前幾天姐發了六環外門頭溝的一個臨鐵新盤——龍湖北辰攬境。
大家對於這個專案呼聲還挺高，都想看測評。
點就在於它是西六環外，限價6.1w/平米。
但總價低、350萬起就能上車。
到底值不值？今天給大家仔細說說。
老規矩，先從區位配套說起。
六環外臨鐵、生活配套有欠缺
先看這張圖就知道他到底有多往西了，地塊位置在永定河西側，東側隔河相望就是石景山首鋼園區。
距西六環直線距離400多米，距離S1號線四道橋站也是400多米，妥妥的臨鐵盤了。
S1號線貫穿石景山和門頭溝，據血拼姐瞭解年底將貫通蘋果園交通樞紐連線1號線。目前想要進城，還是得在金安橋站換乘6號線。
除了地鐵外的公共交通就不太方便了，進城只有兩條線路，一條還繞大彎。日常通勤主要還是靠地鐵和自駕。等年底地鐵線路貫通後，有在海淀或豐臺上班的朋友稍微能方便點。
說完通勤再看看生活配套，門頭溝自身商業方面還是比較弱的，想逛街最近的2.7公里左右有長安天街；其餘就得進城倚靠石景山的配套了。
古城商圈距離專案直線距離在5公里內，除此之外還有在建中的有金安環宇薈、京西大悅城能更近一點。
不過今年三批次供地門頭溝又釋放了兩宗新地，未來靠開發商配建，滿足生活需求還是可以做到的。
醫療方面，板塊內沒有三甲醫院。除了社群醫院外，距離專案5.4公里處有京煤集團總醫院，開車15分鐘左右可到達。
教育方面，兩公里內有北京八中、北京八中京西附屬小學、首都師範大學附屬中學（永定分校），距離不遠不近，送孩子上學還得騎電動車或是開車才比較方便。
總體看板塊內的生活配套還不夠醇熟，但比較好的可能是這片比較宜居，2公里左右就是綠海運動公園，3.5公里是蓮石湖溼地公園-永定河河岸公園，週末散散步可以。
說完區位，咱來看看產品。
剛需戶型、總價350萬起
專案規劃建設8棟樓，樓層15-18層，約627戶，容積率2.7，綠化30%。
戶型有62㎡、68㎡、77㎡的兩居室以及95㎡的三居，95平三居是主力戶型，共300餘套。下面分別給大家看看戶型圖：
62平兩居，做到8.6米三面寬還不錯，不過是東西朝向、暗衛，套數不多。
68平兩居，東西向，暗衛、次臥採光可能差點，這個戶型只有36套。
77平南向兩居，是跟95㎡三居搭配的中間戶，戶型方正L型廚房，不過同樣是暗衛，這個戶型套數相對多一些。
95平三居，南北通透，全明戶型，客廳面寬3.5米，主臥面寬3.2米；據說這個戶型得房率78%左右，兩梯三戶，能省點公攤。
在整體戶型設計方面，豎長條的地塊註定面寬資源天生不豐富，加上開發商為做剛需戶型，也是盡力了。
專案指導價6.1萬/㎡，開盤價在5.5-6.1萬/㎡之間，據目前釋放的價格，總價350萬起就能上車，目前是京西門檻比較低的新房了。
限價6.1w/平米，值嗎？
至於到底值不值這個事，咱先看看周邊二手房情況。
可以看到鄰近的幾個二手房還是比較便宜的，但都是塔樓，和板樓肯定沒法比。樓齡比較近的大改善均價還是在5-6萬左右。
再看看這片的新房啥行情。
圖源：範總選房
目前門頭溝在售的西山相府均價5.8w/平米，總價700萬起；長安麓府均價5.7w/平米，總價500萬起。
一河之隔的石景山北辛安、古城板塊價格更高，普遍都是7萬+，甚至奔著8萬去了。
龍湖北辰攬境估計不會頂著限價賣，剛需如果自住還是可以考慮一下的，畢竟總價300多萬就能上車的機會不多了。
