文丨西部菌
房地產調控收緊，房企銷售下滑成為常態。
日前，深圳華僑城股份有限公司釋出了11月主要業務經營情況公告，公告顯示：
2021年11月份，華僑城實現合同銷售面積21.16萬平方米，合同銷售金額45.78億元；2021年1-11月份，華僑城累計實現合同銷售面積364.2萬平方米，較上年同期增長7%；合同銷售金額754.4億元，較上年同期下降9%。
而就在前幾天，資產甩賣動作不斷的華僑城，將旗下的成都華僑城盈創實業擺上貨架，第三次掛牌出售。另據新浪財經統計，僅僅11月間，華僑城掛牌了五個子公司。
央企背景的華僑城，在業績下滑壓力下，也開始缺錢了？
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對於華僑城，大家應該不陌生，你可能沒有買過它家的房子，但一定體驗過或者聽過華僑城、歡樂谷等主題公園。
地產方面，2020全年，華僑城累計實現合同銷售面積465.06萬平方米，同比增長85%；合同銷售金額1051.54億元，同比增長22%，正式邁入千億房企陣營。
不過，今年能不能繼續站穩千億的門檻，出現了巨大的懸念。
來源：華僑城官網
前11月的合同銷售金額為754.4億元，距離千億還有兩百多億元的缺口，要在剩下一個月補上難度很大。
而從銷售走勢來看，年底減速的趨勢比較明顯。
前三季度，銷售額為663.42億元，同比增長9%。10月當月銷售額45.06億元，11月銷售額為45.78億元，和上半年的銷售增長存在明顯的落差，累計銷售額增速也從正轉負。
銷售放緩之外，華僑城的盈利能力同樣出現了下滑。
截至三季度末，華僑城的主營收入494.45億元，同比上升47.97%；歸母淨利潤34.19億元，同比下降34.85%；扣非淨利潤28.56億元，同比下降42.9%。
來源：華僑城A三季報
營收大幅增長，利潤卻大幅下降，到底是為何？
華僑城方面回應稱，一是受政策的影響，整個行業毛利率下降；二是三季度結轉專案、結構和區域的因素。
但其實不只是三季度，今年上半年，華僑城歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤就下滑了38.62%。而2020年全年，該指標為同比下滑3.17%，而營收增長36.39%。
也就是說，增收不增利的情況，在之前就已經開始顯現。這正是華僑城頻繁進行資產甩賣動作的一個大背景。
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行業下行，房企主動開始收縮，清理資產回血，完全屬於正常動作。而華僑城又是熱衷資產騰挪、大買大賣的房企。像2020年，華僑城就透過公開市場完成了11個專案的轉讓工作。
不過，華僑城近段時間的甩賣動作，似乎要比以往還要頻繁得多。
來源：觀點地產
比如，11月29日，轉讓廊坊專案公司50%股權及債權；11月21日，轉讓華高商業管理公司100%股權及相關債權；11月11日前後，接連掛牌上海、廣州公司的股權……
像前面提到的成都華僑城盈創實業，在2018年和2020年年底，華僑城就兩度擺上貨架，對應專案是成都“天府美麗匯”，這次又被拿出來甩賣了。
事實上，華僑城出售的這些專案，有一些已經到了銷售回款的收穫期，此時大量甩賣，不免讓人聯想，華僑城的資金是否正在承壓？
其實從財務指標看，華僑城的債務壓力不算大。三道紅線方面，是全綠檔——據半年報，淨負債率為75%，剔除預收款後資產負債率69.2%，現金短債比3.18。
來源：網路
另外，前三季度，華僑城手握現金486.25億元，一年內到期的非流動負債與短期借款合計為184.05億元，短期償債的壓力相對較小。
不過，償債壓力比踩線房企小，不等於華僑城不需要錢。在密集處置資產的背後，華僑城要更加聚焦文旅主業，就必須得從房地產領域適當撤退收縮。
文旅專案本身就需要沉澱大量資金，前期投入大，回報週期長，加上華僑城今年前10月已經拿了18塊地，頻繁甩賣專案以儲備充足的糧草，自然不難理解。
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華僑城此前曾提到，透過合作開發、股權轉讓、在建工程轉讓等多種方式，實現地產專案快速週轉，同時，“保證企業有更多的精力和資源集中到文旅產品的開發建設中”。
在房地產行業增量轉存量的背景下，房企向文旅賽道轉型越來越流行。而透過文旅的名義來拿地，也能夠獲得一些優惠和便利。
來源：網路
再者，華僑城文旅品牌建設已經有好些年，華僑城、歡樂谷、世界之窗等IP在全國市場上的知名度較高，加速去房產化的動作，集中精力和資源搞文旅，也就不難理解了。
在營收結構方面，可以看出華僑城的轉型效果相當明顯：
今年上半年，華僑城錄得營業收入230.14億元，同比增長34.41%。其中，旅遊綜合業務收入達189.22億元，同比增加89.93%，佔總營收的82.22%。
值得一提的是，82.22%的文旅綜合收入中，或包含了一些和文旅相關的地產專案，因為去年同期只有52.74%。但如果計算方式改變屬實，也說明華僑城更側重文旅。
不過，從毛利率更高的房地產轉向文旅，帶給華僑城的挑戰，不僅是盈利能力的下滑，對後續的持續運營能力，也是一個重要的考驗。
那些搞文旅的房企，基本都是把地產當做反哺文旅的重要渠道。在不斷減弱地產業務的份額之後，這條管道的輸血能力會下降，後期如何填補資金缺口？
疫情也是一個重要的不確定因素。
據年中報，華僑城文旅專案上半年共計吸引了2848.2萬名遊客，較去年同期增加156%，然而這樣的客流，也只是恢復到了2019年同期的84%。
文旅屬於疫情衝擊較大的行業，在無法徹底消滅之前，華僑城的文旅轉身，不僅需要更多資金來支援，未來的增長空間也要打上一個問號。
來源：網路
另外，為了擴大業務版圖，華僑城近兩年開始向二三線城市下沉。如據觀點地產報道，上半年華僑城新增文旅綜合地塊，均坐落於二三線城市。
未來，更加聚焦文旅的華僑城，在二三線城市文旅專案的人氣保障，地產專案的去化，都將面臨不小的難題。
