近日，鴻坤地產釋出了公司債券回售兌付兌息達成展期的進展公告，“19 鴻坤 01”將分兩期兌付，並新增擔保主體變更為鴻坤集團及其實控人。
由此可知，鴻坤地產在這場流動性困局之中，暫時得到了喘息的機會。
不過，就整體情況而言，鴻坤地產難言樂觀。
多年以來，懷揣著“千億夢想”的鴻坤地產，卻始終走不出百億規模的束縛。更“可悲”的是，追求規模不得，鴻坤地產卻積累起鉅額的債務。
如今，雖然“19鴻坤01”債券得以展期，但這只是其短債的冰山一角，鴻坤地產的危機或許還在後面。
債務兌付方案出爐，鴻坤地產逃過一劫
這個事件，還要回溯到兩個月之前。
2021年10月25日至2021年10月29日期間，鴻坤地產“19鴻坤01”債券進行回售登記。
最終結果顯示，該債券回售有效登記數量為317980手，回售金額約3.18億元
由於該債券的發行規模為3.437億元，而回售申報金額為3.18億元，回售佔比高達92%。
據悉，該債券期限為4年期，另外附帶第2年末和第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。
也就是說，即便是在第一個回售選擇權視窗，就有92%的債權人要求鴻坤地產回售該債券了。
這既說明大部分債權人並不看好鴻坤地產的前景，又預示著鴻坤地產必須要掏現金回售這筆債券了。
而鴻坤地產確實也沒有讓債權人“失望”，就在11月22日回售期來臨之際，鴻坤地產正式就“19鴻坤01”債券尋求展期，並對包括“19鴻坤01”在內的三筆債券申請暫時交易停牌。
也就是說，鴻坤地產對於這筆債券的兌付資金根本沒有及時到位。而面對絕大多數債權人的回購要求，宏坤地產也沒有了辦法，只得申請債券展期。
這一行為，對於鴻坤地產來說，是有很大的風險的。如果債權人拒絕了鴻坤地產的展期申請，那麼就註定了其債務違約行為，這對鴻坤地產來說，無疑是“致命一擊”。
幸運的是，截至11月25日，鴻坤地產的債券展期申請，累計獲得了53.33%的同意投票。
因此，鴻坤地產與發行人繼續協商兌付方案的議案最終獲得透過，使得其獲得“暫不觸發債券違約”得結果。
這是鴻坤地產“夢想”得到的結果。
而在12月21日，鴻坤地產正式公佈了 "19 鴻坤 01" 回售兌付方案及追加擔保措施，歸納起來如下：
首先，在2021年12月22日，鴻坤地產必須回售登記部分本金的20%，並以7.5%的票面利率，支付2020年11月22日至2021年11月21日的利息。
而在2022年11月22日，鴻坤地產必須支付該債券回售登記部分剩餘 80%的本金，以及這一年期間的利息，按票面利率7.5%計算。
同時，鴻坤地產新增擔保主體變更為“鴻坤集團有限公司”以及實際控制人。
也就是說，鴻坤地產還為這筆債券追加了擔保主體，還把鴻坤地產的實控人趙偉豪加進去了。
總而言之，鴻坤地產看似是逃過一劫了。
短債壓力巨大，或難逃流動性危機
然而，現實情況是，鴻坤地產確實只能算暫時逃過一劫，隨後的債務壓力同樣不容樂觀。
2017年，鴻坤集團及其創始人趙彬（趙偉豪之父），曾為鴻坤地產定下了“2023年達千億”的指標。
然而，鴻坤地產顯然辜負了趙老闆的厚望。
資料顯示，2017年至今，鴻坤地產總共只拿了9宗地。這9宗地塊中，除兩宗位於北京亦莊之外，其餘都位於安徽宿州、滁州和全椒，河北廊坊、張家口，天津薊縣，海南三亞等地，區位優勢機會沒有。
而在2021年上半年，鴻坤地產一宗地都沒有拿。
在追求規模不得的情況下，鴻坤地產的銷售回款和盈利能力卻出現大幅下滑。
資料顯示，今年上半年，鴻坤地產銷售簽約金額58.32億元，銷售回款43.18億元，銷售回款率僅為74%。而其營業收入 52.15 億元，同比上升83.58%；但毛利率為25.55%，同比下降53.47%；淨利潤更是隻有0.12億元，同比下降98.1%。
面對這一局面，鴻坤地產坦誠，“隨著土地供應的收緊，公司可能面臨房地產企業毛利率下滑的風險，同時由於二三線城市存在較大的去庫存壓力，房地產市場價格具有較大的不確定性，公司部分割槽域業務可能面臨收入繼續下滑的風險”。
而銷售回款和盈利能力下滑，勢必將造成鴻坤地產的流動性緊張。
而上述債券展期一事證實，鴻坤地產的流動性危機近在咫尺。
事實上，鴻坤地產的債務壓力驚人得大。
資料顯示，截至今年上半年，鴻坤地產的有息負債約為129.72億元，其中短期有息負債35.99億元，包括短期借款10.2億元，一年內到期的非流動負債25.8億元。
而在這25.8億元的一年內到期的非流動負債之中，有24.89億元的一年內需要償付的公司債，這其中又包括這筆“19鴻坤01”債券。
如此看來，這筆獲得展期的債券，還真是鴻坤地產鉅額短期負債的冰山一角。
要知道，鴻坤地產還有應付票據23.7億元，這也是短期負債的一部分。
計算下來，鴻坤地產的短期債務，有59.69億元之多。
相對應的，鴻坤地產手中的現金及現金等價物，只有27.82億元。
鴻坤地產的債務壓力究竟有多大，不言自明。如此看來，此次債券展期事件，只是其流動性危機的一個訊號。該來的，或許終究會來。
