摘要
◆全美2021年8月房價指數持續抬升房價天花板，較去年同期增長率19.84%，月增長率已有趨緩跡象
◆鳳凰城房產價格同比第一，邁阿密本月環比躍升第一
◆舊金山為華人聚集五大城中，房價成長最快的城市，較去年同期增長21%
2021年7月的全美標普/凱斯·席勒房價指數（S&P/Case-Shiller House Price Index）新鮮出爐。全美整體房價較去年同期增長19.84%，持續抬升30多來的同比增長率天花板，美國房價自2021年6月起，仍不斷地重新整理上限。
資料來源：FRED
◆主要城市房價較去年同期仍持續抬升
我們通常會透過本月與去年同期的房價的比較來看房價的增長，這就是大家常說的同比。原因是房產市場受季節因素的影響很大，比如一般夏季是購房最活躍的時期，房價也是一年中最高的時期。
其中美西的鳳凰城房價增長率在全美各大主要城市中持續排名第一，較去年同期增長了33.31%，聖地亞哥市其次，增長率為26.19%；上半年增長率較為平緩的芝加哥，2021年8月與去年同期比較的增長率也達到了12.71%。
資料來源：FRED
標普/凱斯·席勒房價指數由著名的評級機構標準普爾公司（S&P）計算，是權威和通用的美國房產價格指數，用來綜合考慮地區的房產價格變動情況。由於各地房產資訊的蒐集和整合需要一定的時間，每個月初，標普公司會更新三個月前的房價指數。優投房就帶大家詳細解讀全美2021年4月份房產市場走勢。
再從全美十五大城市來看，2021年8月較去年同期相比普遍都上漲，增速前三的城市分別是鳳凰城、聖地亞哥市、達拉斯，增長率分別為33.31%，26.19%和24.65%；增速較低、房價較平穩的城市是芝加哥、明尼阿波利斯和華盛頓特區，增長率分別為12.71%，13.96%和15.07%。
Downtown Dallas Photo by Daniel Halseth on Unsplash
◆全美十五大城房價月增長率趨緩
除了同比增長之外，與上一個月的房價相比也是另一個重要的指標，可以直接看出短期的房價變化，這是大家常說的環比。全美大部分主要城市2021年8月房價較上月相比均有所增長，但與前幾個月相比較為平緩；邁阿密環比增速為第一，單月增長率達2.26%，鳳凰城與拉斯維加斯分別排二、三名，單月增長率來到了2.24%及2.23%。前三座城市的月增長率差距不大，且不像前幾個月那般增長率達到3%以上。
資料來源：FRED
◆全美五大城市房產表現
我們接下來具體來看華人聚集的五大城市：紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯以及舊金山的房產表現。
在解讀五大城市的房價變動情況之前，我們先來看看這五大城市的房價水平如何。在這五大城市之中，房價第一高的是紐約曼哈頓，2021年8月單套住宅的交易價格中位數為159.75萬美元，芝加哥則在最後，交易價格中位數為28.43萬美元。
在這裡我們考慮了所有住宅類房產型別的資料，包括Condo 、Co-Op和獨戶/多戶住宅等。
New York City: Credit to mike-chavarri-553396/unsplash.com
Boston: Credit to Lance Anderson/Unsplash.com
Los Angeles: Credit to Owen CL/Unsplash.com
San Francisco: Credit to Ananth Pai /Unsplash.com
Chicago: Credit to Sawyer Bengtson/Unsplash.com
（紐約曼哈頓的資料因為包含了各種房型，價格波動會比較大）
◆紐約：整體房價市場同比增長率17%以上，低端房產漲幅達20%三者最高。
從紐約市的房價指數逐月觀察比較，自2020年6月開始，環比增長率皆持續成長至2021下半年，與前月相比，增長率皆為正值，房價指數仍是每月持續攀升的狀態，目前以每月約1%的幅度穩定成長。而本月則是下半年來首次月增長率未達1%，月增長率呈現趨緩的態勢。
資料來源：FRED 製圖：優投房
紐約市在2021年8月的整體房價指數較去年同期增長17.19%。細分為低、中、高三類房價區間觀察。其中，低端房產房價增速為三者最快，較去年同期增長20.77%。高階房產房價較去年同期增長15.81%，而中端房產房價較去年同期增長率為17.17%。
資料來源：FRED
◆波士頓：整體房價17.72%，低端市場上漲幅度近20%
波士頓整體市場較去年同期整體增長17.72%，高、中、低端房產價格持續上漲，低端房產市場同比增長率為19.2%，中端、高階房產市場同比增長率分別為16.77%和17.94%。
資料來源：FRED
◆芝加哥：整體房產房價持續增長，整體較去年同期增長約12.7%
芝加哥8月份房產市場較去年同期增長12.71%。其中低端房產價格增速約為15.07%，中端房產增長13.5%，高階房產增長11.9%。
資料來源：FRED
◆洛杉磯：三類房價增長率接近，整體漲幅約18.4%
洛杉磯8月份整體房產市場較去年同期相比增長18.44%，中端房產房價增長率較高，約為19.07%，而高階、低端房產漲幅分別為18.22%和18.8%。
資料來源：FRED
◆舊金山：五大城市同比最高，三類市場房價增長皆在20%以上
舊金山8月份的整體房產增幅自2021年後即有明顯上漲，整體較去年同期相比增長21.24%。高、中、低端房產房價增長率分別為20.2%、21.85%和20.91%，目前擁有五大城市中，最高的增長幅度。
資料來源：FRED
資料來源：優投房utofun.com、Case Shiller
圖片來源：優投房utofun.com、網路
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