豐臺——只有豪宅價，難覓豪宅盤？豪宅觀察第二彈奉上~
文|樓盤挖掘機
近日，前浙江女首富何巧女“數千萬北京房產遭拍賣”衝上熱搜，引發廣泛關注。
據阿里拍賣網最新訊息，何巧女與丈夫各自持有的兩套北京房產於10月27日被公開拍賣，起拍價分別為1358萬元和2267萬元，均低於評估價約600萬元至1000萬元。
小挖瞭解到，此次被拍標的房產位於北京市東城區建國門內大街甲11號18層3單元，為酒店式公寓。此房產曾兩次上拍，但均以拍賣中止結束。截止日前，兩處房產分別以1832萬元和2575萬元成交。
女富豪的商路沉浮史暫且不提，咱們先來看一看這個位於北京二環的頂級豪宅:
該專案位於北京市東城區建國門內大街甲11號，名為“長安太和”，開發商為富華集團旗下的北京利山房地產開發有限公司。
談到富華集團，大家可能不太熟悉。赫赫有名的京城四大俱樂部之一——長安俱樂部即為富華集團籌辦持有。
富華集團的創始人是在中國享有盛譽的陳麗華女士，曾多次登上胡潤富豪排行榜的傳奇女性，同時也是中國紫檀博物館的館長。陳麗華女士的丈夫，就是國民神劇《西遊記》中唐僧的扮演者遲重瑞。兩人結婚後，遲重瑞便漸漸淡出了娛樂圈，一直陪伴在陳麗華身邊，成就了一段愛情佳話。
話題回到長安太和，北京住建委公示資訊顯示，專案一期為70年產權的酒店式公寓，於2010年12月18日取得銷售許可證，並在2012年8月17日轉為現房銷售。如今已經過去十餘年，專案197套房還剩餘6套未售，住宅擬售均價高達15萬元/平方米。
二期專案為40年產權的酒店式公寓，於2016年6月19日取得預售許可證，並於2019年 2月26日轉為現房銷售，如今，107套房源還剩9套，擬售均價也在15萬元/平方米左右。
綜合來看，雖然去化週期長達十餘年，但長安太和的去化率也達到了95%以上。看到這個去化率，相信許多開發商都要羨慕哭了，果然，決定房子價值的重要因素永遠是地段，地段，地段！
豪宅去化系列首篇，小挖盤點了位於海淀和朝陽的五個豪宅專案；這一期，讓我們走進豐臺區這片豪宅熱土，繼續深挖豪宅去化史。
懋源·璟嶽：
去化64.3%，專案曾遭質押
位於西三環的豪宅專案懋源·璟嶽，開發商為懋源地產。這家開發商雖然沒有那麼大的名頭，卻曾在2013年力壓恆大、融創、保利等實力房企，以17.7億元的價格拿下該地塊。
彼時的“地王”之爭，也讓懋源地產一戰成名。
不過，懋源地產拿地5年後才有所行動。2018年3月5日，懋源·璟嶽取得了現房銷售許可證，正式開盤。
截止日前，懋源·璟嶽總計182套住宅已經售出117套，去化率64.3%，最高擬售價12.3萬/平方米，成交價也在11萬/平方米以上。
看著這個建設週期，小挖不由想到上一期盤點的北京莊園，同樣是延宕5年才開盤的專案，懋源·璟嶽的去化情況可比北京莊園好太多。不過，相較於一年去化60%以上的頤和金茂府來說，懋源·璟嶽的去化率似乎就不是特別理想了。
據瞭解，懋源·璟嶽佔地面積達27367平米，容積率2.8，專案由別墅、洋房組成。專案主力戶型為590-618㎡合院、420-460㎡聯排、156-218㎡洋房，均為大戶型住宅，因其地理位置較優越，也被稱為北京高階住宅的“珠峰”。
值得一提的是，懋源·璟嶽“低調”的5年或許是無奈之舉。
小挖梳理該專案歷史得知，懋源地產拿下地王三年後，將該專案正式定名為“懋源·璟嶽”。經過多輪預熱，專案卻遲遲未能推出，開盤時間一拖再拖。
近年來，受調控影響，北京新樓盤的預售審批價格長期維持低位。有業內人士分析，或許正是因為備案價與心理預期差距太大，懋源地產寧願一拖再拖，只為拿到滿意的銷售價格。
此外，為推進專案發展，懋源地產還曾將該專案質押。
據公司官網顯示，懋源地產總資產約 230 億元，年產值逾 40 多億元。當年，懋源地產拿下這塊土地後，擬安排20.9億元進行專案投資。對於一個年產值僅40多億元的中小規模房企而言，這可不是一筆小數目，壓力山大。
2015年，懋源地產將該專案所屬土地及現房抵押給了長城資產；2016年，懋源地產更是進一步將專案公司全部股權質押給了長城資產。延宕5年後，該專案終於推出入市，此間壓力，想必懋源地產也無人可訴。
而今，懋源·璟嶽的開盤3年後仍有36.7%的房源待銷，真是一把辛酸淚。
懋源·釣雲臺：撿漏大王！
拿地價2.1萬/平方米，卻賣到10萬+
懋源地產在豐臺區還有一個專案，那就是懋源·釣雲臺。恐怕懋源地產也沒能想到，這個僅耗資3.54億元拿下的地塊，最終能賣到10萬+。
