買商品房前，往往會先簽訂一份預購單、意向書等預約合同。簽訂預約合同的目的往往有兩種，一是進行要求雙方就未達成合意的條款繼續進行協商即磋商義務，二則是為了保證以後能夠順利簽訂商品房買賣協議即簽訂本約義務。但實務中，我們總要面對常見的預約合同有哪些？如何去區分是本約合同還是預約合同？如果對面違約，如何賠償、賠償額多少？下文嘗試給出答案。
一、常見預約合同有哪些表現形式？
1. 預約合同往往會有“預訂（書）單、意向書、認購書、訂購書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據、簽約置業預算表”的字樣。
2. 即使名為購房協議但明確表示以後簽訂正式合同的條款。
二、如何區分本約合同與預約合同？
可以形式要件和實質要件兩方面去入手。
1. 形式要件
（1）是否具備《商品房銷售管理辦法》第 16 條規定的商品房買賣合同主要內容。但一般來說，預約合同不可能完全明確上述內容，否則就與商品房買賣合同本身無異，故在實踐操作過程中，預約合同只要具備了雙方當事入姓名或名稱，商品房基本情況（包括房號、建築面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期即可；
（2）是否出賣人已經按照約定收受購房款。
2. 實質要件
綜合簽訂的材料本身以及全案，判斷當事人的意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新合同以最終明確在雙方之間形成某種法律關係具體內容或當時是否還存在法律或事實上障礙，導致合同部分條款缺失或不確定情形。
三、如何判斷對方是否違約？
1. 一方要求訂立本約，但另外一方因自身原因或違反預約合同中明確約定的條款不願與其訂立本約合同的，違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，系違約。
2. 雙方在協商過程中，就預約合同中未約定或者未明確約定的條款無法達成一致意見而無法簽訂本約合同的，視為不可歸責於雙方原因，預約合同應予以解除，應返還定金或購房款，雙方不負責任。
四、一方違約後，如何確定損失？
1. 若前期已支付定金或房款的，可按定金罰則要求雙倍返還並支付另外房款的資金佔用利息。
2. 若定金無法彌補損失的，可向違約方主張信賴利益損失。
3. 該信賴利益損失各地差距較大，需要根據訂立預訂單時商品房市場行情、現行商品房價格、房地產市場發展態勢、雙方當事人履約情況、建築成本的重大變化等綜合考慮。
4. 就該信賴利益損失是否可以根據可得利益去確定，法院存在分歧：
（1）不可按照可得利益。因商品房預約合同是以簽訂商品房買賣合同為標的，其產生的是締約請求權，而商品房買賣本約合同所產生的是履行合同請求權，不能以未能履行商品房買賣合同作為其主張預約違約損失依據，違反預約合同約定產生的損失是買方在同一時期與開發公司或其他開發商締結商品房買賣合同機會，此種機會損失計算標準雖然目前尚無明確法律規定，但如以預約合同簽訂後商品房漲價幅度來確定，無疑罔顧了預約合同與本約合同區分，混同了締約請求權與履行合同請求權性質。【江西高院(2016)贛民再46號】
（2）可以按照可得利益。可期待利益損失應以房屋價格上漲部分為限，即開發商出售房屋與當時約定價格的差額。【(2012) 錫民終字第 24 號】
五、預約其他合同問題以及觀點彙總
1. 未取得預售許可證，所籤認購書等預約合同應有效。
2. 一旦簽訂本約合同，本約合同簽訂後，預約合同所約定的權利義務已實現，目的已達成，所指向權利義務已終結或轉化成本約合同中的條款，效力基礎已消滅，從而自動失效，合同權利義務終止，不能再訴請確認預約合同效力。
3. 商品房預約合同解除權應由守約方享有，違反約定且未能提供證據證明解除必要性的一方，不應享有合同解除權。
4. 建設用地使用權抵押影響的是預售合同履約利益而非認購合同簽約利益認購人不得以此作為拒籤認購合同理由。
5. 認購協議具備商品房買賣合同基本要素，同時滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的情況下，房屋消費者物權期待權可排除另案強制執行。
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