，侵刪）