懋源地產於2012年拿下釣雲臺專案用地，耗資3.54億元，樓面價僅為2.1萬元/平方米，總佔地面積為1.65萬平方米，總建築面積為5.62平方米。該專案住宅產權為70年，共一個單元，由4棟12-14層精品豪宅組成，主力戶型在169-251平方米。
據北京住建委公示資訊顯示，該樓盤於2015年10月18日取得預售證，並於2016年11月7日轉為現房銷售，總計銷售房源68套，如今僅有1套待銷，最高擬售價為12.97萬元/每平方米，最高成交均價為11.3萬元/每平方米。
從拿地到開盤，懋源·釣雲臺用了3年，其建設週期也比較長。由此看來，對於中小規模房企而言，建造豪宅的壓力還是挺大的。
值得一提的是，懋源·釣雲臺首次開盤銷售額就達到7億元，引發當時業內廣泛關注。
不過，2018年曾有豪宅測評者專門前往懋源·釣雲臺實地考察，發現釣雲臺周邊的交通環境較差，沒有寬闊的馬路，路網交織在一起，像是一張蜘蛛網，周邊都是老舊小區，私家車在路邊隨意地停放，體驗感比較差。
對於豪宅盤而言，”面子“和”裡子“一樣重要，不知如今周邊配套建設的怎麼樣了，等小挖有空要去一探究竟！
葛洲壩北京中國府：
去化率僅約15%，“5G科技”成噱頭？
距離懋源·釣雲臺一街之隔的地方也有一塊地王——豐臺區花鄉樊家村危改地塊，該地塊於2015年10月被葛洲壩競得，打造了著名豪宅專案葛洲壩北京中國府。
2015年10月， 中糧天恆首創、龍湖保利首開平安，以及萬科金融街三大巨無霸聯合體“三英戰呂布”，在經歷100多輪競爭後，最後葛洲壩以49.5億元總價和配建4.1萬平方米保障房的代價拿下這塊地。
彼時，商品房住宅部合7.5萬元/平方米的樓面價重新整理了北京的單價記錄，至今仍是一個傳奇。
臨街的懋源·釣雲臺於2012年拿地，樓面價僅為2.1萬元/平方米，三年後，葛洲壩拿下相同地段的土地，成本卻翻了3倍有餘。
當時，業內人士普遍認為，按葛洲壩7.5萬元/平方米的樓面地價去算，再加上後期建設等費用，樓盤銷售價至少在15萬元/平方米以上才能實現一定的盈利。
然而，葛洲壩北京中國府售價超過15萬元/平方米的美夢最終也成為了泡影。
北京住建委公示資訊顯示，北京中國府分別於2019年5月18日和2021年1月28日取得兩張預售許可證，樓盤最高擬售價為11.9萬元/平方米，最高成交均價為10.6萬元/平方米。
點進首批入市的樓盤資訊可以發現，2019年該專案共有1#、3#、8#三棟商品住宅樓被批准銷售。截至目前，三個樓棟仍處於“正在預售”狀態，而擬售價格分別為117147.87元/平方米、105299.54萬元/平方米、116975.18元/平方米，與當年7.5萬元每平米的樓面價相比，利潤其實並不算高。
更值得關注的是該專案的去化情況。
小挖隨機點開2019年預售的1#商品住宅樓的網籤情況，發現一共32套房源裡，截至目前只有10套已辦理網上聯機備案，2套被預定。
而在3#商品住宅樓中，同樣是32套房源，目前才簽約了3套，預定了1套。更令人驚奇的是8#商品住宅樓，29套房源裡僅有1套簽約、1套預訂。
如此看來，首批預售的“北京中國府”豪宅去化率僅約15%。
再來看2021年的預售樓盤，一共有5樓棟494套房源，售價區間為114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。而當期預售僅賣出31套房源，去化率僅為6.3%。其中，14#、15#商品住宅樓一套房子也沒賣出去。
豪宅產品延遲入市往往是出於利潤和成本控制因素。翻開葛洲壩2019年的年報可以看到，在“北京中國府”這個專案上，葛洲壩當時的投資共達到117億元。
為了打造高階形象，葛洲壩還給“北京中國府”套上了一層披著“5G科技”的外衣。
拿地成本高企，所以概念必須包裝的很溜。而豪宅專案的去化難題更是佔用了葛洲壩大量資金成本，降低週轉速度。
華潤崑崙域：
從一房難求到集體維權
華潤崑崙域絕對是一個神盤，交房時被拒收，因質量問題遭業主維權。這種情況在豪宅盤中很罕見。
崑崙域專案位於北京西南二環，專案共有5棟超高層、2棟高層、6棟疊拼、1所幼兒園和1棟會所，內部高低起伏，規劃上充分體現了發散思維，似乎真有一點崑崙山的味道。
2015年，招商、華潤、九龍倉、平安聯合體以87億元將北京市豐臺區亞林西居住區一期地塊收入囊中。後來，該地塊一分為二，分別由招商團隊和華潤團隊獨立操盤，後者操盤的專案就是崑崙域。
