力高健康生活招股書解讀：生活+健康“雙管家”的投資價值幾何？

近年來，現金流穩定可持續、抗週期屬性突出的物業板塊深受資本市場青睞。2021年，在資本的加持下，港股物業板塊持續擴容，而在當前排隊等待IPO的一眾物企中，具備獨特生活+健康“雙管家”模式的力高健康生活引起了筆者的注意。

日前，力高健康生活向港交所遞交了更新後的招股書，由農銀國際擔任獨家保薦人。

據招股書所示，力高健康生活是全國知名的綜合物業管理服務供應商。從整體實力來看，力高健康生活近年在業內的排名迅速上升。根據中指院資料，力高健康生活在中國物業服務百強企業排名由2018年的第68名上升至2020年的第40位。

根據過往經驗，具備高辨識度和高成長性的物業公司往往更容易受到資本的關注，筆者注意到力高健康生活擁有生活+健康“雙管家”模式，同時在數字化建設方面成果突出，使其具備區別於同業公司的顯著特徵。

特別值得關注的是，就在本月，力高集團將新東方健康建築（NOWA）產品體系升級至3.0，並煥新升級了“力致健康生活家”品牌理念。而作為力高集團關聯物業企業，此次產品升級及品牌煥新亦包含了力高健康生活對更宜居的產品和有溫度的服務的全新詮釋。不妨結合這些特點進一步來探討。

一、物業管理增值服務升級創新者，兩大增長極開啟上行新空間

1）首創生活+健康“雙管家”模式

力高健康生活致力於為客戶提供優質且專業的服務，建立了獨特的“生活+健康”的雙管家服務體系。

首先，作為生活管家的力高健康生活不僅能為客戶提供清潔、安保、公共區域維護等標準物業管理服務，其還將服務延伸至售前及交付前階段和居民入住後的各項服務，例如公共區域管理、停車場銷售代理、拎包入住服務等。

而作為健康管家，力高健康生活主要透過自有的“怡鄰健康”品牌為居民提供社群康養服務。招股書顯示，力高健康生活致力於為不同年齡群體客戶提供醫、養、商融合的康養服務，包括開設全科門診、牙科醫療等機構，為非急診患者提供初步診斷及治療的服務，以及預防保健及院後康復的服務。此外，力高健康生活亦提供機構、居家、社群一體化的綜合養老服務和多種健康零售產品。

值得注意的是，力高健康生活自收購偉業國際並開始從事社群康養服務後，僅半年時間就實現了854.5萬元的營收，佔社群增值服務營收的30.9%。截至2021年6月30日，力高健康生活實現社群增值服務收益2768.7萬元，同比大增198.5%。不難發現，營收同比大增的背後，社群康養服務功不可沒。

（來源：公司招股書）

2）先進技術優勢打造盈利增長點

據招股書所示，力高健康生活於2020年12月收購了中天雲聯100%股權，至此開始進軍資訊科技服務。截至2021年6月30日，力高健康生活實現非業主增值服務收入5154.3萬元，同比大增52.2%，其中資訊科技服務的收益佔比達到了20.4%。可以看到，在資訊科技服務的驅動下，公司的非業主增值服務收益有了可觀的增長，未來有望成為公司新的業績增長極。

（來源：公司招股書）

可以看到，生活+健康“雙管家”模式及技術優勢能有效賦能力高健康生活提升服務品質及專業度、提高治理智慧化水平，有望在後續持續推動管理效能提升，助力盈利長期有效增長。

進一步關注到此次新東方健康建築（NOWA）產品體系升級，NOWA 3.0產品全新構建了漾（YOUNG）社群”的發展路徑，以及“Homie年輕、Healthy健康、Happiness愉悅、High-Tech科技”的4H+健康生活主張，並在歸家動線、戶型平面和服務空間三個維度下，為客戶創造數字化的無限生活場景。

與此同時，在NOWA3.0產品中，基於真實的需求場景，力高還重磅推出了三大板塊：升級一個標準，打造一個平臺，做好一個盒子。

具體來看，以《健康建築防疫設計標準》作為理論支撐，力高集團全新打造了NOWA智慧科技平臺，透過研發的物聯網裝置對聲、光、水、空氣等指標全方位監測和預警，保證社群公共環境的健康指數符合標準。同時，在NOWA 3.0中，力高將為業主配備具有前端超融合能力的智康家AI盒子——貼心助手小O。此外，業主在“漾(YOUNG)社群”內能夠享受到全生命週期的“健康雙管家”體系服務。

筆者認為，此次釋出的NOWA 3.0 以及“力致健康生活家”全新品牌理念，結合了新時期技術和服務特點，實現了產品、科技和服務的有機融合，是對人居服務的邊界升維和緯度躍遷，勢必將進一步夯實力高健康生活的核心競爭優勢。

二、基本面質地優良，增長路徑清晰可見

財務狀況和經營業績是衡量一家上市公司的核心標準。翻閱力高健康生活的最新招股書，資料顯示，截至2021年6月30日，力高健康生活實現營收人民幣1.74億元，同比增長達63.4%；實現淨利潤0.17億元。拉長時間來看，2018年-2020年，力高健康生活營收和淨利潤的複合年增長率分別達33.5%和99.1%，呈現出良好的成長性。

與之相對應的是，力高健康生活的業務規模也在不斷擴大。力高健康生活的在管建築面積由2018年的595萬平方米增長至2020年的1348萬平方米；合約建築面積則由2018年的992萬平方米增長至2020年的2010萬平方米。

截至2021年6月30日，力高健康生活的在管專案總計達88個，在管建築面積為1395萬平方米，並且已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的25座城市的127個專案，合約面積達2196萬平方米，對應的合約在管比接近1.6，說明至少鎖定了未來60%左右的增速。同時，筆者注意到力高健康生活的業務版圖涵蓋大灣區、長三角等核心區域，專案質量較高，其未來發展潛能較大。

此外，力高健康生活深度挖掘服務空間，持續推進社群增值服務。儘管目前社群增值服務在整體營收中佔比較小，但從實際營收和佔總營收比例兩方面來看，都已經呈現出明顯的加速狀態，有望在後續開啟更大的盈利空間。截至2021年6月30日，力高健康生活實現社群增值服務約0.28億元，同比高增198.5%，佔總營收的比例為15.9%，較去年同比提升了7.2個百分點。

（來源：公司招股書）

值得一提的是，今年上半年，力高健康生活來自獨立第三方專案的收入佔比接近30%，這一比例較去年同期顯著提升了約23%，意味著力高健康生活在第三方專案外拓市場的競爭優勢已有所顯現，有機會在後續得到進一步鞏固。

結尾

總結而言，力高健康生活在其更新後的招股書中呈現出諸多亮點。在堅實的基本面和業績支撐上，力高健康生活持續推進生活+健康“雙管家”模式，推動智慧化、數字化轉型升級，使其鍛造出區別於同業公司的競爭新優勢。

可以預見的是，成功上市後的力高健康生活將不斷放大核心優勢，並藉助上市募集的資金開展收併購、最佳化升級資訊科技基礎設施及擴充生活+健康“雙管家”相關業務，進一步開拓未來營收、利潤的增長點。而從投資的角度來考量，力高健康生活具備明顯的差異化優勢，有機會成為港股物管行業中概念獨特且較為稀缺的投資標的，因而享受到相關估值溢價。