碧桂園在北京已經很久沒有新專案了，今年在通州環球影城旁拿地，除了有住宅地塊還要配建國際人才公寓、商業辦公、醫療等配套資源。
碧桂園和世界的位置屬於通州副中心規劃的12組團區域：文化旅遊區，可以說碧桂園的專案被寄予很高的期望，相當於隻身打造大部分12組團。
碧桂園和世界的臨時售樓處已經開啟可以接待客戶，我們也去現場瞭解了一下專案，同時也到地塊位置實勘。
如果說這地方好，那確實比通州老城區的情況好上很多，但作為新開發的組團，荒地還是很多，實地勘探現實狀況可以說很是一般。
- 交通出行：未來或將成為電驢出行盤
城市交通樞紐站落座整體地塊的最西側，但目前城市交通樞紐站的建設規模及方案不確定性較大，沒看到明確的規劃公示，目前圍起來的地塊尚未動工，最後是否能如圖所示也是未知數。
S6號線三期地鐵規劃已明確不進行建設，具體建設時間我們推測是2030年後，城市交通樞紐這種概念只是一種推廣。
沒有實際落地的也不會在合同中體現。
專案周邊現有的7號線地鐵執行速度也不高，區域內公交車以及線路都極其匱乏，等待時間較久。
自駕出行依靠通馬路，道路情況非常不好，地上市政道路車流量大且雙向行車道不足（還不算上機動車和腳踏車的非隔離狀態），通馬路早晚高峰擁堵都將成為至少十年內難以解決的硬傷。
路面經常會有呼嘯而過的渣土車和工程車，再往馬駒橋方向行駛不僅限速30，而且部分路段彎彎繞繞僅是雙向兩車道，實際上通馬路是一條不好走而且塵土飛揚的道路。
依道路兩側的現狀來看，擁堵是解決不了的問題，道路幾乎沒有拓寬的可能性。
專案所在位置距離副中心、亦莊、臺湖等地都不近，一旦道路擁堵較為嚴重將成為電驢出行盤。
- 配套環境：荒地環繞，無生活配套
作為文化旅遊區建設的12組團內幾乎無產業，專案北側的菸草廠算得上是周邊的大產業，作為廠區汙染是必然。
專案旁僅有一個回遷房小區涵蓋底商，現在屬於建造階段還未正式搬遷入住，未來底商能否正常運營起來是個未知數。
商業在入住後的五年內沒有良性發展空間，區域內消費人群及消費力嚴重不足。
專案興建之後，商業體的成形要比專案住宅部分晚，在此之前專案業主的日常生活所需周邊無法滿足。
周邊環境實則真的不盡如人意，南側說是蕭太后河，實際去看僅僅是一條小河溝，冬天還散發著異味，可想夏天如何。
待開發地塊很多，也有很多荒地，周邊大工地效應長期存在，環境及生活氛圍將受到很大影響。
專案周邊規劃的國際醫院是什麼級別的醫院目前尚未確定，二甲醫院的建設週期在3-4年，三甲醫院的建設週期在5-6年。
醫療資源的保證的前提下醫師質量如何？萬盛西這一板塊人口數量極少，我們判斷該醫院一時半刻也很難建設起來。
- 專案規劃：人才公寓位置遠優於住宅區
專案位置：北京城市副中心1201街區
社群業態：住宅、國際人才公寓、商業辦公、醫療
佔地面積：積約186畝
容積率：住宅2.0
面積區間：建築面積約50-155㎡
裝修情況 ：精裝交付
物業類別：70年住宅
在售產品：小高層
戶型朝向：南北
戶型面積：53㎡、55㎡（一居）
70㎡（兩居）
95㎡、110㎡（三居）
135㎡、155㎡（四居）
銷售價格：指導價6.2萬/㎡
容 積 率：2
綠 化 率：30%
車 位 比：1:1.2
物業公司：碧桂園物業
物 業 費：5.5/㎡
樓棟總數：24棟
規劃戶數：900戶
樓層狀況：6-11層
電 梯：1梯2戶，1梯3戶
專案以多元化國際人才服務為導向，打造國際人才住區首發專案進行推廣。
集萃國際人才住區、國際都會、國際教育、國際醫療、文旅休閒等配套，滿足國際人才多元文化需求。
包含商業、醫院、人才公寓、住宅多種業態，勾勒類海外人居城市樣本。
這些推廣語言不難看出，碧桂園和世界是為了國際人才而打造的智慧社群，那麼國際人才公寓是否優質才是最重要的因素。
到臨時售樓處去參觀，銷售所講大部分也是圍繞人才社群的利好，那麼從專案介紹的鳥瞰圖來看，國際人才社群的位置是真正的好位置。