按道理講，崑崙域由四個地產”大佬“把持，且從拿地以來便備受關注，質量應該是有保障的。然而，這樣一個需要託關係才能搶到的豪宅專案，竟在交付時因質量問題遭到業主拒收維權，誰敢信？
但是維權並沒有影響該專案去化，北京住建委官網顯示，崑崙域專案分別於2017年8月5日、12月3日和2018年10月14日取得三張預售證，後來均轉為現房銷售。
崑崙域取得銷售許可的130套房子中，如今僅剩1套未售。其現房最高擬售價為11.9萬元/平方米，最低擬售價為9.7萬元/平方米。
小挖瞭解到，華潤曾一度想將專案預售價定在10萬元/每平米以上。但受限價限購的影響，崑崙域拿到的官方預售均價僅為9.5萬元/平方米左右，相當於每套房子便宜了200~400萬元。
超預期的低價，在市場上引發瘋搶，也或許就是崑崙域的房子能如此暢銷的主要原因，但是對於當時搶房的購房者而言，希望越大失望越大。
從一房難求到集體維權，僅僅用了一年的時間。2018年，崑崙域50餘名業主集中在華潤總部維權，直指樓盤品質縮水，抗議專案質價不符、偷工減料、涉嫌欺詐，而後華潤承諾落實整改，並給出退房通道，此事才慢慢平息。
北京金茂府：
年去化率61%，中國金茂佔股僅25%
北京金茂府也是豐臺區著名豪宅專案，與頤和金茂府同屬金茂“府”系產品。
該專案位於三環方莊橋西南方向（約兩公里），三環與四環之間。由中國鐵建和中國金茂聯合體於2015年8月31日經過64輪角逐，以50.25億元競得土地。
據北京住建委公示資訊顯示，近年來，北京金茂府以三個專案別稱取得預售許可證，分別為金茂時代佳苑、金茂城苑和合茂錦園。
其中，金茂時代佳苑於2017年取得的三張預售許可均轉為現房銷售，共計17套房源，如今還剩4套待售；金茂城苑於2018年取得的三張預售許可到期失效，於2020年8月5日取得的預售許可證中，共計24套房源，已售19套，還有5套待銷。二期專案為合茂錦園，於2020年8月7日取得預售許可證，共計542套房源，已售332套，剩餘210套。
專案最高擬售價為11.7萬元/平方米，最低擬售價為9.8萬元/平方米，最高成交均價為11.7萬元/平方米，最低成交均價為9.6萬元/平方米。
因一期專案的銷售許可證已失效或撤銷，咱們主要來看看二期專案的去化情況。按去化週期來看，近一年時間，北京金茂府去化332套房子，年去化率達到了61%，基本和頤和金茂府持平。
在小挖看來，這個去化率還是很可觀的。
北京金茂府二期專案就在北京金茂府的對面，兩者僅隔著一條街。
2019年國慶前的最後一次土拍，金茂、合生聯合體擊敗了競爭對手保利、招商、綠地，以總價28.2億元，溢價5.7%拿下豐臺石榴莊不限價地塊，終於如願以償。
拿地之後，金茂便馬不停蹄開始建設，僅用一年就取得預售許可證。據瞭解，北京金茂府二期將於今年12月交付。
就小挖盤點的這兩個金茂的“府”系產品來看，其質量和去化率都是不錯的。不過，金茂賣的最好的這兩個產品，卻並非完全屬於金茂。
2020年10月，頤和金茂府的60%股權被賣給了綠城，金茂僅佔40%股權；2020年11月，本就和合生創展平分的北京金茂府二期專案，又各分一半，分別賣給了保利和綠城，金茂最終僅佔了25%的股權。
前些年，金茂曾在北京、上海、南京、杭州、深圳等多座城市高價拿地，其溢價率大多突破100%。而如今，在限價限購的調控影響下，高價拿的地很難在以更高的價格賣出去，這無疑縮減了金茂的利潤空間。
其實在2020年，金茂就曾以市場調整而導致銷售價格不及預期的理由，計提減值30.6億元，國泰君安在研報中指出，計提減值並非銷售端問題，而是公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。
在盈利壓力下，金茂賣掉優質專案的部分股權也就不難理解了。
寫在最後
名副其實的豪宅樓盤，總要有與之相匹配的區位配套、精緻設計、高階質量。在小挖盤點的這十個典型豪宅樓盤中，各有優劣，各有千秋。
當前，地產行業正在轉型陣痛期，房企的浮沉關係著樓盤的命運，也關係著眾多業主的錢包。
幾年後，或許你還會翻出這篇文章，那時，你將不再是看客，而是坐享豪宅的評判者，或許，你的評判比小挖的觀點更有價值。
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