對於房地產行業的走勢，沒有多少人能打包票，只有自己能夠說得清楚，即使是身處房地產行業的各位專家和名人，都表示出很多不同的觀點，唯有一個發展趨勢是被大部分人所認同的，就是全國樓市的分化。

樓市的分化，不僅表現在一二線城市與三四線城市之間，高品質住宅與低品質住宅之間同樣會發生分化，房產牛人曹旺達曾提出樓市的3個“二八分化”，分別從開發商、城市、樓盤3方面闡釋樓市的分化。

對於普通買房人來說，看懂樓市的趨勢，明白樓市已經產生分化，是非常重要的。這意味著像過去一樣買房就能掙錢的時代已經徹底過去，房子的雙重屬性中，部分房子的居住屬性會被無限放大，相對的，投資屬性也會變得微乎其微。

目前商品房市場已經明顯出現產能過剩，經濟學家馬光遠表示，房地產產能的過剩得不到消化，很大部分原因在於過剩的是低品質住宅，真正的高品質住宅依舊是稀缺的。

這句話的深意，意味著今後買房人如果買房時選擇錯誤，將會面臨更多轉手困難，甚至貶值的問題，不過仍舊有部分住房時稀缺資源，未來將會變得越來越受人追捧。

從目前房價上看，雖然全國各地的房價都偏高，但市與市之間，區與區之間已經出現明顯分化，不同城市之間的走勢有很大的區別，部分城市已經出現回撥，但有些城市的房產依舊勢如破竹。

在2022年初，相信許多買房人已經確定了買房目標，但在買房的過程切記不能盲目選擇，應該對比地區內稀缺的房子，此類房子不僅能提供良好的居住體驗，今後仍然能保證一定的上漲空間。購買這類房產，不管用於自住，還是作為自己的一部分資產，都是很好的選擇。

未來幾年，哪些型別的房產將會越來越吃香呢？筆者透過採訪多名房地產從業者，他們均給出了較為一致的答案，根據對房地產未來的趨勢判斷，內行人總結出3類未來潛力巨大的房產型別，近段時間受到越來越多人的關注。

從城市的方面：一二線城市市區的房子更具潛力。

房子本身只是一堆鋼筋和水泥，為什麼有些房子價格這麼高呢？從本質上來說，房子的價值，更多是由所處城市的資源所帶來的，而並非房子本身。

商品房發展至今，已經不單單隻有居住屬性，往往我們買下一套房子，同時買下的還有其周邊的城市資源，諸如商超、醫療、教育、辦公等等。如果房子周邊有更為完善和前沿的配套，自然能引來更多的人口，同時這些人口能夠進一步帶來經濟效益和住房需求，該區域也會得到更好的發展，因此房子的價值也會得到相應的提高。

即使在樓市分化加劇的情況下，一二線城市的市區，仍然是具備發展潛力的城市區域，建設在這些地方的房子，依舊不用擔心房價會回撥，因為這些區域的資源強盛，隨著時間的推移，指揮有越來越多的人進駐。

從居住的方面：小區環境好，物業服務品質高的房子更具潛力。

商品房具備居住屬性和資產屬性，隨著經濟發展，雖然商品房的資產屬性越發增強，但居住依舊是房子的本質，尤其是近兩年倡導住宅逐步迴歸居住，未來住宅一定會越發重視居住的價值，因此選擇居住體驗好的住宅未來也會更具潛力。

除了房子本身的品質、戶型、樓層、裝修等因素外，還有兩個比較容易受到買房人忽視的問題：一是小區的環境，另一個是物業服務質量。

小區環境的好壞，主要從三方面考量：一是綠化率，一般而言小區的綠化率達到40%以上，就是非常優質的綠化小區，綠化率高意味著該小區的空氣清醒，長久居住對個人身體健康有益，尤其是對老人和小孩，一個綠化晚上的小區能幫助他們健康生活。

二是住宅樓棟間的樓間距，樓間距足夠寬，才能保證每棟樓能夠擁有足夠的採光、視野以及安靜的生活氛圍，一線城市的部分住宅專案為了讓更多人入住，常會忽略樓間距的合理安排，這些住宅不斷居住時給人壓抑感，生活中開啟窗戶時，抬頭就能看到對面樓的住戶，完全沒有隱私可言。

第三方面是小區內部設施，目前社群養老、社群帶娃已經較為普遍，小區內部搭設老年活動中心、兒童娛樂設施等，能大幅度減少年輕人的壓力，同時給予中老年人平日放鬆、娛樂的場所，大大提高家庭幸福感。

而小區的物業服務則更為重要，選擇大品牌，有服務品質保證的物業公司，能夠解決生活中多數遇到的問題，諸如業主之間的矛盾糾紛、住宅設施的維修問題、小區環境的清潔等等，可以說選擇了好的物業公司，會讓你感覺物業費交的值當，而不是讓生活變得糟心。

從住宅型別的方面：多層電梯洋房更具潛力。

這5年來，樓市上流行的住宅型別發生比較大的變化，在各城市發展初期，隨著大量人口的流入，絕大多數需要解決基本的住房問題，因此能夠容納大多數人的高層電梯住宅成為主流，即使是較為奢華的也不過是面積寬大的高層大平層。

而隨著時間推移，雖然目前高層住宅依舊是市場的主流，但其弊端也漸漸體現出來，一是住宅內部設施老化維修困難；二是消防搭救難度高，抗危險能力差；三是拆遷難度高，翻新成本過高，因此高層住宅將淪為“貧民窟”的言論也隨之盛行。

目前中國城市化進度已經完成近7成，這也代表了今後湧入城市的人口也將越來越少，而城市中過剩的高層住宅，也能解決未來湧入的人口居住問題，因此近些年來，多層電梯洋房進入了人們的視野。

現在多層電梯洋房仍然屬於一種稀缺的住宅資源，雖然多數開發商意識到多層洋房的潛力，但受限於土地資源與規劃，多層電梯洋房終究只會是少量，這尤其在一二線城市，本身土地資源就稀缺，而少量多層電梯洋房未來只會少部分人持有，因此其更具潛力。

總的來說，在目前住宅過剩的前提下，低質量住宅的價值終究會越來越低，只會有少部分型別的住宅仍然有發展空間，對於在2022年想要買房的人來說，儘可能挑選這些型別的房源，對於自身居住和資產配置而言都大有脾益。