首先商品房住宅的位置在東側，國際人才社群的位置在西側，論環境人才社群西鄰國際醫院，西北側是商業，南側是規劃中的體育公園。
不管是距離地鐵還是公園還是配套設施國際人才社群的地塊優於商品房的兩宗地塊。
而商品房地塊南側是規劃中的學校用地，未來或將遭受學校長期噪音影響，北側是萬盛南街主路，五環外不限大車通行，作為在開發板塊夜間大車通行會對臨近主路的業主造成影響。
對於生活配套步行基本約在十分鐘以上，如果說生活便捷度商品房地塊不是其中最好的地塊。
專案採用圍合式設計，中間樓棟層數最低為6層，所謂的樓王採光受到遮擋會很嚴重。
專案戶型面積為53-155平米，從一居到四居均包含在內，走了一個全生命週期戶型路線。
戶型設計方面90平米以下戶型雖做不到通透，但好在房間基本方正，使用起來功能分割槽會比較明顯。
樓棟的戶型配比除了南北向，其餘四角和東西向出現了大小戶型混合排布，得房率外宣達到79-90%，真實性有待商榷。
樣板間展示的交付標準不高，而且目前樣板間正在整改，交付時所用的品牌也是二線品牌或同等級別品牌產品。
最終真實交付的時候又會是什麼樣也未可知。
- 對於專案設計方面筆者看出了一些問題：
1、設計上一味追求儘量低的樓層數和高溢價利潤，使得應為錯落佈局變圍合佈局，樓間距相對較小的情況下，除第一排樓棟外，其他所有房源採光受影響。
猜測部分：東西向樓棟遮擋是不可忽略的，如果專案擁有1-3套房源因採光不達標而無法用作商品房銷售的情況下，少量採光優質的房源又無法買到，這樣的情況下該如何解決？
2、住宅地塊雖然是圍合式佈局，但四面漏風，每個組團內都會形成風口效應，其中拐角處還會形成旋風，使得組團內部風沙加劇，外面兩級風裡面四級風。
3、戶型配比看似合理卻隱藏了同單元內大小配的非合理化衝撞，使得購房者心裡形成小範圍空間內的高低落差。
4、大小戶型（除去96平和110平的中間面積段）設計非常尷尬，要不東西向，要不面寬尺寸實際使用完全浪費。
5、宣傳使用率達到79-90%筆者嚴重質疑，通州規劃如此之嚴格，有待取證後核對商品房預測面積表格（頂層坡屋頂內作為逃生通道是否計入公攤面積？地下公攤明細等問題都需要確認）。
6、精裝交付標準不確定性較強，相比環境專案的種種以往，客戶是否買單？
- 整體區域內情況無法支撐價格
區域內的沒有二手房專案，目前在建的是回遷房專案，而這個回遷房專案不管是環境、外立面造型還是樓間距不比商品房差，南側大尺度的落地窗，品質感很棒。
區域外的二手商品房價格目前最高的均價5.5萬/平米，作為板塊內目前唯一的商品房專案，可以說是無法支撐其價格。
雖說臨近環球影城，但環球影城不只是面向該專案同樣面向世界各地的參觀客群。
環球影城距離專案在4公里以上，如果在2公里內還有帶動作用，超出了4公里已經失去了帶動作用。
- 買房不能盲目，不能聽見好就認為是好，其中的問題也需要深思：
1、開發商已經多年未有北京近郊區操盤專案，從臨時售樓處營銷氛圍、銷售員接待水平判斷，整體操盤不盡如人意。
2、遇到市場變動將有可能拖後商業，二期商品住宅的推進速度，使得專案開發週期延長，其推廣策略是典型的雷聲大雨點小。
3、預見性的續客不足，未開盤即上渠道，銷售員肆意拉搶客戶等行為又為專案的銷售蒙上了不少陰影。
4、區域內規劃基本沒有而且未來方向不明確，官網未查到任何實質性區域內利於購房者的實際利好，專案宣傳也都過於美化。
5、預期價格過高，競品有不少且位置優質，通州上車客戶有現房可買。亦莊臺湖客戶不會外溢至此地，副中心客戶同等或低於本專案單價一抓一大把。
6、周邊二手房價格低於本專案百分之三十五以上，說明本專案價效比不高，未來東側大落地窗回遷房一旦上市，將會對本專案二手市場產生巨大沖擊。
7、通州私企暴雷連連，碧某是否如期而至？
專案的臨時售樓處設立在板塊周邊的繁華區域而非設在專案所在地，在脫離地塊所在的區域現狀下才能更好的忽悠客戶。
如果考慮這個專案的購房人一定要去地塊實地勘察再做決定，不能只看效果圖就下手。
